상가임대차보호법 적용 대상

오늘은 상가건물 임대차보호법 적용 대상에 관해 이야기해 보려고 합니다. 상가 임대차 계약을 맺고 있거나 맺을 계획이 있으신 분들께 유익한 정보가 되길 바라며, 법적으로 보호받기 위해 꼭 알아두셔야 할 내용을 함께 살펴보시죠. 

 

"상가건물 임대차보호법의 성격"

 

▣ 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법 : 상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법입니다. 따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

 

임차인에게 유리한 편면적 강행규정 상가건물 임대차보호법은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(상가건물 임대차보호법 제15조)

 

"상가건물 임대차보호법의 적용 대상"

 

▣ 사업자등록 대상 상가건물 : 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문)

 

따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물 임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

 

상가건물에 해당하는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제 이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다. (대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결)

 

▣ 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차 : 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서)

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)

구분	금액
서울특별시	9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그밖의 지역	3억 7천만원 이하

※ 과밀억제권역 : 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다. (수도권정비계획법 시행령 제2조 및 별표 1)

 

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항·제3항)

 

예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.

 

※ 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수 기회 보호 등, 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신 요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제3항)

 

▣ 상가건물에 대한 미등기 전세 : 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제17조)

【상가건물 임대차보호법으로 보호되는 상가의 요건 예시】

▣ 서울시에 있는 상가건물을 임차하여 조그만 음식점을 운영하고자 하는 K 씨는 자신이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

▶ 상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.

K 씨의 음식점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, K 씨의 임차 보증금이 9억 원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)

상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않다고 하더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제3조 및 제5조 제2항)

 

"상가건물 임대차보호법의 적용 제외"

 

▣ 기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우 : 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.

 

예를 들어 서울 지역의 경우에는 9억 원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)

 

▣ 일시 사용을 위한 상가건물 임대차 : 일시 사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제16조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

상가건물 임대차보호법은 상가 임차인의 법적 보호망입니다. 여러분이 상가 임대차 계약을 할 때 이 법의 보호를 잘 활용해 안정적인 영업 환경을 마련하시길 바랍니다. 감사합니다!

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