의무관리대상 아파트 관리방법(업무인계)

오늘은 의무관리대상 아파트의 관리방법에 관해 이야기해 보려고 합니다. 아파트를 관리하는 데 있어서 꼭 알아두어야 할 내용들이 많이 있는데요,

 

300세대 이상의 아파트 등 의무관리대상 아파트에 해당하는 경우, 체계적인 관리와 자치 의결기구 구성 등의 의무가 부과됩니다. 아파트 관리가 어떻게 이루어져야 하는지, 어떤 절차가 필요한지를 살펴보겠습니다.

"아파트 개념"

 

▣ 아파트 개념 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 공동주택을 말합니다. (주택법 제2조 제3호, 시행령 제3조 제1항 제1호 및【건축법 시행령 별표 1】제2호 가목)

 

이 경우 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다. (건축법 시행령 별표 1 제2호 단서)

 

"의무관리대상 아파트"

 

▣ 의무관리대상 아파트란 : 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제2호)

 

▣ 의무관리대상 아파트 범위 : 의무관리대상 아파트의 범위는 다음과 같습니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제2호 및 공동주택관리법 시행령 제2조)

 

① 300세대 이상의 아파트, ② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트, ③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트

 

④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

 

⑤ ①부터 ④까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자 등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트

 

"사업주체의 관리 및 이관"

 

▣ 사업주체의 관리 : 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 합니다. (공동주택관리법 제11조 제1항)

* 사업주체 : 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사,

주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다. (주택법 제2조 제10호)

▣ 사업주체의 관리 이관 요구 : 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때는 입주자·사용자에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다. (공동주택관리법 제11조 제1항 및 시행령 제8조 제1항)

통지서 기재 사항

● 총입주 예정 세대수 및 총입주 세대수 ● 동별 입주 예정 세대수 및 동별 입주세대수 ● 아파트의 관리방법에 관한 결정의 요구 ● 사업주체의 성명 및 주소(법인인 경우에는 명칭 및 소재지를 말함) 【공동주택관리법 시행령 제8조 제1항 각호】

※ 입주자는 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하며, 사용자는 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등을 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제5호 및 제6호)

 

▣ 입주자대표회의의 구성 : 입주자·사용자는 관리 이관 요구를 받았을 때는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 합니다. (공동주택관리법 제11조 제2항)

 

▣ 아파트 관리방법의 결정 및 변경 : 아파트 관리방법의 결정 또는 변경은 다음의 방법으로 합니다. (공동주택관리법 제5조 제2항, 제11조 제3항, 시행령 제3조 및 제9조)

절차	내용
관리방법의 결정 방법	① 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자·사용자의 과반수가 찬성 또는 ② 전체 입주자·사용자의 10분의 1 이상이 서면으로 제안하고 전체 입주자·사용자의 과반수가 찬성 (공동주택관리법 시행령 제3조)
↓
신고 전 사업주체에 통지	입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함함)은 아파트 관리방법의 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함)에 관한 신고를 하려는 경우에는 이를 사업주체에게 통지 (공동주택관리법 제11조 제3항)
↓
30일 이내 신고	그 결정일부터 30일 이내에 관리방법의 결정 및 변경결정 신고서에 관리방법의 제안서 및 그에 대한 입주자·사용자의 동의서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말함)에게 신고해야 함 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 하며, 7일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 봄 (공동주택관리법 제11조 제3항, 제4항, 제5항, 시행령 제9조, 시행규칙 제3조 및【별지 제1호의2 서식】)

위 관리방법의 결정에 대하여 신고하지 않은 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. (공동주택관리법 제102조 제3항 제3호, 시행령 제100조 제1항 및【별표 9】)

 

"관리업무의 인계"

 

▣ 사업주체가 관리업무를 인계하는 경우 : 사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 아파트의 관리주체에 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다. (공동주택관리법 제13조 제1항 및 시행령 제10조 제1항)

 

① 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우, ② 자치관리기구가 구성된 경우, ③ 주택관리업자가 선정된 경우

* 관리주체 : 아파트를 관리하는 공동주택관리법 제6조 제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 공동주택관리법 제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다. (공동주택관리법 제2조 제1항 제10호)

 

▣ 관리주체가 관리업무를 인계하는 경우 : 아파트의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에 위를 준용하여 해당 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다. (공동주택관리법 제13조 제2항)

 

새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 관리기구를 구성해야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제10조 제2항)

 

기존 관리의 종료일까지 인계·인수가 이루어지지 않은 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말함)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다.

 

이 경우 그 인계기간에 드는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 아파트의 관리비로 지급할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제10조 제3항)

 

또한, 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 아파트의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음의 서류를 인계해야 합니다.

 

기존 관리주체가 새로운 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같습니다. (공동주택관리법 시행령 제10조 제4항)

 

① 설계도서·장비의 명세·장기수선계획 및 안전관리계획(공동주택관리법 제32조), ② 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류, ③ 장기수선충당금의 적립현황

 

④ 관리비예치금의 명세(공동주택관리법 제24조 제1항), ⑤ 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황(공동주택관리법 제36조 제3항 제1호), ⑥ 관리규약과 그밖에 아파트의 관리업무에 필요한 사항

 

▣ 위반 시 제재 : 이를 위반하여 아파트의 관리업무를 인계하지 않은 경우에는 1,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. (공동주택관리법 제102조 제2항 제1호, 시행령 제100조 제1항 및 별표 9)

 

자료출처 : 법제처

 

 

아파트 관리의 중요성은 입주자 모두의 쾌적한 생활환경과 직결되는 만큼, 꼼꼼한 관리가 필요합니다. 감사합니다!

2024.10.22 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가 권리금 회수·보호와 판례

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