상가임대차계약 갱신(합의갱신·묵시적갱신)

오늘은 상가건물 임대차계약의 합의갱신과 묵시갱신에 관해 알아보겠습니다.

 

임대차 기간이 종료될 때, 양 당사자가 합의하여 계약을 갱신하거나 특별한 의사표시가 없을 때 자동으로 갱신되는 묵시 갱신이 어떻게 이루어지는지 알아보겠습니다. 

"합의 갱신의 의의"

 

▣ 상가건물 임대차계약의 합의 갱신 : 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시키기로 하는 내용의 계약을 말합니다.

 

이 경우 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있으며, 합의 갱신을 하는 임대인과 임차인은 기존의 상가건물 임대차계약자의 동일성, 계약일자의 연속성 등이 나타나야 합니다.

 

합의 갱신은 임대차관계가 완전히 끝난 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차 기간에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.

 

"합의 갱신 효과"

 

▣ 합의 갱신의 효과 : 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다. 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 전 임대차에 대해 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다.

 

따라서 임대차 보증금을 증액하는 경우에는 그 증액된 부분에 대해서는 증액을 합의한 때부터 후순위권리자에 대해 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

【민법에 따른 전세권의 경우】

합의 갱신 전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다.

어떠한 내용으로 갱신할지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못하며(민법 제312조 제3항), 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다. (민법 제186조)

"묵시의 갱신 의의"

 

▣ 묵시의 갱신 : 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차 관계가 지속되는 것을 말하며, 묵시의 갱신에는 민법에 따른 묵시의 갱신과 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신이 있습니다.

 

"상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신"

 

▣ 상가건물 임대차보호법상 묵시의 갱신 : 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차계약이 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.

 

즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)

 

묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 부칙<제6542호, 2001. 12. 29.> 제2항)

▣ 묵시의 갱신 요건 : ① 임대차기간이 끝났을 것 → 묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신되며,

 

임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)

 

② 갱신거절 또는 계약조건변경 통지를 하지 않았을 것 → 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시적 갱신됩니다.

 

임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

 

계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차 관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

▣ 묵시의 갱신의 효과 : 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 전단)

 

① 보증금 및 차임 : 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

 

② 임대차기간 : 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 후단)

 

▣ 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 : 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있으며(상가건물 임대차보호법 제9조 제1항),

 

임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)

"민법에 따른 묵시의 갱신"

 

▣ 민법에 따른 묵시의 갱신 규정의 적용 범위 : 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금의 상가건물 임대차의 경우에는 민법의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

 

▣ 묵시의 갱신 요건 : 임대차기간이 끝난 후에도 임차인은 상가건물을 계속 사용·수익하고 있어야 하며, 임대인이 상당한 기간동안 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익하는 것에 이의를 제기하지 않아야 합니다. (민법 제639조 제1항)

 

▣ 묵시의 갱신 효과 : 묵시의 갱신이 되면, 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 전의 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸합니다. (민법 제639조 제1항 및 제2항)

민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 것이고, 민법 제639조 제2항의 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 민법 제639조 제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장에는 적용되지 않습니다. (대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63293 판결)

▣ 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지 : 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같으며(민법 제639조 제1항), 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다. (민법 제635조 제1항)

 

임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생기며, 임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제635조 제2항)

【전세권의 경우 : 묵시의 갱신】

전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다.

이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다. (민법 제312조 제4항)

묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다. (민법 제313조)

건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기해야 합니다. (민법 제187조, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결)

 

자료출처 : 법제처

 

합의 갱신과 묵시 갱신에 따른 법적 효과를 이해하고, 필요한 법적 절차를 준비한다면 임대차계약을 안정적으로 유지할 수 있습니다. 감사합니다!

2024.10.12 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가 전대차계약 주의사항

상가 전대차계약 주의사항