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오늘은 재개발사업의 사업시행계획수립 절차에 관해 알아보겠습니다. 사업시행계획서는 재개발 과정의 청사진을 그리는 중요한 과정입니다.

이 계획에는 토지이용계획부터 주민이주대책, 정비사업비 등에 이르기까지 사업의 전반적인 계획이 포함됩니다. 이번 포스팅에서는 사업시행계획서를 어떻게 준비하고 인가를 받을 수 있는지, 주요 절차와 내용을 살펴보겠습니다.

"사업시행계획서의 작성"

▣ 사업시행계획서의 내용 : 사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제52조 제1항 및 시행령 제47조 제2항)

① 토지이용계획(건축물배치계획을 포함), ② 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, ③ 임시거주시설을 포함한 주민이주대책, ④ 세입자의 주거 및 이주 대책

⑤ 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책, ⑥ 도시 및 주거환경정비법 제10조에 따른 임대주택의 건설계획, ⑦ 도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획

* 국민주택규모란 : 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하)인 주택을 말합니다. (주택법 제2조 제6호 전단)

⑧ 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우만 해당), ⑨ 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, ⑩ 정비사업의 시행 과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

⑪ 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우만 해당), ⑫ 정비사업비, ⑬ 다음의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항

1) 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간, 2) 정비구역의 위치 및 면적, 3) 사업시행자의 성명 및 주소, 4) 설계도서, 5) 자금계획, 6) 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획

7) 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세, 8) 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세, 9) 공동구의 설치에 관한 사항

10) 정비사업의 시행으로 도시 및 주거환경정비법 제97조 제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면[한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 사업시행자인 경우만 해당]

11) 정비사업의 시행으로 도시 및 주거환경정비법 제97조 제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가사와 감정평가법인의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서

12) 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서, 13) 물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률에 따른 빗물처리계획

14) 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함), 15) 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항

사업시행자가 사업시행계획서에 공공주택 특별법 제2조 제1호에 따른 공공주택 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조·기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설·복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 공공주택 특별법 제37조에 따릅니다. (도시 및 주거환경정비법 제52조 제2항)

"사업시행계획인가 신청 전 절차"

▣ 총회의 의결 : 사업시행자(특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장 또는 토지주택공사등은 제외)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업계획서의 작성에 대해 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제5항)

사업시행계획서의 작성은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항 및 제1항 제9호) 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항 단서)

▣ 토지등소유자의 동의 : 토지등소유자가 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제6항 본문)

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제7항 본문)

다만, 도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 따른 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제8항)

사업시행계획인가의 특례

▣ 용적률 완화 및 국민주택규모 주택 건설 : 사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 정비사업(도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업은 제외)을 시행하는 경우 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항)

① 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따른 주거지역 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조 제1항 제3호 다목에 따른 준공업지역만 해당)

② 위 ① 외의 경우 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업

사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(초과용적률)의 다음에 따른 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항 본문)

① 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율, ② 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등에 공급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제55조 제1항)

사업시행자는 위 규정에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제55조 제3항)

▣ 일부 건축물의 존치 또는 리모델링 : 사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링(주택법 제2조 제25호 또는 건축법 제2조 제1항 제10호에 따른 리모델링을 말함)에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제58조 제1항)

사업시행자가 위 규정에 따라 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 함)를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제58조 제3항 본문)

다만, 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 그렇지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제58조 제3항 단서)

시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 주택법 및 건축법에 따른 다음의 건축 관련 기준에 적합하지 않더라도 도시 및 주거환경정비법 시행령 제50조의 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제58조 제2항)

① 주택법 제2조 제12호에 따른 주택단지의 범위, ② 주택법 제35조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준

③ 건축법 제44조에 따른 대지와 도로의 관계, ④ 건축법 제46조에 따른 건축선의 지정 건축법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한

자료출처 : 법제처

사업시행계획서의 수립은 단순한 행정 절차가 아니라, 성공적인 재개발의 초석이 됩니다. 이번 포스팅이 계획을 준비하는 데 도움이 되었길 바라며, 포스팅 마칩니다. 감사합니다!