상가건물 계약갱신요구권

오늘은 상가건물 계약갱신요구권에 관해 알아보려 합니다. 이번 포스팅에서 계약갱신 요구권의 의미와 범위, 그리고 예외적인 상황까지 꼼꼼히 짚어보도록 하겠습니다. 

"계약갱신 요구의 의의"

 

▣ 계약갱신 요구 : 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항)

 

임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.

※ 임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업 초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로,

상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. (부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결)

"계약갱신의 범위"

 

▣ 계약갱신의 범위 : 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

 

따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

 

* 최초의 임대차 기간이란 : 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 상가건물 임대차보호법 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미합니다. 【대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결】

 

※【상가건물 임대차보호법 제10조 제2항】의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다. [상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조]

▣ 갱신된 임대차의 조건 : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문)

 

다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서 및 제11조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

【상가건물 임대차계약을 갱신 사례】

서울에서 조그만 분식점을 10년째 운영하는 K 씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. K 씨는 상가건물 임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

→ 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 10년 동안만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항)

10년째 분식점을 운영하는 K 씨의 계약갱신요구권은 더 이상 상가건물 임대차보호법에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

"계약갱신의 예외"

 

▣ 계약갱신이 거절되는 경우 : 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서)

 

① 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

단, 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않으며(상가건물 임대차보호법 제10조의9), 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용합니다. (상가건물 임대차보호법 제13조 제1항)

 

② 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 쌍방 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 

⑤ 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

⑦ 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

 

1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

⑧ 그밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

"계약갱신의 특례 "

 

▣ 상가건물 임대차보호법 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우 : 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 해당하는 보증금액【상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서】을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는,

 

당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의2)

 

※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정은 상가건물 임대차보호법에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다. (상가건물 임대차보호법 제2조 제3항)

 

▣ 지역별 보증금

구분	금액
서울특별시	9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외) 및 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그밖의 지역	3억 7천만원 이하

 

자료출처 : 법제처

 

임대차 기간 안정적인 영업을 위해서는 임대차계약의 조건과 갱신 요건을 명확히 이해하고 준비하는 것이 중요합니다. 감사합니다!

2024.10.13 - [부동산정보/기타부동산정보] - 상가임대차계약 갱신(합의갱신·묵시적갱신)

상가임대차계약 갱신(합의갱신·묵시적갱신)