상가임대차보호법 존속기간·최우선변제권·보증금증액제한

오늘은 상가 임차인에게 중요한 법적 보호 장치인 상가임대차보호법의 주요 내용에 관해 알아보려고 합니다. 상가 임대차 계약을 맺고 있거나 임대차 계약을 고민 중인 분들께 도움이 되길 바라며, 포스팅 시작합니다! 

 

"대항력의 부여"

 

▣ 상가건물 인도 및 사업자등록 신청 : 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

 

▣ 임차인의 지위 : 유지 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 및 제3조 제3항)

 

즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)

 

"임대차 존속기간의 보장"

 

▣ 임대차 기간 보장 : 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)

 

▣ 임차인의 계약갱신 요구 : 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항·제2항)

 

"보증금의 증감청구권 및 증액 제한"

 

▣ 차임 또는 보증금 등 증감 청구 : 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

 

"우선변제권의 인정"

 

▣ 우선변제권 인정 : 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)

 

"소액임차인의 최우선변제권 인정"

 

▣ 소액임차인이란 : 아래의 임차보증금에 해당하는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)

구분	금액
서울특별시	6천 500만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외)	5천 500만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천 800만원 이하
그밖의 지역	3천만원 이하

 

▣ 임차 보증금이란 : 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 및 제2조 제2항·제3항)

 

▣ 소액 임차인의 최우선 변제권 인정 : 소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제14조 제1항 전단)

 

"임차권등기명령제도"

 

▣ 임차권등기명령 신청 : 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제1항)

※ 임차권등기명령제도의 정의 및 신청방법 등에 관한 자세한 내용은 제 블로그 【상가임대차보호법 대항력·우선변제권·계약갱신요구권】에서 확인할 수 있습니다.

▣ 대항력 및 우선변제권 : 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

 

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

지금까지 살펴본 상가임대차보호법의 다양한 보호 장치들은 상가 임차인들이 안정적으로 영업을 유지할 수 있도록 돕는  법적 보호 수단입니다. 감사합니다!

2024.10.01 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가임대차보호법 적용 대상

상가임대차보호법 적용 대상