지역주택조합 절차

오늘은 주택법에 따른 지역주택조합에 관해 알아보려 합니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게는 지역주택조합이 하나의 대안이 될 수 있지만, 사업 절차와 유의사항을 충분히 이해하는 것이 중요합니다.

 

지역주택조합의 개념부터 조합원 자격, 사업 추진 과정, 그리고 가입 시 유의해야 할 사항까지 확인해 보겠습니다. 

 

"지역주택조합이란"

 

▣ 개념 : 일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격 요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도입니다.

 

▣ 조합원 자격 : 다음의 조건을 모두 충족해야 합니다. (주택법 시행령 제21조)

 

① 조합설립인가 신청일(투기과열지구의 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대주 이거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주

 

② 조합설립인가 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 6개월 이상 거주하여 온 자

 

③ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

 

▣ 조합설립인가 기본 요건 : 지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지(국·공유지 포함)의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원(토지사용승낙서) 및 15% 이상의 소유권을 확보하여야 하며, 조합원은 20인 이상으로, 주택건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성하여야 합니다.

 

▣ 사업계획승인 신청 소유권 확보 : 주택건설사업계획 승인을 받기 위해서는 주택건설사업의 해당 대지면적의 95% 이상의 토지소유권을 확보해야 하며, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에 가능합니다. 단, 착공을 위해서는 착공 전까지 토지소유권을 모두 확보하여야 합니다.

 

국·공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하여야 합니다.

 

▣ 지역주택 조합원 가입 시 확인사항 : 지역주택 조합원에 가입하실 경우에는 사업추진 주체(조합원 모집 주체)가 누구인지, 조합원의 가입자격에 해당하는지, 조합원의 권리·의무 및 책임은 무엇인지, 계약서·조합규약 내용은 어떤 내용인지, 조합원의 교체가 가능한지 등과, 사업예정지의 토지확보 상황과 사업계획 추진 상황 등 궁금하신 사항은 관심을 가지고 확인하세요.

 

▣ 지역주택조합 일반분양 시기 : 지역주택조합사업으로 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급하고 남은 나머지 주택에 대해서는 일반분양을 할 수 있으나, 일반분양은 사업계획승인을 받고 공사 착공 이후 입주자 모집승인을 득한 후에 일반분양이 가능합니다. 이때, 주택이 건설되는 대지의 소유권을 모두 확보해야 합니다.

 

▣ 정비사업(재개발·재건축)과의 차이점 : 모집주체가 사업예정지의 소유권이 확보되지 않은 상태에서 사업을 계획하여 조합원 모집을 통해 조합을 결성하고, 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 취득하고 사업계획승인을 받아 주택을 건설 후 그 주택을 조합원에게 공급하는 사업입니다.

정비사업과의 차이점 비교

 

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"지역주택조합 추진 절차"

 

▣ 사업절차 : 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

사업 추진 절차

 

① 조합원 모집 신고 : 구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 하며, 해당 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원 확보해야 합니다.

 

② 조합규약 작성 : 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리 의무, 조합, 탈퇴, 환급 청구 등의 내용을 포함하며, 주택법령에서 요구하는 요건 이외에 주택조합의 사업추진 및 조합운영에 필요하다고 판단되는 사항을 포함시킬 수 있되, 주택법령을 위반하여서는 안 됩니다.

※ 지역·직장주택조합 표준규약서, 지역·직장주택조합 임원 선거관리 가이드라인, 지역·직장주택조합 표준업무대행계약서는 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 【☞ 보러가기 ☜】

 

③ 조합창립총회 : 추진위원회(가칭, 임의단체) 위원장 또는 직무를 대행하는 자, 발기인 등이 소집하며 조합규약 및 사업시행에 필요한 안건 등에 관해 의결합니다.

 

④ 조합설립인가 : 20인 이상의 조합원으로 구성, 건설 예정 세대 수의 50% 이상의 조합원으로 구성되며, 해당 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원 및 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 합니다.

 

⑤ 공동사업주체 간(조합+등록사업자) : 협약체결 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 공사기간, 그밖에 사업추진에 따르는 각종 책임 등에 관해 협약합니다.

 

⑥ 사업계획승인 : 주택건설대지의 100% 토지 소유권 확보(지구단위계획 결정이 필요한 사업자의 경우, 95% 이상 토지 소유권 확보), 사업계획서, 등록사업자 관련 서류 등 제출

 

⑦ 착공 : 토지를 100% 확보하여 사업계획승인 받은 날로부터 5년 이내에 착공, 시공자는 시공 보증서 제출

 

⑧ 입주자 모집 승인 : 일반분양은 조합원 분양 후 나머지 세대 수가 30세대 이상일 경우

 

⑨ 사용검사 및 입주 : 승인된 사업계획의 내용과 적합 여부를 확인하는 법적 절차

 

⑩ 청산 및 조합 해산 : 해산 시 총회의 의결을 거쳐 회계 보고가 이루어져야 합니다.

 

"조합임원의 자격"

 

▣ 조합임원의 결격사유 : 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사람은 주택조합의 발기인 또는 임원이 될 수 없습니다. (【주택법】제13조)

 

1) 미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인, 2) 파산선고를 받은 사람으로서 복권되지 아니한 사람

 

3) 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람

 

4) 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람, 5) 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 사람

 

6) 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실 또는 정지된 사람, 7) 해당 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원

 

또한, 주택조합의 발기인이나 임원이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 발기인은 그 지위를 상실하고 해당 임원은 당연히 퇴직합니다.

 

1) 주택조합의 발기인이 법 제11조의3 제6항에 따른 자격기준을 갖추지 아니하게 되거나 주택조합의 임원이 법 제11조 제7항에 따른 조합원 자격을 갖추지 아니하게 되는 경우

 

2) 주택조합의 발기인 또는 임원이 상기의 조합임원 결격사유에 해당하게 되는 경우

 

상기에 따라 지위가 상실된 발기인 또는 퇴직된 임원이 지위 상실이나 퇴직 전에 관여한 행위는 그 효력을 상실하지 않습니다. 

 

"관련 자료의 공개"

 

① 주택조합의 발기인 또는 임원은 주택조합 사업의 시행에 관한 다음 각호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개해야 합니다. (주택법 제12조 2항)

 

1) 조합규약, 2) 공동사업 주체의 선정 및 주택조합이 공동사업 주체인 등록사업자와 체결한 협약서, 3) 설계자 등 용역업체 선정 계약서, 4) 조합총회 및 이사회, 대의원회 등의 의사록, 5) 사업시행계획서

 

6) 해당 주택조합 사업의 시행에 관한 공문서, 7) 회계감사보고서, 8) 분기별 사업실적보고서, 9) 업무대행자가 제출한 실적보고서, 10) 그 밖에 주택조합사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

 

② 상기 서류 및 다음 각호를 포함하여 주택조합 사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원이 열람·복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 하며, 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담합니다.

 

1) 조합원 명부, 2) 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료, 3) 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

 

"회계감사"

 

① 주택조합은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 날부터 30일 이내에 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제2조 제7호에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 합니다.

 

1) 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받은 날부터 3개월이 지난 날, 2) 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날부터 3개월이 지난 날, 3) 법 제49조에 따른 사용검사 또는 임시 사용승인을 신청한 날

 

② 제1항에 따른 회계감사를 한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사 결과를 관할 시장·군수·구청장과 해당 주택조합에 각각 통보하여야 합니다.

 

③ 또한, 시장·군수·구청장은 통보받은 회계감사 결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우에는 그 내용을 해당 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있습니다.

 

"조합원 가입 시 유의사항"

 

① 주택법 개정에 따라 조합원 모집 신고 절차를 거쳐야 추진주체가 조합원을 모집할 수 있으나, 조합원 모집 신고가 수리되었다는 것이 곧 사업의 안정성을 담보하는 것은 아니며, 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 추진주체가 임의로 설정한 사업계획(안)으로 확정된 사항이 아님을 유의하시기 바랍니다.

 

② 지역주택조합에서 주택을 건립하기 위해서는 지구단위계획 수립, 교통∙환경영향평가, 건축위원회 심의 등 여러 절차를 거쳐야 하므로 실제 사업추진 규모나 내용은 그 결과에 따라 많은 변경이 있을 수 있으며, 동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어, 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.

 

③ 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 확인하여야 합니다. (업무추진비 및 분담금에 대한 환급 조건 확인 등)

 

④ 사업추진 과정(토지매입, 공사비, 건축규모변경 등)에서 추가 분담금이 많이 발생하며, 지역주택조합의 사업 부지는 토지소유자와 조합 간에 협의매수 하여야 하는 것입니다.

 

⑤ 토지사용권한의 미확보, 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업이 장기화될 수 있으며, 토지매입이 실패로 돌아가는 등 경우에 따라서 사업이 무산될 수도 있으므로 사업 추진 기간 변경 요인이 많습니다.

 

⑥ 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적 금전적 피해는 조합원에게 돌아가므로 조합 가입에 신중하셔야 하며, 주택조합 사업은 조합원이 사업 진행 전반에 대해 책임지는 사업으로, 한번 가입하면 임의탈퇴는 원칙적으로 불가합니다.

 

⑦ 조합원 모집단계에서는 시공사가 확정될 수 없으며, 시공사는 조합이 설립된 이후 총회를 거쳐 선정합니다.

 

지역주택조합은 신중한 검토와 철저한 준비가 필수인 만큼, 정보 확인과 전문가 상담을 통해 안정적인 내 집 마련 계획을 세우시길 바랍니다. 감사합니다!

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