재개발 영업손실보상과 주거이전비 지급대상

오늘 포스팅에서는 재개발사업의 영업손실보상과 주거이전비 지급대상에 관해 알아보려고 합니다. 이번 포스팅을 통해 보상의 원칙과 세부 기준을 이해하시고, 보상 관련 절차에 대한 궁금증을 해결하시길 바랍니다.

"영업손실 보상"

▣ 영업손실 평가 : 정비사업의 시행으로 영업장소를 이전해야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제47조 제1항)

① 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업 기간에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용

② 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손 상당액, ③ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함에 따라 소요되는 부대비용

▣ 보상기간 : 정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 및 시행령 제54조 제2항 본문)

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없습니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제2항 단서)

① 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우

② 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인해 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우

▣ 보상대상자 인정시점 : 영업손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제3항)

"주거이전비 보상"

▣ 대상자 : 정비사업 구역에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에게 해당 건축물에 대해 보상하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항)

다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 정비사업 구역 내 다른 사람의 건축물에 실제 거주하고 있지 않거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 보상하지 않습니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항 단서)

정비사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 정비사업 구역에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항 본문)

다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 정비사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 그 정비사업 구역 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 주거이전비를 보상해야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항 단서)

재개발 조합원이 같은 사업구역 내 세입자인 경우 주거이전비 대상자 여부

▣ 저는 재개발사업 구역 내 주거용 건축물을 소유하고 있는 조합원인 동시에 같은 사업구역 내 다른 사람의 주거용 건축물에 세입자로 거주하고 있습니다. 이런 경우 주거이전비를 받을 수 있을까요?

→ 재개발사업 구역 내 주택을 소유한 조합원이 같은 사업구역 내 다른 주택의 세입자일 경우, 세입자로서 주거이전비를 지원받을 수 없습니다.

이와 관련하여 대법원 판례에 따르면, 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이라고 보고 있습니다.

즉, 주택재개발정비사업의 개발이익을 누리는 조합원은 그 자신이 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 보기 어려우며, 이러한 조합원이 소유 건축물이 아닌 정비사업구역 내 다른 건축물에 세입자로 거주하다 이전하더라도, 일반 세입자처럼 주거이전으로 특별한 어려움을 겪는다고 보기 어려우므로, 그에게 주거이전비를 지급하는 것은 사회보장급부로서의 성격에 부합하지 않는다고 판단하고 있습니다.【☞ 대법원 2017.10.31. 선고, 2017두40068 판결 ☜】

▣ 보상대상자 인정시점 : 주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일(도시 및 주거환경정비법 시행령 제13조 제1항)로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제4항)

▣ 주거사실 확인 : 거주사실의 입증은 다음 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있습니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제3항 및 제15조 제1항 각호)

① 해당 지역의 주민등록에 관한 사무를 관장하는 특별자치도지사·시장·군수·구청장 또는 그 권한을 위임받은 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받아 입증하는 방법

② 공공요금영수증으로 입증하는 방법, ③ 국민연금보험료, 건강보험료 또는 고용보험료 납입증명서로 입증하는 방법, ④ 전화사용료, 케이블텔레비전 수신료 또는 인터넷 사용료 납부확인서로 입증하는 방법

⑤ 신용카드 대중교통 이용명세서로 입증하는 방법, ⑥ 자녀의 재학증명서로 입증하는 방법, ⑦ 연말정산 등 납세 자료로 입증하는 방법, ⑧ 그밖에 실제 거주사실을 증명하는 객관적 자료로 입증하는 방법

▣ 주거이전비 산정 : 주거이전비는 통계법 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(월평균 가계지출비)를 기준으로 산정합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제4항 전단)

가구원수가 5명인 경우에는 5명 이상 기준의 월평균 가계지출비를 적용하며, 가구원수가 6명 이상인 경우에는 5명 이상 기준의 월평균 가계지출비에 5명을 초과하는 가구원수에 다음의 산식에 따라 산정한 1명당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 산정합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제4항 후단 및 각호)