상가건물 계약갱신요구권

오늘은 상가건물 계약갱신요구권에 관해 알아보려 합니다. 이번 포스팅에서 계약갱신 요구권의 의미와 범위, 그리고 예외적인 상황까지 꼼꼼히 짚어보도록 하겠습니다. 

"계약갱신 요구의 의의"

 

▣ 계약갱신 요구 : 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. (【상가건물 임대차보호법】제10조 제1항)

 

임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.

※ 임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업 초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로,

상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. (부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

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"계약갱신의 범위"

 

▣ 계약갱신의 범위 : 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

 

따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

 

* 최초의 임대차 기간이란 : 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 상가건물 임대차보호법 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미합니다. (대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

※【상가건물 임대차보호법 제10조 제2항】의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조]

 

▣ 갱신된 임대차의 조건 : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문)

 

다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서 및 제11조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

【상가건물 임대차계약을 갱신 사례】

서울에서 조그만 분식점을 10년째 운영하는 K 씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. K 씨는 상가건물 임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

→ 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 10년 동안만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

10년째 분식점을 운영하는 K 씨의 계약갱신요구권은 더 이상 상가건물 임대차보호법에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

 

"계약갱신의 예외"

 

▣ 계약갱신이 거절되는 경우 : 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서)

 

① 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

단, 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않으며(상가건물 임대차보호법 제10조의9), 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용합니다. (상가건물 임대차보호법 제13조 제1항)

 

② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 

⑤ 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

⑦ 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

 

1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

⑧ 그밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

"계약갱신의 특례 "

 

▣ 상가건물 임대차보호법 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우 : 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 해당하는 보증금액【상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서】을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는,

 

당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의2)

 

※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정은 상가건물 임대차보호법에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제3항)

 

▣ 지역별 보증금

구분	금액
서울특별시	9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그밖의 지역	3억 7천만원 이하

 

자료출처 : 법제처

 

 

임대차 기간 안정적인 영업을 위해서는 임대차계약의 조건과 갱신 요건을 명확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 감사합니다!

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상가임대차계약 갱신(합의갱신·묵시적갱신)