재개발 토지등소유자 동의·산정 방법

재개발사업을 추진하기 위해서는 토지등소유자의 동의가 필요합니다. 이번 포스팅에서는 동의가 필요한 상황, 동의서 작성과 검인 방법, 동의자 수 산정 기준, 그리고 동의 철회나 반대의 의사표시 절차까지 자세히 알아보겠습니다. 

 

"토지등소유자 동의방법"

▣ 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (【도시 및 주거환경정비법】제2조 제9호)

 

▣ 동의가 필요한 경우 : 정비사업과 관련하여 토지등소유자의 동의가 필요한 경우는 다음과 같습니다. (도시 및 주거환경정비법 제36조 제1항)

● 도시 및 주거환경정비법 제20조 제6항 제1호에 따라 정비구역등 해제의 연장을 요청하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제21조 제1항 제4호에 따라 정비구역의 해제에 동의하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제26조 또는 제27조에 따라 재개발사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제31조 제1항에 따라 조합설립을 위한 조합설립추진위원회를 구성하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제32조 제4항에 따라 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 가져오는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제47조 제3항에 따라 주민대표회의를 구성하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제50조 제6항에 따라 사업시행계획인가를 신청하는 경우 ● 도시 및 주거환경정비법 제58조 제3항에 따라 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우

 

▣ 동의방법 : 토지등소유자의 동의(동의한 사항의 철회 또는 반대의 의사표시를 포함)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제36조 제1항)

 

또한, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제36조 제2항)

"조합설립동의서 검인과 재사용"

 

▣ 동의서의 검인 : 서면동의서를 작성하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제31조 제1항 및 제35조 제2항부터 제4항까지의 규정에 해당하는 때에는 시장·군수등이 검인(檢印)한 서면동의서를 사용해야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 없습니다. (도시 및 주거환경정비법 제36조 제3항)

 

동의서에 검인을 받으려는 자는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제25조 제1항 또는 제30조 제2항에 따라 동의서에 기재할 사항을 기재한 후 관련 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 검인을 신청해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제34조 제1항)

 

그리고 시장·군수등은 검인 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제34조 제3항)

 

▣ 토지등소유자의 동의서 재사용 : 조합설립인가(변경인가 포함)를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제37조 제1항·제2항 및 시행령 제35조)

재사용이 가능한 경우	재사용 요건
① 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청하는 때	가) 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지할 것 나) 60일 이상의 반대의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것
② 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 때	가) 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지할 것 나) 90일 이상의 반대의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것 다) 정비구역, 조합정관, 정비사업비, 개인별 추정분담금, 신축되는 건축물의 연면적 등 정비사업의 변경내용을 가목의 서면에 포함할 것 라) 다음 변경의 범위가 모두 100분의 10 미만일 것 1) 정비구역 면적의 변경, 2) 정비사업비의 증가(생산자물가상승률분 및 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따른 현금청산 금액은 제외), 3) 신축되는 건축물의 연면적 변경 마) 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하려는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것 바). 조합설립의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년 이내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최할 것

"동의자수 산정"

 

▣ 산정 방법 : 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말함)의 동의는 다음의 기준에 따라 산정합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제1항)

 

1) 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

 

2) 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

 

3) 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것

 

다만, 재개발사업으로서 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따릅니다.

 

4) 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

 

5) 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것

 

6) 지건물등기사항증명서, 건물등기사항증명서, 토지대장 또는 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것

 

7) 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것

"조합설립동의 철회와 반대"

 

▣ 철회 등의 방법 : 동의의 철회 또는 반대의사 표시의 시기는 다음의 기준에 따릅니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항)

 

1) 동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.

 

2) 위 1에도 불구하고 다음의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있습니다. 다만, 아래 ②의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일이 지나지 않은 경우에도 도시 및 주거환경정비법 제32조 제3항에 따른 조합설립을 위한 창립총회 후에는 철회할 수 없습니다.

 

① 도시 및 주거환경정비법 제21조 제1항 제4호에 따른 정비구역의 해제에 대한 동의, ② 도시 및 주거환경정비법 제35조에 따른 조합설립에 대한 동의(동의 후 도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조 제2항에서 정하는 사항이 변경되지 않은 경우만 해당)

 

동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 철회서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장·군수등에게 내용증명의 방법으로 발송해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제3항 전단)

 

이 경우 시장·군수등이 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제3항 후단)

 

또한, 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수등이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제4항)

 

자료출처 : 법제처

 

토지등소유자의 동의 절차는 재개발사업의 첫발을 내딛는 중요한 단계입니다. 모든 과정이 투명하고 공정하게 진행될 수 있도록 협력하며 새로운 주거환경을 만들어가시길 바랍니다. 감사합니다!

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