유익비상환청구권·부속물매수청구권 요건

오늘은 유익비상환청구권과 부속물매수청구권에 관해 알아보겠습니다. 임차인은 상가 임대차 계약 중에 발생하는 비용과 관련해 일정한 권리를 행사할 수 있습니다.

 

상가의 가치가 상승하거나 편익을 제공하는 부속물을 설치한 경우, 임대차 종료 시에 이를 임대인에게 청구할 수 있습니다.

 

"유익비상환청구"

 

▣ 임차인의 유익비상환청구권 : 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에만 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다. (민법 제626조 제2항,【대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소판결】)

 

따라서, 유익비의 상환은 임차인이 임차 기간에 지출한 유익비에만 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가한 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.

 

유익비상환청구의 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것을 상환받으면 되며 (민법 제626조 제2항 전단), 유익비 상환의무자인 임대인의 선택권을 위해 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 합니다.【대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결】

※ 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 하며, 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다.

즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않습니다.

예를 들어, 3층 건물 중 사무실로 사용하던 2층 부분을 임차한 후 삼계탕집을 하기 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 한 경우, 임차인이 음식점을 하기 위해 부착시킨 간판 등 특수한 목적에 사용하기 위한 시설개수비용은 유익비에 해당하지 않습니다.【대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745 판결, 대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결】

 

▣ 유익비상환청구 시기 및 기간 : 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 필요비를 지출한 경우와는 달리 즉시 그 상환을 청구할 수는 없으며, 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있습니다. (민법 제626조 제2항 전단)

 

임차인이 유익비의 상환을 청구하면, 임대인은 이에 응하여야 하나, 과다한 유익비의 일시적인 상환의무로 곤경에 처할 수도 있기 때문에 법원은 임대인의 청구에 따라 상당기간 상환의 유예를 허여할 수 있습니다. (민법 제626조 제2항 후단)

 

또한, 유익비의 상환청구는 임대인이 임차상가건물을 반환받은 날부터 6개월 이내에 해야 하며(민법 제654조에 따른 제617조의 준용), 법원이 상당기간 상환의 유예를 허락한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6개월의 기간을 기산하면 됩니다.

 

▣ 유익비상환청구권의 포기 : 임차인의 유익비상환청구권은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비의 상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다. (민법 제652조)

 

따라서 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임차주택(상가건물)을 임대인에게 명도할 때에 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우에는 유익비의 상환을 청구할 수 없습니다.【대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결】

 

"유익비상환청구의 효과"

 

▣ 유익비상환청구의 효과 : 임차인은 임차상가건물에 대한 유익비의 상환을 받을 때까지 그 상가건물을 점유할 권리가 있습니다. (민법 제320조 제1항)

 

따라서 임차인은 종전과 같이 임차상가건물을 점유하면서 사용·수익할 수 있으며, 이때의 점유기간 동안의 차임상당액은 부당이득으로 임대인에게 반환해야 합니다.

 

"부속물매수청구권"

 

▣ 임차인의 부속물매수청구권 : 상가건물의 임차인이 임차상가건물의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 그 상가건물에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제646조)

 

▣ 전차인의 부속물매수청구권 : 임차인이 임차상가건물을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수를 청구할 수 있습니다. (민법 제647조)

 

【부속물의 해당 여부】

부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건입니다.

따라서 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없습니다.【대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결】

부속물에 해당하는지의 여부는 해당 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 그밖에 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 판단됩니다.【대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745 판결】

① 부속물청구권을 인정한 사례 : 임차인이 비디오테이프 대여점을 운영하면서 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 경우【대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결】

② 부속물청구권을 부정한 사례 : 임차인이 카페영업을 위해 시설공사를 하고, 카페의 규모를 확장하면서 내부 시설공사를 하거나 창고지붕의 보수공사를 한 경우【대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결】

 

"부속물매수청구권의 행사"

 

▣ 행사시기 : 부속물매수청구권의 행사시기에는 제한이 없습니다. 따라서 임대차가 종료하여 임차상가건물을 반환한 이후에도 매수청구권을 포기하지 않은 이상 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

▣ 상대방 : 임차인은 부속물의 부속에 동의한 임대인은 물론, 임차권이 대항력이 있는 경우에는 그 임대인으로부터 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있습니다.

 

▣ 부속물매수청구권의 제한 : 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결)

 

"부속물매수청구권의 효과"

 

▣ 부속물매수청구권의 효과 : 임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 임대인의 승낙을 기다릴 것 없이 곧바로 매매계약이 성립하며, 부속물의 매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다.【대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결】

 

부속물매수청구권에 관한 규정을 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다. (민법 제652조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 함께 알아본 유익비상환청구권과 부속물매수청구권이 임차인의 권리 보호에 도움이 되었길 바랍니다. 감사합니다!

2024.10.18 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가보증금 집행권원 확보와 분쟁조정 절차

상가보증금 집행권원 확보와 분쟁조정 절차