재개발 조합설립인가 절차

오늘은 조합설립을 위한 단계별 절차와 준비해야 할 사항을 알아보려 합니다. 조합설립인가를 받기 위한 과정은 동의서 징구, 창립총회 등 복잡한 법적 절차를 준수해야 합니다. 지금부터 그 과정을 확인해 보겠습니다.

 

"조합의 설립"

 

▣ 조합설립 : 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(시장·군수등), 한국토지주택공사, 지방공기업법에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. (【도시 및 주거환경정비법】제35조 제1항 본문)

 

도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 조합을 설립하지 않습니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제1항 단서)

* 토지등소유자란 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다. (도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호)

조합설립추진위원회(도시 및 주거환경정비법 제31조 제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)는 조합을 설립하려면 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항)

▣ 토지등소유자의 동의 : 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항)

 

토지등소유자의 동의를 받으려는 경우에는 조합설립 동의서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제6호 서식【☞ 보러가기 ☜】)에 다음의 사항을 포함하여 동의를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조 제1항·제2항 및 시행규칙 제8조 제3항)

 

① 건설되는 건축물 설계의 개요, ② 정비사업비, ③ 정비사업비의 분담기준, ④ 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 , ⑤ 조합 정관

※ 조합의 정관에 기재해야 하는 사항에 대한 자세한 내용은 도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항에서 확인할 수 있습니다.

추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 다음의 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제10항 및 시행령 제32조)

 

① 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, ② 그밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 정보

 

▣ 조합설립인가 신청 : 추진위원회는 조합의 설립인가를 신청하려면 다음의 서류를 시장·군수등에게 제출해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항 및 시행규칙 제8조 제1항·제2항 제1호)

 

① 조합설립 인가신청서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제5호 서식【☞ 보러가기 ☜】), ② 정관, ③ 조합원 명부 및 해당 조합원의 자격을 증명하는 서류

 

④ 공사비 등 정비사업에 드는 비용을 기재한 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류, ⑤ 창립총회 회의록 및 창립총회참석자 연명부

 

⑥ 토지·건축물 또는 지상권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서, ⑦ 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류

 

⑧ 건축계획(주택을 건축할 때는 주택건설예정세대수를 포함), 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시·군관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서

 

"조합설립을 위한 창립총회"

 

▣ 창립총회 개최 : 추진위원회(도시 및 주거환경정비법 제31조 제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)는 토지등소유자의 동의를 받은 후 조합설립인가를 신청하기 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항 및 시행령 제27조 제1항)

 

창립총회에서는 다음의 업무를 처리합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제4항)

 

① 조합 정관의 확정, ② 조합임원의 선임, ③ 대의원의 선임, ④ 그밖에 필요한 사항으로서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제2항에 따라 사전에 통지한 사항

 

다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 정관에서 정하는 바에 따라 선출합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제5항 단서)

 

▣ 창립총회 소집 : 추진위원회(도시 및 주거환경정비법 제31조 제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 조합설립을 추진하는 토지등소유자의 대표자를 말함)는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제2항)

 

창립총회는 추진위원장(도시 및 주거환경정비법 제31조 제4항 전단에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자의 대표자를 말함)의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원장이 소집합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제3항 본문)

 

다만, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집 요구에도 불구하고 추진위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 않는 경우에는 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제3항 단서)

 

▣ 의사결정 : 창립총회의 의사결정은 토지등소유자의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조 제5항 본문)

조합설립인가 사항의 변경

▣ 조합설립인가 사항을 변경할 때는 어떤 절차를 거쳐야 하나요? → 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하려는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 변경내용을 증명하는 서류를 제출하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항 본문 및 시행규칙 제8조) 다만, 조합의 명칭, 정비사업비의 변경과 같은 경미한 사항을 변경하는 경우에는 신고만 하면 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항 단서 및 시행령 제31조) 그리고 조합이 정관 중 일정한 사항을 변경할 때는 조합원 과반수의 찬성으로 의결하기도 하는데요. 자세한 사항은 도시 및 주거환경정비법 제40조 제3항에서 확인할 수 있습니다.

 

"조합의 성립"

 

▣ 설립등기 : 조합은 법인으로서, 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 다음의 사항을 등기하는 때에 성립합니다. (도시 및 주거환경정비법 제38조 제1항·제2항 및 시행령 제36조)

 

① 설립목적, ② 조합의 명칭, ③ 주된 사무소의 소재지, ④ 설립인가일, ⑤ 임원의 성명 및 주소, ⑥ 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용, ⑦ 전문조합관리인을 선정한 경우에는 그 성명 및 주소

 

▣ 조합의 명칭 : 조합은 명칭에 정비사업조합이라는 문자를 사용해야 하며(도시 및 주거환경정비법 제38조 제3항), 재개발사업은 ***재개발정비사업조합, 재건축은 ***재건축정비사업조합이라고 조합명칭을 사용하고 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

조합원이 함께 만들어가는 조합설립 절차는 지역사회 발전의 초석을 다지는 중요한 과정입니다. 여러분의 이해와 협력이 더해져 원활하고 성공적인 재개발이 이뤄지기를 바랍니다. 감사합니다!

(조합설립추진위원회 구성·승인절차)【☞ 보러가기 ☜】

조합설립추진위원회 구성·승인 절차