재개발 사업시행계획 인가 절차

오늘은 재개발사업의 사업시행계획 인가 절차를 알아보겠습니다. 이번 포스팅에서는 인가 신청부터 변경 절차, 그리고 의제되는 인허가 사항까지 하나하나 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

"사업시행계획인가 신청"

▣ 사업시행계획인가 : 사업시행자(도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장인 경우는 제외)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 대해 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제50조 제1항 본문)

▣ 인가 신청 : 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항 본문, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제10조 제1항 및 제2항 제1호)

① 사업시행계획 인가신청서(【☞ 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제8호 서식 ☜】), ② 도시 및 주거환경정비법 제2조 제11호에 따른 정관 등, ③ 총회의결서 사본

다만, 도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 도시 및 주거환경정비법 제27조에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부합니다.

④ 사업시행계획서, ⑤ 인·허가등의 의제를 받으려는 경우(도시 및 주거환경정비법 제57조 제3항) 제출해야 하는 서류, ⑥ 도시 및 주거환경정비법 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

"사업시행계획의 인가"

▣ 인가결정 : 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제4항)

▣ 인가의 시기 조정 : 정비사업의 시행으로 정비구역 주변 지역에 주택이 현저하게 부족하거나 주택시장이 불안정하게 되는 등 시·도조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 인가를 신청한 날부터 1년을 넘지 않게 사업시행계획인가의 시기가 조정될 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제75조 제1항 및 제2항)

▣ 인가 등의 고시 : 시장·군수등은 사업시행계획인가(시장·군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함)를 하거나 정비사업을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제9항 본문)

"인가사항의 변경 등"

▣ 변경인가 등 : 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 사업시행자는 다음의 서류를 시장·군수등에게 제출하여 변경·중지 또는 폐지인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항, 시행규칙 제10조 제1항 및 제2항 제2호)

① 사업시행계획 변경인가신청서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제8호서식), ② 도시 및 주거환경정비법 제2조 제11호에 따른 정관 등

③ 인·허가등의 의제를 받으려는 경우(도시 및 주거환경정비법 제57조 제3항) 제출해야 하는 서류, ④ 변경·중지 또는 폐지의 사유 및 내용을 설명하는 서류

※ 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사 등은 제외)는 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제5항 본문)

※ 토지등소유자가 재개발사업을 시행할 때 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제6항 단서)

▣ 변경신고 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장·군수등에게 신고해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항 단서 및 시행령 제46조)

① 정비사업비를 10%의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때. 다만, 주택법 제2조 제5호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 지원금액이 증가하지 않는 경우만 해당합니다.

② 건축물이 아닌 부대시설·복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우는 제외), ③ 대지면적을 10%의 범위에서 변경하는 때

④ 세대수와 세대당 주거전용면적(바닥 면적에 산입되는 면적으로서 사업시행자가 공급하는 주택의 면적을 말함)을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10%의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때

⑤ 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때, ⑥ 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때,

⑦ 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 않는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 때

⑧ 건축법 시행령 제12조 제3항에 해당하는 사항을 변경하는 때, ⑨ 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때, ⑩ 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

⑪ 도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항 본문에 따른 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때, ⑫ 그밖에 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 때

※ 위 경미한 사항의 변경은 총회의 의결 또는 토지등소유자의 동의 및 시장·군수등의 고시를 필요로 하지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제5항 단서, 제6항 단서 및 제9항 단서)

시장·군수등은 위 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제2항)

시장·군수등이 20일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말함)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제50조 제3항)

"다른 법률의 인·허가 등 의제"

▣ 인·허가 등 의제 : 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은 때(시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말함)에는 다음의 인가·허가·결정·승인·신고·등록·협의·동의·심사·지정 또는 해제가 있는 것으로 보며, 사업시행계획인가가 고시된 때에는 다음의 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있는 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제57조 제1항)

1) 주택법 제15조에 따른 사업계획의 승인, 2) 공공주택 특별법 제35조에 따른 주택건설사업계획의 승인

3) 건축법 제11조에 따른 건축허가, 건축법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 축조신고 및 건축법 제29조에 따른 건축협의

4) 도로법 제36조에 따른 도로관리청이 아닌 자에 대한 도로공사 시행의 허가 및 도로법 제61조에 따른 도로의 점용 허가

5) 사방사업법 제20조에 따른 사방지의 지정해제, 6) 농지법 제34조에 따른 농지전용의 허가·협의 및 농지법 제35조에 따른 농지전용신고

7) 산지관리법 제14조·제15조에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 산지관리법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가·신고와 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 제36조 제1항·제5항에 따른 입목벌채등의 허가·신고 및 산림보호법 제9조 제1항 및 산림보호법 제9조 제2항 제1호에 따른 산림보호구역에서 행위의 허가

다만, 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 채종림·시험림과 산림보호법에 따른 산림유전자원보호구역의 경우는 제외합니다.

8) 하천법 제30조에 따른 하천공사 시행의 허가 및 하천공사실시계획의 인가, 하천법 제33조에 따른 하천의 점용허가 및 하천법 제50조에 따른 하천수의 사용허가

9) 수도법 제17조에 따른 일반수도사업의 인가 및 수도법 제52조 또는 제54조에 따른 전용상수도 또는 전용공업용수도 설치의 인가

10) 하수도법 제16조에 따른 공공하수도 사업의 허가 및 하수도법 제34조 제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고, 11) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제15조 제4항에 따른 지도등의 간행 심사

12) 유통산업발전법 제8조에 따른 대규모점포등의 등, 13) 국유재산법 제30조에 따른 사용허가, 14) 공유재산 및 물품 관리법 제20조에 따른 사용허가

15) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제86조 제1항에 따른 사업의 착수·변경의 신고, 16) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조에 따른 도시·군계획시설 사업시행자의 지정 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조에 따른 실시계획의 인가

17) 전기안전관리법 제8조에 따른 자가용전기설비의 공사계획의 인가 및 신고

18) 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제6조 제1항에 따른 건축허가등의 동의, 위험물안전관리법 제6조 제1항에 따른 제조소등의 설치의 허가(제조소등은 공장건축물 또는 그 부속시설과 관계있는 것만 해당)

19) 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제16조의2에 따른 공원조성계획의 결정

▣ 공장이 포함된 구역에서 인·허가 등 : 의제 사업시행자가 공장이 포함된 구역에 대해 재개발사업의 사업시행계획인가를 받은 때에는 위의 인·허가등 외에 다음의 인·허가등이 있는 것으로 보며, 사업시행계획인가가 고시된 때에는 다음의 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있는 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제57조 제2항)

① 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조에 따른 공장설립등의 승인 및 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제15조에 따른 공장설립등의 완료신고

② 폐기물관리법 제29조 제2항에 따른 폐기물처리시설의 설치승인 또는 설치신고(변경승인 또는 변경신고를 포함), ③ 대기환경보전법 제23조, 물환경보전법 제33조 및 소음·진동관리법 제8조에 따른 배출시설설치의 허가 및 신고

④ 총포·도검·화약류 등의 안전관리에 관한 법률 제25조 제1항에 따른 화약류저장소 설치의 허가

▣ 의제 신청 : 사업시행자는 정비사업에 대해 인·허가등의 의제를 받으려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하는 때에 해당 법률이 정하는 관계 서류를 함께 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제57조 제3항 본문)

다만, 사업시행계획인가를 신청한 때에 시공자가 선정되어 있지 않아 관계 서류를 제출할 수 없거나 천재지변이나 그 밖의 불가피한 사유로 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때 사업시행계획인가를 하는 경우(도시 및 주거환경정비법 제57조 제6항)에는 시장·군수등이 정하는 기한까지 제출할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제57조 제3항 단서)

▣ 수수료 등 면제 : 인·허가등이 의제되는 경우에는 관계 법률 또는 시·도조례에 따라 해당 인·허가등의 대가로 부과되는 수수료와 해당 국·공유지의 사용 또는 점용에 따른 사용료 또는 점용료가 면제됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제57조 제7항)

자료출처 : 법제처

이번 포스팅을 통해 여러분이 사업을 원활히 진행하는 데 필요한 정보를 얻으셨기를 바랍니다. 감사합니다!