재개발 용적률 완화와 지상권 등 계약해지

오늘 포스팅에서는 재개발사업의 용적률 완화와 지상권·전세권 등 계약해지에 관해 알아보겠습니다.

"용적률 완화"

▣ 완화되는 용적률 : 사업시행자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 도시 및 주거환경정비법 시행령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있습니다. (【도시 및 주거환경정비법】제66조 제1항)

① 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 단서에 따른 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우

② 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 단서에 따른 손실보상에 더하여 임대주택을 추가로 건설하거나 임대상가를 건설하는 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우

정비구역이 역세권 등 다음의 요건을 모두 갖춘 경우(도시 및 주거환경정비법 제24조 제4항, 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 따른 정비사업을 시행하는 경우는 제외)에는 도시 및 주거환경정비법 제11조, 제54조 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에도 불구하고 용적률을 완화하여 적용할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제66조 제2항 및 시행령 제55조 제3항)

① 해당 정비구역 총 면적의 2분의 1 이상이 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 위치할 것

1) 철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 철도 또는 도시철도법 제2조 제2호에 따른 도시철도의 승강장 경계로부터 시·도조례로 정하는 거리 이내에 위치한 지역

2) 세 개 이상의 대중교통 정류장이 인접해 있거나 고속버스·시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 시·도조례로 정하는 요건을 모두 갖춘 지역

② 해당 정비구역에서 시행하는 정비사업이 법 제54조 제1항 각호의 어느 하나에 해당할 것

위에 해당하는 경우 다음의 어느 하나에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제66조 제2항 참조)

① 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 100분의 120까지 완화, ② 용도지역의 변경을 통해 용적률을 완화하여 정비계획을 수립(변경수립 포함)한 후 변경된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화

※ 사업시행자는 위의 사유로 완화된 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 75 이하로서 다음의 구분에 따라 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제66조 제3항 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제55조 제4항)

① 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업 : 추가용적률의 100분의 30 이상 100분의 75 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율

② 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업 : 추가용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율

③ 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업 : 추가용적률의 100분의 50 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율

④ 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업 : 추가용적률의 100분의 75 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율

용적률의 완화에 관한 규정은 아래의 구분에 따른 범위에서 다른 법률과 중첩하여 적용할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 제7항)

① 지구단위계획구역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조 제3항에 따라 지구단위계획으로 정하는 범위

② 지구단위계획구역 외의 지역 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조에서 정하고 있는 해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하

다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조에서 정하고 있는 최대한도를 초과하면 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다.

▣ 사전 협의 : 사업시행자가 위 규정에 따라 완화된 용적률을 적용받으려는 경우에는 사업시행계획인가 신청 전에 다음의 사항을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장에게 제출하고 사전협의해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제55조 제1항)

① 정비구역 내 세입자 현황, ② 세입자에 대한 손실보상 계획

위 규정에 따른 협의를 요청받은 시장·군수등은 의견을 사업시행자에게 통보해야 하며, 용적률을 완화받을 수 있다는 통보를 받은 사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때 위 ②에 따른 세입자에 대한 손실보상 계획을 포함해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제55조 제2항)

"지상권 등 계약해지"

▣ 권리자의 계약해지 : 정비사업의 시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제70조 제1항)

▣ 금전 반환청구권 : 계약 해지에 따른 전세금·보증금, 그 밖의 계약상의 금전 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제70조 제2항)

금전 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제70조 제3항)

사업시행자는 위 규정에 따라 구상이 되지 않는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있고, 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가집니다. (도시 및 주거환경정비법 제70조 제4항)

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

▣ 계약기간 산정 : 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 다음의 규정이 적용되지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제70조 제5항)

① 민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권), ② 민법 제281조(존속기간을 정하지 않은 지상권), ③ 민법 제312조 제2항(전세권의 존속기간이 1년 미만인 경우)

④ 주택임대차보호법 제4조 제1항(임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만인 경우), ⑤ 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항(임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만인 경우)

"소유자 확인 곤란 건축물 등에 대한 처분"

▣ 처분철자 : 사업시행자는 다음에서 정하는 날 현재 건축물 또는 토지 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 때에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제71조 제1항)

① 도시 및 주거환경정비법 제25조에 따라 조합이 사업시행자가 되는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제35조에 따른 조합설립인가일

② 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제50조에 따른 사업시행계획인가일

③ 도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등이 정비사업을 시행하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제26조 제2항에 따른 고시일

④ 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제27조 제2항에 따른 고시일

▣ 감정평가 : 토지 또는 건축물의 감정평가는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등 중 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다. (도시 및 주거환경정비법 제71조 제4항 및 제74조 제4항 제1호 가목)

다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제71조 제4항 및 제74조 제4항 제1호 각 목 외의 부분 단서)

자료출처 : 법제처

오늘 포스팅은 여기에서 마칩니다. 앞으로도 유용한 정보로 여러분과 함께하겠습니다. 감사합니다.