재건축조합 조합원·임원 자격과 정관

오늘은 재건축조합의 조합원 및 임원 자격, 그리고 정관에 관해 알아보겠습니다. 재건축사업에서 조합은 사업시행자로 중추적인 역할을 담당하기에, 조합원과 임원의 자격 요건, 운영 방침 등이 중요합니다.

지금부터 조합원과 임원의 자격, 조합정관에 기재해야 할 사항들을 알아보겠습니다.

"조합원"

▣ 조합원의 자격 : 재건축사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자(재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. (【도시 및 주거환경정비법】제39조 제1항)

여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우

▪ 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

▪ 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봄

▪ 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

다만, 국가균형발전 특별법 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말함)를 조합원으로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 단서)

▣ 투기과열지구에서의 조합원 : 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다.

다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항)

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 조합원이 될 수 있음

▪ 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우만 해당)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

▪ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

▪ 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

▪ 1세대(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 도시 및【주거환경정비법 시행령】제37조 제1항으로 정하는 기간 이상인 경우

▪ 지분형주택을 공급받기 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우

▪ 공공임대주택, 공공분양주택의 공급 및 공공재개발사업시행자가 상가를 임대하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우

▪ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항으로 정하는 경우

아래에서 재건축 관련 다른 정보도 확인해 보세요!
▣ 재건축정비사업이란	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 도시주거환경정비 기본계획 수립 절차	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재건축 안전진단 절차	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 정비계획 입안 절차와 동의율	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 정비구역 해제와 행위제한	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재건축 조합설립인가 절차와 창립총회	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재건축 토지등소유자 산정방법과 동의 절차	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재건축 매도청구 절차	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 감리자 지정 기준	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재건축 국민주택규모 주택 건설 기준과 정비기반시설 설치 의무	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재건축부담금 산정 기준	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 광역교통시설부담금·학교용지부담금·재건축부담금 납부 대상	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재개발·재건축 정보공개와 회계감사 절차	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 정비사업 공공지원제도	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 도시분쟁조정위원회 조정 절차	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 재개발·재건축 법 위반 시 처벌 내용	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 지역주택조합 절차	【☞ 보러가기 ☜】

"임원"

▣ 임원의 구성 등 : 조합임원의 구성, 임기, 선출방법, 지위 및 결격사유 등은 다음과 같습니다. (도시 및 주거환경정비법 제41조부터 제43조까지 및 시행령 제40조)

구분	내용
임원구성	▪ 조합장 1명 ▪ 이사 3명 이상, 감사 1명 이상 3명 이하의 범위에서 정관으로 정함 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우 이사의 수는 5명 이상에서 정관으로 정함
임원자격	▣ 공통요건 : ▪ 조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물과 그 부속토지를 소유한 사람(하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 때에는 가장 많은 지분을 소유한 경우로 한정하며, 2인 이상의 공유자가 가장 많은 지분을 소유한 경우도 포함) 중 다음 어느 하나의 요건을 갖춘 사람 1) 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것, 2) 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것 ▣ 추가요건 : ▪ 조합장의 경우 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 사람의 경우 영업을 의미함)할 것
임원임기	▪ 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하며, 연임 가능함
선출방법	▪ 정관으로 정함
업무대행	▪ 시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 시·도조례로 정하는 바에 따라 변호사·회계사·기술사 등 법령으로 정하는 요건을 갖춘 사람을 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있음 1) 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우 2) 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우
임원지위	▪ 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됨 ▪ 조합장이 대의원회의 의장이 되는 경우 대의원으로 봄 ▪ 조합장 또는 이사가 자기를 위하여 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표함 ▪ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없음
결격사유	▪ 미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인 ▪ 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람 ▪ 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 않은 사람 ▪ 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람 ▪ 도시 및 주거환경정비법을 위반하여 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 않은 사람 ▪ 조합설립 인가권자에 해당하는 지방자치단체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속 ※ 조합임원이 위 결격사유 중 어느 하나에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 판명된 경우 또는 임원의 자격요건을 갖추지 못한 경우에는 당연 퇴임하지만, 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 효력을 유지함
임원해임	▪ 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 임원 해임 가능함 이 경우 요구자 대표로 선출된 사람이 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행합니다.

"정관"

▣ 정관의 기재사항 : 조합의 정관에는 다음의 사항이 포함되어야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항)

정관의 기재사항

1) 조합의 명칭 및 사무소의 소재지, 2) 조합원의 자격, 3) 조합원의 제명·탈퇴 및 교체, 4) 정비구역의 위치 및 면적, 5) 조합임원의 수 및 업무의 범위

6) 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임, 7) 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법, 8) 조합의 비용부담 및 조합의 회계, 9) 정비사업의 시행연도 및 시행방법

10) 총회의 소집 절차·시기 및 의결방법, 11) 총회의 개최·조합원의 총회소집 요구, 12) 도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항에 따른 이자 지급, 13) 정비사업비의 부담 시기 및 절차

14) 정비사업이 종결된 때의 청산절차(조합의 해산 이후 청산인의 보수 등 청산 업무에 필요한 사항을 포함), 15) 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차, 16) 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용

17) 정관의 변경절차, 18) 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제38조로 정하는 사항

▣ 정관의 변경 : 조합이 정관을 변경하려는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 다만, 위의 2, 3, 4, 8, 13 또는 16의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결합니다. (도시 및 주거환경정비법 제40조 제3항)

다만, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제39조에 따른 경미한 사항을 변경하려는 때에는 도시 및 주거환경정비법 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장·군수등에게 신고해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제40조 제4항)

※ 정관의 경미한 변경사항 : 다음 각호의 사항을 말합니다.

1) 법 제40조 제1항 제1호에 따른 조합의 명칭 및 사무소의 소재지에 관한 사항, 2) 조합임원의 수 및 업무의 범위에 관한 사항

3) 법 제40조 제1항 제10호에 따른 총회의 소집 절차·시기 및 의결방법에 관한 사항, 4) 제38조 제2호에 따른 임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항

5) 제38조 제3호에 따른 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 그 밖에 회의의 운영에 관한 사항, 6) 제38조 제5호에 따른 정비사업전문관리업자에 관한 사항

7) 제38조 제8호에 따른 공고·공람 및 통지의 방법에 관한 사항, 8) 제38조 제13호에 따른 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항

9) 제38조 제14호에 따른 총회의 의결을 거쳐야 할 사항의 범위에 관한 사항, 10) 제38조 제16호에 따른 조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항

11) 착오·오기 또는 누락임이 명백한 사항, 12) 법 제16조에 따른 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항, 13) 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

※ 표준정관 : 도시 및 주거환경정비법 제40조 제2항에 따라 시·도지사는 표준정관【☞ 서울시 표준정관 보러가기 ☜】을 작성하여 보급할 수 있습니다.

자료출처 : 법제처

조합원 또는 조합 운영자의 역할을 잘 이해하는 것이 성공적인 재건축의 시작입니다. 여러분의 성공적인 사업을 응원하겠습니다. 감사합니다!