재건축 국민주택규모 주택 건설 기준과 정비기반시설 설치 의무

오늘은 재건축 정비사업에서 국민주택규모 주택 건설 기준과 정비기반시설 설치에 관한 내용을 다뤄보려고 합니다. 국민주택규모 주택 건설 비율과 주택의 공급가격, 정비기반시설 설치 의무 등 관련 정보를 확인해 보겠습니다.

"국민주택규모 주택의 건설 및 공급"

▣ 재건축의 경우 : ① 건설의무 → 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(초과용적률)의 다음에 따른 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항)

사업시행지역	비율
과밀억제권역	▪ 초과 용적률의 30% 이상 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
그밖의 지역	▪ 초과 용적률의 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

다만, 천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조 또는 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행하는 경우는 제외합니다. (도시 및 주거환경정비법 제54조 제4항)

* 법적상한용적률이란 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한을 말합니다. 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업 또는 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재건축사업의 경우(재정비촉진지구에서 시행되는 재건축사업은 제외), 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제54조 제1항 참조)

② 국민주택규모 주택의 공급 → 사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사, 특별자치시장, 시장·군수·구청장 또는 토지주택공사등(인수자)에 공급해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제55조 제1항)

국민주택규모 주택의 공급가격은【☞ 공공건설임대주택 표준건축비 ☜】상 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제55조 제2항)

사업시행자는 인수자에게 공급해야 하는 국민주택규모 주택을 공개추첨의 방법으로 선정해야 하며, 그 선정 결과를 지체 없이 인수자에게 통보해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조 제1항)

▣ 공공재건축의 경우 : ① 건설의무 → 사업시행자는 공공재건축사업(재정비촉진지구에서 시행되는 공공재건축사업 포함)을 시행하는 경우 현행보다 완화된 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 40% 이상 70% 이하로서 주택 증가 규모, 공공재건축사업을 위한 정비구역의 재정적 여건 등을 고려하여 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제101조의6 제2항)

※ 공공재건축사업을 위한 정비구역에 대해서는 해당 정비구역에 대한 지정·고시가 있은 날부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역 구분을 다음과 같이 변경하여 완화된 용적률을 적용할 수 있습니다.

다만 개발제한구역에 해당하거나 정비계획 내용 등에 따라 완화된 용적률이 적용되지 않을 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제101조의6 제1항 및 도시 및 주거환경정비법 시행령 제80조의3 제1항)

현행 용도지역	정비구역 지정 후 변경 용도지역
제1종전용주거지역	제2종전용주거지역
제2종전용주거지역	제1종일반주거지역
제1종일반주거지역	제2종일반주거지역
제2종일반주거지역	제3종일반주거지역
제3종일반주거지역	준주거지역

② 국민주택규모 주택의 공급 → 사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 인수자에게 공급해야 합니다. 다만, 인수자는 공공재건축사업 시행자로부터 공급받은 주택 중 50% 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 주택을 공공주택 특별법에 따라 분양할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제55조 제1항, 제101조의6 제2항·제4항 및 시행령 제80조의3 제3항)

주택의 공급가격은 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 이 경우 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제101조의6 제3항)

분양을 목적으로 인수한 주택의 공급가격은【☞ 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용의 기본형건축비 ☜】로 하며, 이 경우 인수자는 감정평가액의 50%의 가격으로 부속 토지를 인수해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제101조의6 제3항·제5항, 시행령 제80조의3 제4항 및 주택법 제57조 제4항)

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"정비기반시설의 설치"

▣ 설치의무 : 정비기반시설이란 도로·상하수도·구거(도랑)·공원·공용주차장·공동구(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 공동구를 말함), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설을 말합니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제4호 및 시행령 제3조)

사업시행자는 관할 지방자치단체 장과의 협의를 거쳐 정비구역에 정비기반시설을 설치해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제96조)

▣ 정비기반시설 및 토지 등의 귀속 : 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설을 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제97조 제1항)

시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제97조 제2항)