관리처분계획에 따른 처분 (임대주택) 기준

오늘은 재개발사업의 관리처분계획에 따른 처분 기준을 알아보려 합니다. 조성된 대지와 건축물의 처분 및 관리, 임대주택과 지분형주택의 공급 절차 등에 관해 알아보겠습니다.

"사업시행으로 조성된 대지 및 건축물"

▣ 대지 등 처분·관리 : 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제79조 제1항)

▣ 건축물의 공급 : 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제79조 제2항)

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

"임대주택의 공급"

▣ 공급대상자 : 사업시행자는 정비사업의 시행으로 임대주택을 건설하는 경우에는 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준 및 무주택 세대주에게 우선 매각하도록 하는 기준 등에 관하여 다음의 범위에서 시장·군수등의 승인을 받아 따로 정할 수 있습니다. (【도시 및 주거환경정비법】제79조 제6항, 시행령 제69조 제1항 및【별표 3】제2호)

① 임대주택은 다음의 어느 하나에 해당하는 자로서 입주를 희망하는 자에게 공급합니다.

1) 기준일 3개월 전부터 해당 재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 재개발사업을 위한 정비구역에 거주하는 세입자

2) 기준일 현재 해당 재개발사업을 위한 정비구역에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자

3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제11호에 따른 도시·군계획사업으로 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 해당 시장·군수등이 인정하는 자(도시 및 주거환경정비법 시행령【별표 2】제3호 라목 및 제2호 다목)

4) 시·도조례로 정하는 자

② 주택의 규모 및 규모별 입주자선정방법, 공급절차 등에 관하여는 시·도조례로 정하는 바에 따릅니다.

③ 공급절차 등 : 입주자모집공고 내용 및 절차, 공급신청·계약조건·임대보증금 및 임대료 등 주택공급에 관하여는 민간임대주택에 관한 특별법령, 공공주택 특별법령 및 주택법령의 관련 규정에 따릅니다.

다만, 최초의 임차인 선정이 아닌 경우에는 다음의 범위에서 재개발임대주택의 임차인의 자격 등에 관한 사항을 정해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제79조 제6항 단서 및 시행령 제69조 제2항)

① 임차인의 자격은 무주택 기간과 해당 정비사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위에서 오래된 순으로 할 것. 다만, 시·도지사가 도시 및 주거환경정비법 제79조 제5항 및 시행령 제48조 제2항에 따라 임대주택을 인수한 경우에는 거주지역, 거주기간 등 임차인의 자격을 별도로 정할 수 있습니다.

② 임대보증금과 임대료는 정비사업이 위치한 지역의 시세의 100분의 90 이하의 범위로 할 것, ③ 임대주택의 계약방법 등에 관한 사항은 공공주택 특별법에서 정하는 바에 따를 것, ④ 관리비 등 주택의 관리에 관한 사항은 공동주택관리법에서 정하는 바에 따를 것

"지분형주택의 공급"

▣ 공급대상자 : 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 분양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 방식으로 주택(지분형주택)을 공급할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제80조 제1항)

지분형주택의 규모, 공동 소유기간 및 분양대상자는 다음과 같습니다. (도시 및 주거환경정비법 제80조 제1항 후단 및 시행령 제70조 제1항)

① 지분형주택의 규모는 주거전용면적 60제곱미터 이하인 주택으로 한정합니다. ② 지분형주택의 공동 소유기간은 도시 및 주거환경정비법 제86조 제2항에 따라 소유권을 취득한 날부터 10년의 범위에서 사업시행자가 정하는 기간으로 합니다.

③ 지분형주택의 분양대상자는 다음의 요건을 모두 충족하는 자로 합니다.

1) 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제5호에 따라 산정한 종전에 소유하였던 토지 또는 건축물의 가격이 위 1.에 따른 주택의 분양가격 이하에 해당하는 사람

2) 세대주로서 정비계획의 공람 공고일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 실제 거주한 사람, 3) 정비사업의 시행으로 철거되는 주택 외 다른 주택을 소유하지 않은 사람

지분형주택의 공급방법·절차, 지분 취득비율, 지분 사용료 및 지분 취득가격 등에 관하여 필요한 사항은 사업시행자가 따로 정합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제70조 제2항)

"토지임대부 분양주택의 공급"

▣ 공급대상자 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등은 정비구역에 세입자와 다음의 어느 하나에 해당하는 자의 요청이 있는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제79조 제5항에 따라 인수한 임대주택의 일부를 주택법에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제80조 제2항 및 시행령 제71조 제1항)

① 면적이 90제곱미터 미만의 토지를 소유한 자로서 건축물을 소유하지 않은 자, ② 바닥면적이 40제곱미터 미만의 사실상 주거를 위해 사용하는 건축물을 소유한 자로서 토지를 소유하지 않은 자

위 규정에도 불구하고 토지 또는 주택의 면적은 위 ① 및 ②에서 정한 면적의 2분의 1 범위에서 시·도조례로 달리 정할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제71조 제2항)

자료출처 : 법제처

임대주택, 지분형주택, 토지임대부 분양주택 등 다양한 주택 공급 방식이 있습니다. 이를 잘 활용하여 성공적인 사업을 추진하시기 바랍니다. 감사합니다!