재건축정비사업이란

재건축사업은 노후한 공동주택을 새롭게 정비하여 주거환경을 개선하는 정비사업의 한 유형입니다. 정비기반시설이 양호하지만, 건축물이 노후화된 지역에서 시행되며, 사업 방식에 따라 일반 재건축과 공공재건축으로 나뉩니다.

 

오늘은 재건축사업의 개념과 주요 특징을 살펴보며, 관련 법령 및 절차에 관해 자세히 알아보겠습니다.

"재건축사업 개념"

 

✅ 재건축사업이란 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업 중의 하나를 말합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제2조 제2호 다목)

 

✔️ 만약 재건축사업이 어려워 지역 주민들이 공공기관의 참여를 희망하는 경우 다음의 요건을 모두 갖추어 공공기관이 사업시행자 등으로 참여하는 공공재건축사업의 형태로 재건축사업을 진행할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 다목)

 

① 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수·자치구의 구청장 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우 포함)이 재건축사업의 시행자나 대행자일 것

 

② 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설·공급할 것

 

다만, 정비구역의 지정권자가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제18조에 따른 도시·군 기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대를 충족할 수 없는 경우에는 적용되지 않음

✅ 소규모재건축사업과의 구분 : 소규모재건축사업이란 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위하여 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에서 정한 절차에 따라 다음의 지역에서 시행하는 정비사업을 의미하며, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업과는 구분됩니다. (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제3호 다 및 시행령 제3조 제1항 제3호)

👉 해당지역 : 도시 및 주거환경정비법 제2조 제7호의 주택단지로서 하나의 주택단지 또는 둘 이상이 연접(주택단지 사이에 도로가 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 해당 도로가 폐지되거나 노선이 변경되는 경우만 해당)한 주택단지 중 다음의 요건을 모두 충족한 지역

▪ 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것

▪ 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 60%(소규모주택정비 관리지역 또는 재정비촉진지구의 경우에는 50%) 이상일 것

▪ 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

노후 불량건축물이란

① 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 ② 건축법 제57조 제1항에 따라 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물 ③ 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역안에 있는 건축물로서 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 건축물 ④ 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물 ⑤ 준공된 후 20년(시·도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물 ⑥ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제1항 제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물 ⑦ 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

🎯 노후·불량건축물 기준 (서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 별표 1【☞ 보러가기 ☜】)

공동주택의 노후·불량건축물 기준(서울특별시 조례)

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"재건축사업 소개"

 

✅ 재건축사업 제공 정보 : 재건축사업 포스팅에서는 도시 및 주거환경정비법상의 재건축사업에 대한 다음의 법령정보를 제공합니다.

분야	세부내용
재건축사업 개관	▪ 재건축사업의 개요
사업준비	▪ 기본계획수립 ▪ 안전진단 ▪ 정비계획의 수립 등
사업시행	▪ 조합에 의한 사업시행 ▪ 시장·군수에 의한 사업시행 ▪ 사업시행계획인가
관리처분계획	▪ 분양신청 ▪ 관리처분계획의 수립 ▪ 관리처분계획의 인가
사업완료	▪ 철거 및 착공 ▪ 준공 ▪ 이전고시 및 청산
비용의 부담 등	▪ 비용 및 부담금 ▪ 그 밖의 사항

✅ 재건축사업의 용어 : 재건축사업에서 주로 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같습니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 참조)

용어	의미
정비구역	▪ 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역
정비사업	▪ 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업을 지칭
노후·불량 건축물	▪ 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 등 도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호에 해당하는 건축물
정비기반 시설	▪ 도로·상하수도·구거(溝渠: 도랑)·공원·공용주차장·공동구 및 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제3조로 정하는 시설
공동이용 시설	▪ 주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장 및 그 밖에 도시 및 주거환경정비법 시행령 제4조로 정하는 시설
대지	▪ 정비사업으로 조성된 토지
주택단지	▪ 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 도시 및 주거환경정비법 제2조 제7호에 해당하는 일단의 토지
사업시행자	▪ 정비사업을 시행하는 자
토지등소유자	▪ 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자(다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우, 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봄)
토지주택 공사등	▪ 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사
정관등	▪ 조합의 정관 ▪ 사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약 ▪ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 작성한 시행규정
시장·군수등	▪ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장
시·도조례	▪ 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례

"재건축정비사업 시행 절차"

 

1️⃣ 도시·주거환경정비 기본계획 수립 (시장) : 입안(시장) → 주민공람(14일 이상)(법제3조제3항) → 관계 행정기관 협의(법제3조제5항) → 시의회 의견청취(법제3조제3항) → 도시계획위원회심의(법제3조제3항) → 고시(시장)(법제3조제6항)

 

2️⃣ 안전진단 실시 (시장·군수·구청장) : 1) 신청시기 : 해당 공동주택이 재건축 가능연한 도래 후(노후도 총족 후), 2) 신청방법 : 건축물 및 그 부속토지 소유자 1/10 이상 동의를 받아 구청장에게 신청

 

3️⃣ 정비구역 지정 (시장) : 기초조사(구청장) → 입안(구청장) → 주민설명회(사전 서면통보후) → 주민공람(30일이상) → 구 의회의견청취(60일 이내) → 시 상정 → 시 도시계획위원회 심의 → 지정 및 고시(시장)

 

4️⃣ 조합설립 추진위원회 승인 (구청장) : 토지등소유자 1/2 이상 동의, 5인 이상 위원으로 구성되며, 정비사업전문관리업자선정, 정비사업시행계획작성, 조합설립인가 준비업무 등 수행

 

5️⃣ 조합설립 인가 (구청장) : 추진위원회는 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 추정분담금 및 대통령령이 정하는 정보를 토지등 소유자에게 제공하여야 합니다.

 

✔️또한, 전체 소유자 3/4, 동별 소유자 과반수 동의를 받아 조합설립인가를 받습니다. (동의방법 → 서면동의서에 지장을 날인하고 자필서명-신분증명서 사본 첨부)

 

6️⃣ 사업시행인가 (구청장) : 사업시행계획서 작성 → 주민총회(과반수 이상동의)(법28조제5항) → 인가신청 → 주민공람(14일 이상:법31조1항)) → 인가 및 고시(구청장)

 

7️⃣ 관리처분계획인가 (구청장) : 분양통지및공고 → 분양신청(30~60일 → 관리처분계획수립 → 주민공람(30일 이상) → 총회의결(과반수이상 찬성) → 인가신청 → 인가(구청장) → 고시(구청장) → 인가내용 통지(시행자)

 

8️⃣ 철거 및 착공 (시행자) : 이주(시행자) → 감리자 지정(구청장) → 철거 → 부지 경계측량 등(시행자) → 착공신고

 

9️⃣ 준공인가 (구청장) : 준공인가신청(시행자) → 관련부서 협의 및 인가조건 이행등 검토(구청장) → 준공인가 및 고시(구청장) → 분할 확정측량 등

 

🔟 이전등기 (시행자) : 관리처분계획사항통지(시행자) → 소유권이전 고시 및 보고(시행자) → 공보에 고시(구청장) → 이전고시내용 관할등기소 통보(사업시행자) → 소유권 보존등기

 

1️⃣1️⃣ 조합 해산·청산 (시행자) : 청산금 징수·지급 등

 

자료출처 : 법제처

 

📝 마무리하며...

 

재건축사업은 쾌적한 주거환경 조성과 건축물의 안전성 확보를 위한 필수 과정이며, 사업 추진 과정에서 정확한 법적 절차와 기준을 준수하는 것이 중요합니다.

 

다음 포스팅에서는 더 알찬 정보를 가지고 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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