상가우선변제권의 요건

오늘은 상가 우선변제권의 요건에 관해 알아보겠습니다. 상가를 임차하시는 분들에게는 임대차 계약 종료 후 보증금을 안전하게 돌려받는 것이 중요한데요.

 

우선변제권이란 임차인이 법적으로 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 이번 포스팅에서는 임차인의 우선변제권 행사와 소액임차인의 최우선변제권 요건에 관해 자세히 살펴보겠습니다.

 

"우선변제권의 행사"

 

▣ 임차인의 우선변제권 행사 : 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)

 

▣ 소액임차인의 최우선변제권 행사 : 소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제1항)

 

그러나 아래의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

① 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당하여도 우선변제권을 행사할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제6항)

 

② 처음 상가건물 임대차계약을 체결할 때는 소액임차인에 해당하였지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 【대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결】

"소액임차인의 최우선변제"

 

▣ 요건 : ① 소액임차인의 범위에 속할 것 → 임차인의 보증금이 아래의 지역별 보증금액에 해당하여야 최우선변제 받을 수 있는 임차인이 됩니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)

 

1) 서울특별시 : 6천500만 원 이하, 2) 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만 원 이하

 

3) 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만 원 이하, 4) 그 밖의 지역 : 3천만 원 이하

 

보증금 외에 차임(월세)이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항 및 제6조)

 

예를 들면, 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만 원을 지급하고 매월 30만 원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총보증금은 4,000만 원{(월차임 30만 원 × 100) + 1,000만 원 = 4천만 원}으로 소액임차인에 해당합니다.

※ 과밀억제권역 : 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)입니다. (수도권정비계획법 제2조 제1호, 시행령 제2조, 【별표 1】)

※ 소액임차인이 보호받을 수 있는 보증금의 범위는 【대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr) 소액임차인의 범위 안내】에서 확인하실 수 있습니다.

 

② 대항요건을 갖출 것 → 임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 및 제14조 제1항 후단)

 

이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.【대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결】

 

③ 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각될 것 → 소액임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매 절차에 따라 매각되는 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

경매나 공매에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차상가건물이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

④ 배당 요구가 있을 것 → 임차인은 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 집행법원에 배당요구를 신청하면 됩니다. 이 경우 신청서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다. (민사집행규칙 제48조)

▣ 최우선변제의 범위 : 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은, 그 보증금 중 다음의 어느 하나에 해당하는 금액 이하입니다.

 

이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하면 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항 및 제2항)

 

1) 서울특별시 : 2천200만 원, 2) 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1천900만 원

 

3) 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만 원, 4) 그 밖의 지역 : 1천만 원

 

하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하면 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제3항)

【소액임차인의 최우선변제권이란】

서울특별시에서 상가건물을 임차하여 보증금 3000만 원에 상가를 운영하는 임차인 K는 임차건물이 경매에 넘어가게 되자, 보증금을 돌려받고자 합니다.

그런데 임차한 상가건물에는 이미 다른 담보물권자들이 우선해 있습니다. 임차인 K는 보증금을 하나도 돌려받을 수 없나요?

→ 소액임차인은 임차상가건물에 대해 상가건물 임대차보호법상의 요건(상가건물의 인도와 사업자등록, 확정일자 부여)을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

소액임차인은 지역별로 보증금액이 달리 규정되어 있는데, 서울시의 경우 6천500만 원 이하의 보증금이어야 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제1항, 시행령 제6조 및 제7조)

임차인 K의 경우 지역별 보증금액에 의해 소액임차인에 해당합니다. 따라서 서울특별시에서 상가건물을 임차한 K가 돌려받을 수 있는 최우선변제 보증금액은 2천200만 원 이하의 범위에서 결정됩니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항 및 제2항)

 

자료출처 : 법제처

 

상가 임차 시 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 법적 권리인 우선변제권을 잘 활용하시길 바랍니다. 감사합니다!

2024.10.16 - [부동산정보/기타부동산정보] - 임차권등기명령 신청 절차

임차권등기명령 신청 절차