재건축 조합설립인가 절차와 창립총회

오늘 포스팅에서는 재건축사업의 첫걸음, 바로 조합설립인가 절차와 창립총회에 관해 알아보려 합니다. 재건축 과정에서 조합설립은 모든 단계의 기초를 다지는 핵심 절차입니다.

 

이번 포스팅에서는 조합설립 절차와 동의서 준비, 창립총회에서 다루는 주요 안건 등을 확인해 보겠습니다.

 

"조합의 설립"

 

▣ 조합설립 : 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(시장·군수등), 한국토지주택공사·지방공사(토지주택공사등) 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제35조 제1항)

 

▣ 설립절차 : 조합은 다음의 절차를 거쳐 설립됩니다. (국토교통부,【☞ 도시 및 주거환경정비법 질의회신사례집 ☜】)

조합설립 절차

▣ 조합설립 인가신청 : 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받고 다음의 서류를 갖추어 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항, 제35조 제3항 및 시행규칙 제8조 제2항)

구분	서류
공통	▪ 정관  ▪ 시·도 조례로 정하는 서류
조합설립인가	▪ 조합원 명부 및 해당 조합원의 자격을 증명하는 서류 ▪ 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 기재한 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류 ▪ 창립총회 회의록 및 창립총회참석자 연명부 ▪ 토지·건축물 또는 지상권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서 ▪ 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류 ▪ 건축계획(주택을 건축하는 경우에는 주택건설예정세대수 포함), 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시·군관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
변경인가	▪ 변경내용을 증명하는 서류

주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제4항)

 

▣ 동의방법 : 조합설립인가를 위한 토지등소유자의 동의는 다음의 사항이 포함된 조합설립 동의서에 동의를 받는 방법으로 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조 제1항, 제2항, 시행규칙 제8조 제3항 및【별지 제6호 서식】)

조합설립 동의서에 포함 사항

▪ 건설되는 건축물 설계의 개요  ▪ 공사비 등 정비사업비용에 드는 비용(정비사업비) ▪ 정비사업비의 분담기준  ▪ 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항  ▪ 조합의 정관

▣ 인가내용의 통지 : 조합은 조합설립인가를 받은 때에는 정관으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조 제3항)

 

▣ 설립등기 : 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 다음의 사항을 등기하는 때에 성립합니다. (도시 및 주거환경정비법 제38조 제2항 및 시행령 제36조)

등기해야 할 사항

▪ 설립목적  ▪ 조합의 명칭  ▪ 주된 사무소의 소재지  ▪ 설립인가일  ▪ 임원의 성명 및 주소 ▪ 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용  ▪ 전문조합관리인을 선정한 경우에는 그 성명 및 주소

 

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"조합설립인가의 취소"

 

▣ 인가취소 : 정비구역등이 해제·고시된 경우 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제22조 제3항)

 

※ 조합설립인가의 취소에 따른 비용부담과 관련한 내용은 제 블로그【☞ 정비구역 해제와 행위제한 ☜】에서 확인할 수 있습니다.

 

"창립총회의 개최"

 

▣ 총회개최 : 추진위원회는 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제32조 제3항)

 

▣ 개최방법 : 추진위원회(공공지원에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 조합설립을 추진하는 토지등소유자의 대표자를 말함)는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통하여 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제2항)

 

창립총회는 추진위원장(공공지원에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자의 대표자를 말함)의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원장이 소집합니다.

 

다만, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 않는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제3항)

 

▣ 총회의 의사결정 : 창립총회의 의사결정은 토지등소유자(조합설립에 동의한 토지등소유자만 해당)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의합니다. 다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제5항)

 

"창립총회 의결사항"

 

▣ 의결범위 : 창립총회에서는 다음의 업무를 처리합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제4항)

의결 내용

▪ 조합 정관의 확정  ▪ 조합의 임원의 선임  ▪ 대의원의 선임  ▪ 정비사업비의 세부 항목별 예산안 ▪ 그 밖에 필요한 사전에 통지한 사항으로 도시 및 주거환경정비법 제45조 총회의 의결 사항

 

자료출처 : 법제처

 

재건축정비사업의 조합설립과 창립총회는 사업의 성공 여부를 결정짓는 중요한 단계입니다. 세부적인 절차와 요건을 충실히 따라가며 모두가 만족할 수 있는 결과를 이루시길 바랍니다. 감사합니다!

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정비구역 해제와 행위제한