재개발사업 절차

오늘은 복잡하게 느껴질 수 있는 재개발사업의 개념과 추진 절차를 단계별로 정리해 보려고 합니다. 오늘 포스팅 정보가 재개발사업을 이해하는 데 도움이 되길 바랍니다.

 

"재개발사업이란"

 

▣ 재개발사업의 의미 : 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제2조 제2호 나목 1)·2) 외의 부분 전단)

※ 노후·불량건축물 : 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 및 시행령 제2조)

① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

② 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

1) 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물

2) 건축물의 내구성·내하력 등이 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준【☞ 보러가기 ☜】에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물

③ 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고, 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제198조 제1항에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

1) 건축법 제57조 제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인해 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물

2) 공장의 매연·소음 등으로 인해 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물, 3) 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

④ 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시·도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물

1) 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물, 2) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제1항 제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

 

※ 정비기반시설 : 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 공동구를 말함), 그밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제4호 및 시행령 제3조)

① 녹지, ② 하천, ③ 공공공지, ④ 광장, ⑤ 소방용수시설, ⑥ 비상대피시설, ⑦ 가스공급시설, ⑧ 지역난방시설

⑨ 주거환경개선사업을 위해 지정·고시된 정비구역에 설치하는 공동이용시설로서 사업시행계획서에 해당 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장이 관리하는 것으로 포함된 시설

 

※ 공공재개발사업 : 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 말합니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 나목 1)·2) 외의 부분 후단)

① 시장·군수등, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가(조합과 공동으로 시행하는 경우 포함) 재개발사업의 시행자나 대행자일 것

② 건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 대상 분양분(도시 및 주거환경정비법 제80조에 따른 지분형주택은 제외)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이상 100분의 50 이하 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 비율 이상을 지분형주택, 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 건설·공급할 것

 

▣ 재개발사업의 시행방법 : 재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제23조 제2항)

 

※ 정비사업과 관련된 환지에 대해서는【도시개발법】제28조부터 제49조까지의 규정을 준용합니다. (도시 및 주거환경정비법 제69조 제2항)

 

"그 밖의 정비사업"

 

▣ 정비사업의 종류 : 정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로서 재개발사업 외 다음의 사업을 말합니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 가목·다목)

 

① 주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

 

② 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

"재개발사업 절차"

재개발사업 추진 절차

▣ 사업 절차 : ① 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다.

 

② 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다. ③ 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 청산절차를 진행하여 재개발사업이 완료됩니다.

구분	절차개관
조합이 시행	기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립 인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산
조합 외 시행	기본계획 수립 → 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산

 

▣ 재개발사업의 주요 단계별 주요 내용

구분	주요내용
1) 계획수립	① 기본계획 및 정비계획 수립
	② 정비구역 지정
2) 사업시행계획	① 조합설립추진위원회 구성
	② 창립총회
	③ 조합설립인가
	④ 사업시행계획인가
	⑤ 이주대책
3) 분양 및 관리처분	① 분양공고 및 신청
	② 관리처분계획인가
	③ 철거 및 착공
4) 사업완료	① 준공인가
	② 이전고시
	③ 청산
	④ 조합해산

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 공유한 정보가 여러분의 궁금증을 해소하고, 성공적인 재개발사업에 한 걸음 더 가까워지길 바랍니다. 감사합니다!

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재개발·재건축 절차