상가건물 임대차계약 전 확인사항

오늘은 상가 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 사항에 관해 알아보겠습니다. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서, 그리고 부동산등기부에서 각종 정보를 확인하는 것은 필수적입니다.

 

그럼, 상가건물 임대차 계약 전 꼭 체크해야 할 사항들을 자세히 알아보겠습니다.

 

"건축물대장에서 확인해야 할 사항"

 

▣ 건축물대장의 개념 : 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진능력, 특수구조물 해당 여부, 특수구조건축물의 유형 등 건축물의 구조내력에 관한 정보를 표시하고 있는 공적 장부입니다.

 

건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다. (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제4조)

 

▣ 건축물대장의 열람 또는 발급 : 건축물대장의 등본·초본을 발급·열람하려는 사람은 수수료를 납부하고 건축물대장의 표제부 또는 표제부 전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하거나,【정부24 홈페이지(www.gov.kr)】에서 신청하여 열람·발급받을 수 있습니다.

 

건축물현황도는 건축물소유자에 한해 본인임을 확인한 경우에만 인터넷을 통해 발급하거나 열람하게 할 수 있습니다. (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조 제7항)

 

▣ 건축물대장에서 확인할 사항 : ① 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

② 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다. ③ 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

 

"토지대장에서 확인해야 할 사항"

 

▣ 토지대장의 개념 : 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록된 공적 장부입니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제71조)

 

▣ 토지대장의 열람·발급 : 토지대장은, 정부24 홈페이지(www.gov.kr)에서 신청하여 열람 또는 발급받을 수 있습니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제75조)

 

▣ 토지대장에서 확인할 사항 : 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

 

"토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항"

 

▣ 토지이용계획 확인서의 개념 : 토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류입니다. (토지이용규제 기본법 제5조)

 

▣ 토지이용계획 확인서의 발급 : 토지이용계획 확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 정부24 홈페이지(www.gov.kr)에서 발급받을 수 있으며,【토지이음(eum.go.kr)】에서 열람할 수 있습니다.

 

▣ 토지이용계획 확인서에서 확인할 사항 : 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 여부 등을 확인해야 합니다.

 

"부동산등기부 확인"

 

▣ 부동산등기부의 개념 : 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다.

 

* 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말하며, * 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸 등을 말합니다. (부동산등기법 제3조)

 

▣ 등기부 및 등기사항증명서 : ① 등기부란 → 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙에 따라 편성하여 해당 등기소에 비치하고 있는 토지·건물의 등기 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다. (부동산등기법 제2조 제1호 및 제14조 제1항)

 

② 등기사항증명서란 → 등기부에 기록된 사항을 증명하는 서류를 의미합니다. (부동산등기법 제19조 제1항)

 

▣ 등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급 : ① 등기부의 열람 → 다음과 같은 방법으로 누구든지 수수료를 내고 등기기록을 열람할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람이 가능합니다.

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문	업무시간 내	1,200원
인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	700원

 

② 등기사항증명서의 발급 → 다음과 같은 방법으로 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항, 부동산등기규칙 제27조, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조)

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문	업무시간 내	1,200원
무인발급기 이용	지방자치단체별 상이함	1,000원
인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	1,000원

 

▣ 등기부의 구성 및 확인사항 : 등기부에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다. (부동산등기법 제15조 제2항)

 

① 표제부 : 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있으며, 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항)

 

※ 표제부에서 확인해야 할 사항 : 표제부의 지번이 임차하려는 상가건물의 지번과 일치하는지를 확인해야 하며, 상가건물의 지목, 구조 및 면적 등을 파악해야 합니다.

 

② 갑구와 을구 : 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제2항)

 

갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기 등의 설정 여부 등을 확인할 수 있으며, 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

 

※ 갑구에서 확인해야 할 사항 : 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 하며, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 합니다.

 

가등기 이후에 상가건물을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

※ 을구에서 확인해야 할 사항 : 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 상가건물은 피해야 합니다.

 

1) 저당권이나 전세권이 설정된 후 상가건물을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.

 

2) 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 하며, 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정된 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

 

※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계 : 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

 

▣ 등기된 권리의 순위 : ① 권리의 순위 → 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다. (부동산등기법 제4조 제1항)

 

② 등기의 순서 → 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호 간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호 간에는 접수번호에 따릅니다. (부동산등기법 제4조 제2항)

 

따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.

 

③ 부기등기의 순위 → 부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다. (부동산등기법 제5조)

※ 경매가 진행 중인 사실을 모르는 채 임대차계약을 체결했어요. 임대인을 사기죄로 고소할 수 있을까요? →

임차인이 임대차계약을 체결할 당시, 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하다면, 임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있습니다.

따라서 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매 진행 중인 사실을 알리지 않은 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다 하더라도 사기죄가 성립합니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참고).

 

"등록사항의 확인"

 

▣ 임대차정보의 제공 : ① 등록사항의 열람 또는 제공 → 신청 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다.

 

이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제4조 제3항)

 

임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 위에 따른 정보제공을 요청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제4조 제4항)

 

② 이해관계인의 범위 → 정보의 제공을 요청할 수 있는 이해관계가 있는 자는 다음에 해당하는 자입니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의2)

1) 해당 상가건물 임대차계약의 임대인·임차인, 2) 해당 상가건물의 소유자

3) 해당 상가건물 또는 대지의 등기부에 기록된 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자·근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자 및 경매개시결정의 채권자

4) 우선변제권을 승계한 금융기관 등, 5) 위의 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자

 

▣ 요청할 수 있는 정보의 범위 : ① 임대차계약 당사자의 요청 → 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제1항)

 

1) 다음의 임대인·임차인의 인적사항(주민등록번호 및 외국인등록번호는 앞 6자리에 한함), 자연인 : 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호), 법인 : 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호, 법인 아닌 단체 : 단체명, 대표자 성명, 사업자등록번호·고유번호

 

2) 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적, 3) 사업자등록 신청일, 4) 보증금·차임 및 임대차기간, 5) 확정일자 부여일

 

6) 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금·차임 및 임대차기간, 7) 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

 

② 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자의 요청 → 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항)

 

1) 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적, 2) 사업자등록 신청일, 3) 보증금 및 차임, 임대차기간, 4) 확정일자 부여일

 

5) 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금·차임 및 임대차기간, 6) 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

 

▣ 임대차 정보제공 등 : ① 임대차 정보제공 요청 → 1) 이해관계인과 임대차계약을 체결하려는 자가 임대차 정보의 제공을 요청하는 경우 관할 세무서장에게 임대차 정보제공 요청서(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 별지 제4호 서식)를 작성하여 제출해야 합니다.

 

다만, 상가건물 도면을 요청하는 경우에는 도면 제공 요청서(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 별지 제5호 서식)를 작성하여 제출해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제4조 제5항)

 

2) 이해관계인이 임대차 정보의 제공을 요청하는 경우에는 관할 세무서장에게 위 1)에 따른 요청서에 다음의 서류를 첨부하여 제출해야 합니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제5조 제3항)

 

가) 계약서 등 해당 상가건물의 계약당사자임을 증명하는 서류, 나) 해당 상가건물의 등기사항증명서 등 소유자임을 증명하는 서류

 

다) 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기사항증명서 등 권리자임을 증명하는 서류, 라) 채권양도증서 등 우선변제권을 승계하였음을 증명하는 서류, 마) 법원의 판결문

 

3) 임대차계약을 체결하려는 자가 임대차 정보의 제공을 요청하는 경우에는 위 1)에 따른 요청서에 다음의 서류를 첨부하여 제출해야 합니다.

 

가) 임대인의 동의서, 나) 임대인의 신분증명서 사본, 인감증명서, 본인서명사실 확인서 등 임대인의 동의를 받았음을 증명할 수 있는 서류

 

② 임대차 정보제공 → 관할 세무서장이 상가건물 임대차 현황서(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 별지 제6호 서식)를 열람하도록 하거나 교부하는 방법으로 하거나, 도면의 경우에는 임차인이 제출한 도면을 열람하게 하거나 사본을 발급합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

꼼꼼하게 자료를 확인하고 준비하시면 보다 안전한 임대차 계약을 맺을 수 있습니다. 감사합니다!

2024.10.03 - [부동산정보/기타부동산정보] - 민법 임대차계약과 상가임대차보호법 비교

민법 임대차계약과 상가임대차보호법 비교