재개발 분양신청을 하지 않은 조합원 (지위·손실보상)

오늘은 재개발사업에서 분양신청을 하지 않은 조합원과 관련된 이야기를 나눠볼까 합니다. 분양신청을 하지 않은 조합원은 어떻게 되는지, 조합원 자격과 손실보상 협의 절차에 관해 자세히 알아보겠습니다.

"손실보상 협의"

▣ 협의 대상 및 기간 : 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제73조 제1항)

① 분양신청을 하지 않은 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

④ 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 손실보상에 관한 협의를 시작할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 단서)

▣ 협의가 성립되지 않는 경우 : 사업시행자는 손실보상에 관한 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항)

사업시행자는 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 다음의 구분에 따라 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항 및 시행령 제60조 제2항)

① 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 5, ② 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 10, ③ 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율 : 100분의 15

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

"현금으로 청산하는 경우"

▣ 현금청산금액 협의 : 사업시행자가 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조 제1항 전단)

재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가사 또는 감정평가법인 선정에 관해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조 제1항에 따릅니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조 제1항 후단)

▣ 보상액 산정 : 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인등을 추천하지 않거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 않는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조 제1항 후단 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조 제1항 본문)

보상액의 산정은 각 감정평가법인등이 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제16조 제6항)

분양신청을 하지 않은 조합원의 지위

▣ 질의요지 : 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1항에서는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자에 대해서는 그 자가 소유하고 있는 정비구역 내 토지 및 건축물에 대하여 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제20조 제1항에서는 주택재개발사업 조합은 조합원의 자격, 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항 등을 정관으로 작성하여야 한다고 규정하고 있는바,

주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시 및 주거환경정비법 제46조 제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조 제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원의 지위가 상실되는지?

▣ 질의배경 : 민원인은 주택재개발사업의 조합원이 재개발사업에 관한 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 경우 토지 등 소유권을 이전하지 않은 경우에 조합원의 지위를 상실하는지에 대해서 국토교통부에 질의하였는데, 국토교통부의 답변에 이의가 있어 직접 법제처에 법령해석을 요청함.

▣ 회답 → 주택재개발사업 조합의 정관에 분양신청기간 이내에 분양 신청을 하지 않은 자는 조합원 자격이 상실된다고 규정하고 있는 경우로서, 해당 조합의 조합원이 도시 및 주거환경정비법 제46조 제2항에 따른 분양신청을 하지 아니하여 같은 법 제47조 제1항에 따른 현금청산대상자가 된 경우에는 현금청산이 완료되어 해당 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 조합에 이전되기 전이라고 하더라도 조합원의 지위가 상실됩니다.

(자료출처 : 법제처 법령해석 사례【☞ 보러가기 ☜】)

자료출처 : 법제처

재개발 과정은 복잡하고 다양한 규정들이 얽혀 있지만, 정확한 정보를 기반으로 차근차근 나아간다면 안정적이고 성공적인 결과를 얻을 수 있습니다. 감사합니다!