재개발 시공사 선정 절차

오늘 포스팅에서는 재개발정비사업의 시공사 선정 절차에 관해 알아보겠습니다. 시공사를 선정하기 위해 필요한 절차와 방법, 그리고 관련 규정까지 꼼꼼히 살펴보며, 여러분의 사업 성공에 필요한 정보를 확인해 보겠습니다. 

 

"시공사 선정 시기 및 방법"

 

▣ 조합의 시공자 선정 : 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자 또는 건설업자로 보는 등록사업자(건설업자등)를 시공자로 선정해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제29조 제4항 및【정비사업 계약업무 처리기준】제26조 제1항)

 

지명경쟁에 의한 입찰에 부치려는 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며, 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제27조 제1항 및 제2항)

 

또한, 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 시공자를 선정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제4항 및 정비사업 계약업무 처리기준 제26조 제2항)

 

다만, 조합원이 30인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제4항 단서 및 시행령 제24조 제3항)

 

▣ 조합 외의 시공자 선정 및 추천 : 조합 외에 토지등소유자, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사, 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 정비사업을 시행하는 경우에는 다음의 구분에 따라 건설업자등을 시공자로 선정해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제5항·제6항)

구분	선정주체	시기	방법
1	토지등소유자가 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우	사업시행계획인가 후	토지등소유자가 자치적으로 정한 규약에 따라 선정
2	① 시장·군수등이 도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항 및 제27조 제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하는 경우 ② 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우	사업시행자 지정·고시 후	경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 선정

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

 

상기 2에 따라 시공자를 선정하는 경우 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 다음의 요건을 모두 갖춘 경쟁입찰이나 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제7항 및 시행령 제24조 제4항)

 

① 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것, ② 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 상기 1의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최할 것

 

③ 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것, ④ 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것

 

조합은 시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제8항)

 

주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제10항 전단)

 

"입찰 절차"

 

▣ 입찰공고 : 조합설립추진위원회 위원장 또는 사업시행자는 시공자 선정을 위해 입찰에 부치려는 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 공고해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제28조 및 제2조 제1호)

 

다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 전자조달시스템과 일간신문에 공고하는 것 외에 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 내용증명우편으로 통지해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제28조 단서)

※ 입찰공고 등에 포함해야 하는 사항은 정비사업 계약업무 처리기준 제29조 제1항에서 확인할 수 있으며, 전자조달시스템이란 전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 국가종합전자조달시스템 중【☞ 누리장터 ☜】를 말합니다.

 

▣ 준수사항 : 사업시행자등은 건설업자등에게 이사비, 이주비, 이주촉진비, 그밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청해서는 안 됩니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제29조 제2항)

 

사업시행자등은 건설업자등이 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제29조 제3항)

 

▣ 현장설명회 개최 : 사업시행자등은 입찰서 제출마감일 20일 전까지 현장설명회를 개최해야 하며, 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등을 제출해야 하는 내역입찰의 경우에는 입찰서 제출마감일 45일 전까지 현장설명회를 개최해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제31조 제1항)

 

※ 최소 입찰기간 → 일반입찰은 현장설명회 개최일로부터 7일 전 공고, 입찰마감 20일 전까지 현장설명회 개최로 관련 규정을 준수할 경우 최소 27일간 입찰 공고를 하여야 합니다. 

 

▣ 입찰서의 접수 및 개봉 : 사업시행자등은 전자조달시스템을 통해 입찰서를 접수해야 하며, 전자조달시스템에 접수한 입찰서 이외의 입찰 부속서류는 밀봉된 상태로 접수해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제32조 및 제22조 제1항 및 제2항)

 

입찰 부속서류를 개봉하는 경우에는 부속서류를 제출한 입찰참여자의 대표(대리인을 지정한 경우에는 그 대리인을 말함)와 사업시행자등의 임원 등 관련자, 그밖에 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제32조 및 제22조 제3항)

 

또한, 사업시행자등은 입찰 부속서류 개봉 시에는 일시와 장소를 입찰참여자에게 통지해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제32조 및 제22조 제4항)

 

"총회 상정 절차"

 

▣ 대의원회의 의결 : 사업시행자등은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 하고, 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정해야 하며, 입찰에 참가한 건설업자등이 6인 미만인 때에는 모두 총회에 상정해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제33조 제1항 및 제2항)

 

위 규정에 따른 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며, 서면결의서 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 않습니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제33조 제3항)

 

조합은 위 내용에 따라 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제33조 제4항)

 

▣ 합동설명회 개최 : 사업시행자등은 입찰공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 총회 개최일까지의 기간 동안 건설업자등의 합동설명회를 2회 이상 개최해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제8항, 시행규칙 제6조의2 제1항 및 정비사업 계약업무 처리기준 제34조 제1항 전단 참조)

 

사업시행자등은 합동설명회를 개최할 때에는 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 정하여 토지등소유자에게 이를 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제9항 및 시행규칙 제6조의2 제2항)

 

또한, 사업시행자등은 합동홍보설명회(최초 합동설명회를 말함) 개최 이후 건설업자등의 신청을 받아 정비구역 내 또는 인근에 개방된 형태의 홍보공간을 1개소 제공할 수 있습니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제34조 제4항 전단)

 

이 경우 건설업자등은 사업시행자등이 제공하는 홍보공간에서는 토지등소유자에게 홍보할 수 있습니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제34조 제4항 후단)

 

"시공자 선정"

 

▣ 총회의 의결 : 총회는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 시공자를 선정하며, 총회등은 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 직접 출석(대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 봄)하여 의결해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제1항)

 

조합원등은 총회등의 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회등에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 위 규정에 따른 직접 참석자에는 포함되지 않습니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제2항)

 

서면의결권 행사는 사업시행자등에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제3항)

 

사업시행자등은 조합원등의 서면의결권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영해야 하고, 시공자 선정을 위한 총회등의 개최 안내 시 서면결의서 제출요령을 충분히 고지해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제4항)

 

또한, 사업시행자등은 총회등에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원등들에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제5항)

 

"시공자 계약체결"

 

▣ 계약서 작성 : 조합설립추진위원회 위원장 또는 사업시행자는 선정된 시공자와 계약을 체결하는 경우 공사비, 공사기간, 공사비 조정방법 및 그밖에 필요한 사항을 기재한 계약서를 작성하여 기명날인해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제36조 제1항 및 제2조 제1호)

 

사업시행자(사업대행자를 포함)는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때는 기존 건축물의 철거 공사(석면안전관리법에 따른 석면 조사·해체·제거를 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제29조 제11항)

 

▣ 계약서의 검토 : 사업시행자등은 기명날인하기 전에 계약서 중 다음의 사항에 대하여 정비사업지원기구에 검토를 요청할 수 있습니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제36조 제2항)

 

① 계약서에 포함된 도서의 종류, ② ①에 따른 도서간 우선순위에 관한 사항, ③ 공사비 산출 근거에 관한 사항, ④ 공사비 및 공사기간 변경 등에 관한 사항, ⑤ 공사비 검증을 포함한 분쟁 해결에 관한 사항

 

▣ 시공자 선정의 무효 : 사업시행자등은 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 않는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있습니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제36조 제3항)

 

"계약사항의 관리"

 

▣ 공사비의 검증 : 시공자가 사업시행자등에게 공사비의 증액을 요청하는 경우에는 정비사업 공사비 검증 기준 제5조 제1항 제4호에 따른 자료를 포함하여 서면으로 요청해야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제36조 제4항)

 

공사비 검증의 절차, 수수료 등 공사비 검증에 관한 사항은 정비사업 계약업무 처리기준에 따릅니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제36조 제5항)

 

사업시행자등은 공사비 검증이 완료된 경우 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액을 의결받아야 합니다. (정비사업 계약업무 처리기준 제36조 제6항)

 

▣ 시공보증서 제출 : 조합이 정비사업의 시행을 위해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 아닌 자를 시공자로 선정(공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함)한 경우 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 100분의 50 이하 총 공사금액의 100분의 30 이상의 범위에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말함)을 위해 그 시공자에게 다음의 어느 하나에 해당하는 보증서를 제출하게 해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제82조 제1항, 시행령 제73조 및 시행규칙 제14조)

 

① 건설산업기본법에 따른 공제조합이 발행한 보증서, ② 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사가 발행한 보증서

 

③ 은행법 제2조 제1항 제2호에 따른 금융기관, 한국산업은행법에 따른 한국산업은행, 한국수출입은행법에 따른 한국수출입은행 또는 중소기업은행법에 따른 중소기업은행이 발행한 지급보증서

 

④ 보험업법에 따른 보험사업자가 발행한 보증보험증권

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅이 재개발 사업을 준비하시는 분들께 실질적인 도움이 되기를 바라며, 앞으로도 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

(토지등소유자 전체회의·주민대표회의)【☞ 보러가기 ☜】

토지등소유자 전체회의·주민대표회의