재개발 청산금과 조합해산 절차

오늘 포스팅은 재개발사업의 청산금과 조합해산 절차에 관해 알아보려고 합니다. 청산금은 재개발 사업이 마무리되는 시점에서 조합원과 조합 간에 정산해야 할 금전을 말하며, 조합해산 절차는 조합의 마지막 역할을 정리하는 단계입니다.

"청산금의 지급 및 징수"

▣ 청산금의 지급 : 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제89조 제1항)

▣ 분할징수 및 지급 : 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제89조 제2항)

▣ 강제징수 : 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(시장·군수등)인 사업시행자는 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 않는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수(분할징수를 포함)할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제90조 제1항)

시장·군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제90조 제1항)

"청산금의 산정"

▣ 청산기준가격의 평가 : 사업시행자는 청산금 지급을 위해 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작하여 평가해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제89조 제3항)

가격평가는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등 중 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산출평균하여 산정합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제76조 제1항 제1호·제2항 제1호 및 도시 및 주거환경정비법 제74조 제4항 제1호 가목)

분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가할 때는 다음의 비용을 가산하고, 도시 및 주거환경정비법 제95조에 따른 보조금은 공제해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제76조 제3항)

① 정비사업의 조사·측량·설계 및 감리에 소요된 비용, ② 공사비, ③ 정비사업의 관리에 소요된 등기비용·인건비·통신비·사무용품비·이자 그 밖에 필요한 경비

④ 도시 및 주거환경정비법 제95조에 따른 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액, ⑤ 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(도시 및 주거환경정비법 제95조 제1항에 따라 시장·군수등이 부담한 비용은 제외)

⑥ 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가, 그 밖에 정비사업 추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관등에서 정한 비용

"청산금에 관한 권리"

▣ 공탁 : 사업시행자는 청산금을 지급받을 자가 받을 수 없거나 받기를 거부한 때에는 그 청산금을 공탁할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제90조 제2항)

▣ 소멸시효 : 청산금을 지급(분할지급을 포함)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다. (도시 및 주거환경정비법 제90조 제3항)

▣ 저당권 행사 : 정비구역에 있는 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 사업시행자가 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자에게 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제91조)

"조합의 해산"

▣ 총회 의결 : 조합의 해산은 총회의 의결사항이므로 조합 총회의 의결을 거쳐 해산합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제13호 및 시행령 제42조 제1항 제1호)

▣ 의결방법 : 조합의 해산에 관한 사항은 도시 및 주거환경정비법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 의결합니다. (도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항)

▣ 총회소집 : 조합장은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제86조의2)

조합장이 상기 기간 이내에 총회를 소집하지 아니한 경우 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다.

이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행합니다.

또한, 시장·군수등은 조합이 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있으며, 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 민법 제83조에도 불구하고 시장·군수등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있습니다.

"조합해산 절차"

▣ 청산인 : 조합이 해산한 경우에는 파산인 경우를 제외하고 정관 또는 총회의 결의로 다르게 정한 바가 없으면 조합장이 청산인이 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제49조 및 민법 제82조 참조)

청산인은 현존하는 조합사무의 종결, 채권추심 및 채무변제, 잔여재산의 인도, 그 밖에 청산에 필요한 사항 등의 업무를 처리합니다. (도시 및 주거환경정비법 제49조 및 민법 제87조)

▣ 등기 및 신고 : 조합이 해산한 경우 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 날짜, 청산인의 성명 및 주소 등을 주된 사무소 및 분사무소의 소재지에 등기하고 주무관청에 이를 신고해야 하며, 청산이 종결된 때에는 종결 후 3주 이내에 청산종결등기를 하고 이를 주무관청에 신고해야 합니다. (민법 제85조, 제86조 및 제94조)

자료출처 : 법제처

재개발사업의 마지막 단계인 청산금과 조합해산 절차는 사업의 성공적인 마무리를 위해 꼭 필요한 단계입니다. 이번 포스팅이 여러분에게 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!