민법 임대차계약과 상가임대차보호법 비교

오늘은 민법 적용 임대차계약과 상가건물 임대차보호법에 관해 살펴보겠습니다. 상가 임대차 계약을 준비하거나 임대차 계약을 맺고 있는 분들에게 두 법률의 차이점을 아는 것은 매우 중요한데요.

 

이 포스팅에서는 두 법이 어떻게 적용되고 어떤 부분에서 차이가 있는지 쉽게 설명해 드리려고 합니다.

 

"민법의 적용 대상"

 

▣ 민법의 임대차 규정의 적용 : 상가건물 임대차 중 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 넘는 상가건물 임대차는 민법의 임대차 규정이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)

 

▣ 상가건물 임대차 지역별 보증금

구분	금액
서울특별시	9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그밖의 지역	3억 7천만원 이하

※ 과밀억제권역 : 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다. (수도권정비계획법 시행령 제2조 및 별표 1)

 

"상가건물 임대차보호법에 따른 임대차와 민법에 따른 임대차"

 

▣ 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차와 민법에 따른 임대차의 주요 차이점 : ① 대항력의 취득 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 상가건물을 인도받고, 사업자등록 신청한 다음 날부터 제3자에 대해 대항할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

 

2) 민법의 경우 : 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차등기해야 하고, 등기한 때부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. (민법 제621조)

② 임대차의 존속기간 → 1) 일반적으로 임대차계약의 기간은 당사자의 약정에 따라 정한 기간이 만료될 때까지입니다.

 

2) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차의 존속기간은 최소한 1년간 보장됩니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 계약을 한 경우 정한 기간이 만료되면 임대차계약의 종료를 주장할 수는 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조 제1항)

 

③ 차임의 증감청구 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 임대인의 증액 청구의 경우 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위에서만 증액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

 

2) 민법의 경우 : 상가건물에 대한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않다고 판단하게 된 경우 임차인 및 임대인 양 당사자는 이후의 차임에 대한 증감을 청구할 수 있습니다. (민법 제628조)

④ 묵시의 갱신 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대차기간이 만료되기 전 6개월 ~ 1개월까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 갱신되는 것으로 봅니다.

 

이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)

 

2) 민법의 경우 : 상가건물에 대한 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 그 건물을 계속 사용·수익하는 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조 제1항)

 

⑤ 묵시의 갱신 이후 해지통고 → 1) 상가건물 임대차보호법의 경우 : 임대인은 1년 이내에 해지통고를 할 수 없습니다. 그러나 임차인은 1년 이내라도 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)

 

2) 민법의 경우 : 묵시의 갱신 이후 당사자는 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임대인의 해지통고는 6개월, 임차인의 해지통고는 1개월이 지나면 임대차계약은 해지됩니다. (민법 제635조 및 제639조 제1항 단서)

 

자료출처 : 법제처

 

상가건물 임대차를 진행할 때, 계약의 조건과 상황에 맞춰 이 두 법률이 어떻게 적용되는지 이해하는 것이 중요합니다. 이를 통해 여러분의 권리를 확실히 보호할 수 있길 바랍니다. 감사합니다!

2024.10.02 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가임대차보호법 존속기간·최우선변제권·보증금증액제한

상가임대차보호법 존속기간·최우선변제권·보증금증액제한