재개발사업의 토지수용과 이주대책

사업시행자는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지, 건물 및 기타 권리를 취득할 수 있으며, 공정한 절차와 협의 과정을 거쳐야 합니다.

 

오늘은 재개발사업의 토지수용과 이주대책에 관해 알아보고, 여러분이 꼭 알아야 할 절차와 정책을 알기 쉽게 설명하겠습니다. 이번 포스팅을 통해 복잡한 법적 절차를 이해하고, 성공적인 재개발을 위한 밑거름이 되기를 바랍니다.

"토지 등의 수용 또는 사용"

 

✅ 적용대상 : 사업시행자는 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위해 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제3조에 따른 토지·물건 또는 그밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있습니다. (【도시 및 주거환경정비법】제63조)

 

"수용 또는 사용 절차"

 

✅ 사업인정 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용하기 위해서는 사업인정을 받아야 하고 그 인정받은 내용을 고시해야 합니다. (【공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률】제20조 제1항 및 제22조 제1항)

 

✔️ 사업시행계획인가 고시(특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제50조 제9항에 따른 사업시행계획서의 고시를 말함)가 있은 때는 위 사업인정 및 그 고시를 한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항)

 

✅ 협의 : 사업시행인가를 받은 사업시행자는 ① 토지조서 및 물건조서를 작성하고, ② 보상계획을 공고·통지해야 하고 이를 열람할 수 있도록 해야 하며, ③ 보상액을 산정하고, ④ 토지소유자 및 관계인과의 협의 절차를 거쳐야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제26조 제1항)

 

✔️ 사업시행자는 협의를 할 때 보상협의요청서【☞ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 별지 제6호 서식☜】에 협의기간·협의장소 및 협의방법, 보상의 시기·방법·절차 및 금액, 계약체결에 필요한 구비서류 등의 사항을 기재하여 토지등소유자에게 통지하고, 30일 이상 협의해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제8조 제1항·제3항)

 

✔️ 사업시행자는 토지등소유자를 알 수 없거나 그 주소, 거소, 그밖에 통지할 장소를 알 수 없는 때에는 공고할 서류를 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 송부하여 시·군의 게시판 및 홈페이지와 사업시행자의 홈페이지에 14일 이상 게시해야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제8조 제2항)

👉 재개발사업의 토지등소유자 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

 

✅ 협의성립의 확인 : 사업시행자는 위의 협의가 성립되었을 때는 사업인정고시가 된 날부터 1년 이내(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제28조 제1항)에 해당 토지소유자 및 관계인의 동의를 받아야 관할 토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있으며, 협의성립이 확인되면 재결된 것으로 보아 성립된 내용에 대해 다툴 수 없습니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제29조 제1항·제4항)

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"재결"

 

✅ 재결 신청 : 사업시행자와 토지등소유자 사이에 협의가 성립되지 않거나 협의를 할 수 없는 경우 사업시행자는 사업시행계획인가(변경인가를 포함)를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제3항 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제28조)

 

✅ 열람 및 의견 제시 : 재결신청을 받은 토지수용위원회는 지체없이 이를 공고하고, 공고한 날부터 14일 이상 관계 서류의 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제31조 제1항)

 

✔️ 토지소유자 또는 관계인은 토지수용위원회가 위의 규정에 따른 공고를 하였을 때 관계 서류의 열람 기간에 의견을 제시할 수 있습니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제31조 제2항)

 

✅ 재결의 효력 : 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 않은 경우에는 해당 토지수용위원회의 재결은 그 효력을 상실합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조 제1항)

 

✔️ 다만, 대지 또는 건축물을 현물보상하는 경우에는 정비사업 준공인가 이후에도 보상금을 지급할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제65조 제4항)

재결에 대한 이의 신청

✅ 토지수용에 대해 재결을 한 후에도 이의가 있는 경우에는 어떻게 해야 하나요? → 관할 토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 당사자는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해당 지방토지수용위원회를 거치거나 바로 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조) 중앙토지수용위원회는 재결이 위법 또는 부당하다고 인정되는 경우 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있고, 사업시행자는 보상금이 늘어난 경우 재결의 취소 또는 변경의 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 보상금을 받을 자에게 그 증액된 보상금을 지급해야 합니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제84조 제1항 및 제2항 본문) 만약, 재결에 불복할 때는 재결서를 받은 날부터 90일 이내(이의신청을 거쳤을 때는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내)에 행정소송을 제기할 수 있습니다. (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조 제1항 전단)

 

"이주대책"

 

✅ 이주대책 대상자 : 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 않은 건축물의 소유자는 이주대책 대상자에서 제외됩니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제1항 본문)

 

✔️ 다만, 다음에 해당하는 경우에는 이주대책대상자에 포함됩니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제1항 단서 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제40조 제5항 제2호)

 

① 질병으로 인한 요양, ② 징집으로 인한 입영, ③ 공무, ④ 취학, ⑤ 해당 공익사업지구 내 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주, ⑥ 그밖에 위 ①부터 ⑤까지에 준하는 부득이한 사유

 

"임시거주시설·상가의 설치"

 

✅ 임시거주시설 : 사업시행자는 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에게 해당 정비구역 안과 밖에 위치한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자를 알선하는 등 임시거주에 상응하는 조치를 해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제61조 제1항)

 

✔️ 사업시행자는 임시거주시설의 설치 등을 위해 필요한 때에는 국가·지방자치단체, 그밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제61조 제2항)

 

✔️ 사업시행자는 정비사업의 공사를 완료한 때에는 완료한 날부터 30일 이내에 임시거주시설을 철거하고, 사용한 건축물이나 토지를 원상회복해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제61조 제4항)

 

✅ 임시상가 : 재개발사업의 사업시행자는 사업시행으로 이주하는 상가세입자가 사용할 수 있도록 정비구역 또는 정비구역 인근에 임시상가를 설치할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제61조 제5항)

 

✅ 손실 보상 : 사업시행자는 임시거주시설·임시상가의 설치 등(도시 및 주거환경정비법 제61조)에 따라 공공단체(지방자치단체는 제외) 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용함으로써 손실을 입은 자가 있는 경우에는 손실을 보상해야 하며, 손실을 보상하는 경우에는 손실을 입은 자와 협의해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제62조 제1항)

 

✔️ 사업시행자 또는 손실을 입은 자는 손실보상에 관한 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제49조에 따라 설치되는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제62조 제2항)

 

"순환정비방식에 따른 이주대책"

 

✅ 순환정비방식 : 사업시행자는 정비구역의 안과 밖에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설된 주택의 경우 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자(정비구역에서 실제 거주하는 자만 해당)를 임시로 거주하게 하는 등 그 정비구역을 순차적으로 정비하여 주택의 소유자 또는 세입자의 이주대책을 수립해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제59조 제1항)

 

✅ 순환용주택의 임시수용시설로의 사용 등 : 사업시행자는 위 규정에 따른 순환정비방식으로 정비사업을 시행하는 경우에는 임시로 거주하는 주택(순환용주택)을 주택법 제54조에도 불구하고 도시 및 주거환경정비법 제61조에 따른 임시거주시설로 사용하거나 임대할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제59조 제2항)

 

✅ 순환용주택의 공급 : 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 신청한 후 토지주택공사등에 토지주택공사등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제59조 제2항 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제51조 제1항)

 

✔️ 토지주택공사등은 세대주로서 해당 세대 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 거주자(순환용주택 우선 공급 요청을 한 날 당시 해당 정비구역에 2년 이상 거주한 사람만 해당)에게 다음의 순위에 따라 순환용주택을 공급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제51조 제4항)

 

① 1순위 : 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자(정비구역에서 실제 거주하는 자만 해당)로서 주택을 소유하지 않은 사람

 

② 2순위 : 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자(정비구역에서 실제 거주하는 자만 해당)로서 그 주택 외에는 주택을 소유하지 않은 사람

 

✅ 순환용주택의 분양 및 임대 : 순환용주택에 거주하는 자가 정비사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 때에는 토지주택공사등은 다음의 기준에 따라 분양하거나 계속 임대할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제59조 제3항 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조)

 

✔️ 순환용주택에 거주하는 자가 해당 주택을 분양받으려는 경우 토지주택공사등은 공공주택 특별법 제50조의2에서 정한 매각 요건 및 매각 절차 등에 따라 해당 거주자에게 순환용주택을 매각할 수 있음

 

이 경우 공공주택 특별법 시행령 제54조 제1항 각호에 따른 임대주택의 구분은 순환용주택으로 공급할 당시의 유형에 따름

 

✔️ 순환용주택에 거주하는 자가 계속 거주하기를 희망하고 공공주택 특별법 제48조 및 제49조에 따른 임대주택 입주자격을 만족하는 경우 토지주택공사등은 그자와 우선적으로 임대차계약을 체결할 수 있음

 

자료출처 : 법제처

 

📝 마무리하며...

 

원활한 사업 진행을 위해 보상 협의, 재결 신청, 이주대책 등을 준비해야 하며, 토지등소유자의 권리 보호도 함께 고려해야 합니다.

 

이번 포스팅이 여러분의 재개발 여정에 도움이 되었기를 바라며, 성공적인 재개발을 응원합니다. 감사합니다!

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