재건축부담금 산정 기준

오늘은 재건축정비사업에서 발생하는 재건축부담금에 관한 내용으로 포스팅을 준비했습니다. 재건축부담금 산정기준과 납부대상 사업, 납부 의무자 등 재건축초과이익과 관련한 내용을 자세히 알아보겠습니다.

 

"재건축부담금"

 

▣ 재건축부담금의 의의 : 재건축초과이익 중 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말하며, 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생하는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다. (【재건축초과이익 환수에 관한 법률】제2조 제3호 및 제3조)

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"재건축부담금의 산정기준"

 

▣ 납부의무자 : 조합, 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체는 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있습니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항)

 

※ 신탁업자가 재건축부담금을 납부하는 경우에는 해당 재건축사업의 신탁재산 범위에서 납부할 의무가 있습니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제2항)

 

▣ 납부 대상 사업 및 납부자 : 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 다목에 따른 재건축사업 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제3호 다목에 따른 소규모재건축사업을 말하며, 납부 대상자는 다음 각호를 말합니다.

 

① 도시 및 주거환경정비법 제35조 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조에 따라 설립된 조합

 

② 도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항(같은 항 제1호는 제외) 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제18조 제1항(같은 항 제1호는 제외)에 따라 지정된 공공시행자

 

③ 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항 제3호 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제19조 제1항에 따라 지정된 신탁업자

 

④ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제22조 제1항에 따라 구성된 주민합의체

 

⑤ 조합원(사업시행자가 공공시행자 또는 주민합의체인 경우 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 나목 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제6호 나목에 따른 토지등소유자를 말하며, 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 말함)

 

▣ 조합원 등의 2차 납부 : 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산되거나 주민합의체가 해산된 경우 또는 신탁이 종료된 경우에는 부과종료시점 당시의 조합원을 말함)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2차적으로 재건축부담금을 납부해야 합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항)

조합원이 2차적으로 부담금을 납부하는 경우

▪ 조합이 해산된 경우 ▪ 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 공공시행자의 재산으로 그 공공시행자가 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 신탁이 종료된 경우 ▪ 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 주민합의체가 해산된 경우

▣ 부과기준 : 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(종료시점 주택가액)에서 다음의 모든 금액을 공제한 금액으로 합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 본문)

 

다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조 및 제9조 제3항)

공제대상 금액

▪ 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(개시시점 주택가액) ▪ 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 ▪ 개발비용 등

※ 일반적인 경우 : 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)

 

※ 부과대상주택 중 일반분양분의 경우 : 재건축초과이익 = 분양시점 분양가격의 총액 + 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액(종료시점 주택가액 사전방식 준용)

 

▣ 기준시점 : 재건축부담금의 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날이며, 부과종료시점은 해당 재건축사업의 준공인가일입니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제1항 본문 및 제3항)

 

※ 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제2항)

 

다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 부과개시시점 및 부과종료시점은 다음과 같습니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제1항 및 제3항)

구분	내용
부과개시시점	▪ 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축사업: 최초로 조합설립인가를 받은 날 ▪ 추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우: 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일 ▪ 공공시행자가 공공재건축사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우로 한정) ▪ 신탁업자가 사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우로 한정) ▪ 그 밖에 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제5조로 정하는 날【☞ 보러가기 ☜】
부과종료시점	▪ 관계법령에 의하여 재건축사업의 일부가 준공인가된 날 ▪ 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날 ▪ 그 밖에 관계법령으로 정한 날

▣ 공제대상 금액의 산정 : 공제대상 금액의 산정은 다음과 같습니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제9조, 제10조 제1항, 제11조 제1항 및 시행령 제7조 제1항)

구분		산정금액
주택 가액	개시 시점	▪ 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시된 주택가격이 없는 경우는 국토교통부장관이 산정한 부과개시시점 현재의 주택가격)총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액 다만, 주택법에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 부과대상 주택가격총액에 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가·산정한 부대시설 및 복리시설의 가격 총액을 합산해야 합니다.
	종료 시점	▪ 국토교통부장관이 한국부동산원에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액 이 경우 산정된 종료시점 현재의 주택가격은 부동산 가격공시에 관한 법률 제16조, 제17조 및 제18조에 따라 공시된 주택가격으로 봄
정상주택 가격상승분		▪ 정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정 ※ 시군구별 주택매매가격지수 : 한국부동산원 부동산 통계정보시스템 홈페이지->부동산통계->전국주택가격 동향조사->월간 동향->매매가격지수 ※ 정기예금이자율 : 한국은행 경제통계시스템 홈페이지->4. 금리->4.2. 예금은행 가중평균금리->수신금리->신규취급액 기준->저축성수신->순수저축성예금->정기예금->정기예금(6개월∼1년 미만)
개발비용 등		해당 재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음의 금액을 합하여 산출함 ▪ 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 ▪ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 ▪ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액(다만, 그 대가로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시 및 주거환경정비법 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 용적률 등이 완화된 경우는 제외) ▪ 그 밖에 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제9조 제1항에서 정하는 사항【☞ 보러가기  ☜】

▣ 부과율 : 납부의무자가 납부해야 할 재건축부담금은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조의 규정에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조)

조합원 1인당 평균 이익	부과율
8천만원 이하	▪ 면제
8천만원 초과 1억3천만원 이하	▪ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수
1억3천만원 초과 1억8천만원 이하	▪ 500만원 × 조합원수 + 1억3천천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수
1억8천만원 초과 2억3천만원 이하	▪ 1천500만원 × 조합원수 + 1억8천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수
2억3천만원 초과 2억8천만원 이하	▪ 3천만원 × 조합원수 + 2억3천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수
2억8천만원 초과	▪ 5천만원 × 조합원수 + 2억8천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

※ 재건축부담금 = 재건축초과이익 × 부과율

◈ 재건축부담금 산정자료 제출과 이의제기에 관한 정보는 제 블로그【☞ 광역교통시설부담금·학교용지부담금·재건축부담금 납부 대상  ☜】에서 확인할 수 있습니다.

또한, 재건축초과이익에 관한 좀 더 자세한 내용은 국토교통부 고시【☞ 재건축초과이익 환수업무처리지침 ☜】을 참고하시기 바랍니다.

 

자료출처 : 법제처

 

오늘 내용을 참고하시어 재건축사업에 관한 계획을 더욱 꼼꼼히 세우시길 바랍니다. 여러분의 성공적인 재건축을 응원하며, 포스팅 마칩니다. 감사합니다!

 

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