재개발 관리처분계획 수립과 인가 절차

오늘은 재개발사업의 관리처분계획 수립과 인가 절차에 관해 알아보겠습니다. 관리처분계획은 분양 설계, 조합원 분담금, 그리고 세입자 손실보상까지 세부 내용을 포함하여 철저히 준비해야 하는 핵심 단계입니다. 주요 내용을 함께 살펴보겠습니다.

"관리처분계획의 수립"

▣ 관리처분계획의 내용 : 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제74조 제1항 본문 및 시행령 제62조)

① 분양설계, ② 분양대상자의 주소 및 성명, ③ 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함)

④ 다음에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 아래 2)의 경우에는 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함합니다.

1) 일반 분양분, 2) 공공지원민간임대주택, 3) 임대주택, 4) 그 밖에 부대시설·복리시설 등

⑤ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 도시 및 주거환경정비법 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

⑥ 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기, ⑦ 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세, ⑧ 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

⑨ 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따라 현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법

⑩ 도시 및 주거환경정비법 제79조 제4항 전단에 따른 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법, ⑪ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제1항 제4호에 따른 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기

이 경우 비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정합니다.

⑫ 정비사업의 시행으로 인해 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세, ⑬ 기존 건축물의 철거 예정시기, ⑭ 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

※ 관리처분계획을 수립할 때의 기준은 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항에서 확인할 수 있습니다.

"조합원총회 의결"

▣ 총회 의결 : 관리처분계획은 총회의 의결사항이므로 관리처분계획인가 신청 전에 반드시 조합원총회의 의결을 거쳐야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제10호)

조합은 관리처분계획의 수립을 의결하기 위해 총회의 개최일부터 1개월 전에 위 ③부터 ⑥까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제5항)

▣ 의결방법 : 관리처분계획의 수립 및 변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항 본문)

다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항 단서)

"관리처분계획 인가 신청"

▣ 인가신청 : 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 관리처분계획(변경 포함)에 대해 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구 구청장의 인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 본문)

▣ 제출서류 : 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 신청하려면 다음의 서류를 시장·군수등에게 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 본문 및 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제12조 제1호)

① 관리처분계획 인가 또는 변경인가 신청서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제9호 서식【☞ 보러가기 ☜】), ② 관리처분계획서, ③ 총회의결서 사본

④ 사업시행자와 시공자 간 공사계약서 사본(공사계약이 변경된 경우에는 변경된 공사계약서 사본을 말함)

"관리처분계획의 인가"

▣ 공람 및 의견청취 : 사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제78조 제1항 본문)

* 재개발사업의 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

▣ 인가결정 : 시장·군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제78조 제2항 본문)

다만, 시장·군수등은 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제78조 제2항 단서)

▣ 타당성 검증 : 시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지주택공사등, 한국부동산원에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청해야 하며, 타당성 검증 비용을 사업시행자에게 부담하게 할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제78조 제3항 및 시행령 제64조 제1항)

① 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제6호에 따른 정비사업비가 도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항 제12호에 따른 정비사업비 기준으로 100분의 10 이상 늘어나는 경우

② 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제6호에 따른 조합원 분담규모가 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항 제2호에 따른 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나는 경우

③ 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청한 경우, ④ 그 밖에 시장·군수등이 필요하다고 인정하는 경우

▣ 인가의 시기 조정 : 정비사업의 시행으로 정비구역 주변 지역에 주택이 현저하게 부족하거나 주택시장이 불안정하게 되는 등 시·도조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 인가를 신청한 날부터 1년을 넘지 않게 사업시행계획인가의 시기가 조정될 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제75조 제1항 및 제2항)

▣ 공람 및 인가 등의 고시 : 시장·군수등이 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제78조 제4항)

시장·군수등은 공람을 실시하려거나 고시가 있은 때에는 토지등소유자에게는 공람계획을 통지하고, 분양신청을 한 자에게는 관리처분계획인가의 내용 등을 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제78조 제5항 및 제6항)

종전 토지 및 건축물 사용금지

▣ 재개발 대상으로 포함된 건축물은 언제부터 사용할 수 없는 건가요?

→ 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. (도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 본문)

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 단서)

사업시행자의 동의를 받은 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우

"인가사항의 중지 등"

▣ 중지 또는 폐지인가 등 : 관리처분계획을 중지 또는 폐지하려는 사업시행자는 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출하여 중지·폐지인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 및 시행규칙 제12조 제2호)

① 관리처분계획(중지·폐지인가)신청서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제9호 서식), ② 중지 또는 폐지의 사유와 그 내용을 설명하는 서류

▣ 변경신고 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장·군수등에게 신고해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 단서 및 시행령 제61조)

① 계산착오·오기·누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우(불이익을 받는 자가 없는 경우만 해당)

② 도시 및 주거환경정비법 제40조 제3항에 따른 정관 및 도시 및 주거환경정비법 제50조에 따른 사업시행계획인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

③ 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따른 매도청구에 대한 판결에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우, ④ 도시 및 주거환경정비법 제129조에 따른 권리·의무의 변동이 있는 경우로서 분양설계의 변경을 수반하지 않는 경우

⑤ 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등소유자에 대한 임대주택의 공급에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

⑥ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호에 따른 임대사업자의 주소(법인인 경우에는 법인의 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 변경하는 경우

시장·군수등은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제2항)

시장·군수등이 20일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 않으면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제74조 제3항)

자료출처 : 법제처

오늘 살펴본 총회 의결 절차와 시장·군수의 인가과정 등을 통해 성공적인 재개발을 위한 과정을 조금이나마 이해하셨길 바랍니다. 감사합니다!