부동산 매수 세금(취득세·농어촌특별세)

오늘은 부동산 매수 시 부과되는 세금에 관해 알아보려고 합니다. 취득세와 농어촌특별세·지방교육세가 어떻게 적용되는지, 매수자 입장에서 세금 계산과 신고·납부 방법을 함께 살펴보겠습니다. 

 

"취득세"

 

▣ 취득세의 개념 : 토지 및 건축물의 취득에 대해 해당 부동산 소재지의 특별시·광역시·도에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말합니다. (【지방세기본법】제8조 및【지방세법】제3조, 제7조 제1항, 제8조 제1항 제1호)

 

▣ 취득세의 산정 : 취득세는 과세표준(부동산의 취득 당시의 가액)에 취득세의 표준세율을 곱하여 산정합니다. (지방세법 제10조 제1항 및 제11조 제1항)

 

▶ 취득세의 과세표준 : 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하는데 이는 취득자가 신고한 가액으로 하며(지방세법 제10조 제1항 본문 및 제2항 본문), 취득자의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음의 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다. (지방세법 제4조, 제10조 제2항 단서 및 지방세법 시행령 제2조, 제3조, 제4조)

부동산의 종류	시가표준액
토지 및 주택	1) 지방세기본법에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격 2) 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 않은 경우 : 시장·군수 또는 구청장이 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액 3) 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 : 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액
위의 토지와 주택을 제외한 건축물 (새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 않은 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물 포함)	1) 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려해 다음의 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 가) 건축물 : 건물의 구조별·용도별·위치별 지수, 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 산정·고시한 건물신축가격기준액 나) 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설 : 종류별 신축가격 등을 고려해 정한 기준가격에 시설의 용도·구조 및 규모 등을 고려한 가액을 산출한 후, 그 가액에 다시 시설의 경과연수별 잔존가치율을 적용함 다) 건축물에 딸린 시설물 : 종류별 제조가격(또는 수입가격), 거래가격 및 설치가격 등을 고려해 정한 기준가격에 시설물의 용도·형태·성능 및 규모 등을 고려한 가액을 산출한 후, 그 가액에 다시 시설물의 경과연수별 잔존가치율을 적용함

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▶ 취득세의 표준세율 : 취득세의 표준세율은 취득원인에 따라 다음과 같이 다릅니다. (지방세법 제11조 제1항 및 제4항)

취득의 원인	취득세의 표준세율
무상취득(상속으로 인한 취득은 제외)	3.5%(지방세법 시행령 제22조에 따른 비영리사업자인 경우 : 2.8%)
원시취득	2.8%
그밖의 원인으로 인한 취득	1) 농지 : 3% 2) 농지 외의 것 : 4% 위 2에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 않은 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 봄}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말함]을 취득하는 경우 다음의 세율을 적용함 가) 취득당시가액이 6억 원 이하인 주택 : 1% 나) 취득당시가액이 6억 원 초과 9억 원 이하인 주택 : (해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 – 3) × 1/100 다) 취득당시가액이 9억 원 초과하는 주택 : 3% ※ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속 포함)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우는 제외함

※ 다음의 고급주택을 취득하는 경우에는 취득세율은 위의 표준세율에 1000분의 80[중과기준세율(1000분의 20) × 100분의 400]을 합한 세율을 적용합니다. (지방세법 제13조 제1항, 제5항 및 지방세법 시행령 제28조 제4항)

 

1) 1구의 건축물의 연면적(주차장면적 제외)이 331㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지(취득 당시의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우만 해당)

 

2) 1구의 건축물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지(취득 당시의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우만 해당)

 

3) 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200㎏ 이하의 소형엘리베이터 제외)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지 제외)[취득 당시의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우만 해당]

 

4) 1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지 제외)

 

5) 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택 포함, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 봄)의 건축물 연면적(공용면적 제외)이 245㎡(복층형은 274㎡로 하되, 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것 제외)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지(취득 당시의 시가표준액이 9억 원을 초과하는 경우만 해당)

※ 주택(지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말함. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봄)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음에 따른 세율을 적용합니다. (지방세법 제13조의2 제1항)

 

1) 법인(국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 부동산등기법 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함)이 주택을 취득하는 경우 : 【지방세법 제11조 제1항 제7호 나목】의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

 

2) 1세대 2주택(지방세법 시행령 제28조의5 제1항에 따른 일시적 2주택은 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

 

3) 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

 

▣ 취득세의 신고 및 납부 : 취득세 과세물건을 취득한 자는 부동산을 취득한 날(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일)부터 60일 이내에

 

취득세 신고서(지방세법 시행규칙 별지 제3호 서식)【☞ 보러가기 ☜】에 취득물건·취득일자 및 용도 등을 적어 납세지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 신고·납부하거나 (지방세 위텍스)【☞ 보러가기 ☜】를 통해 신고·납부해야 합니다.

▣ 가산세 : 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 표의 가산세를 부담해야 합니다. (지방세법 제21조 제1항 및 지방세법 시행령 제36조의3)

 

1) 취득세 납세의무자가 지방세법 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우, 2) 지방세법 제10조 제5항부터 제7항까지의 규정에 따른 과세표준이 확인된 경우

 

3) 일시적 2주택(지방세법 제13조의2 제1항 제2호)으로 신고하였으나 그 취득일로부터 신규 주택(종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택 등과 신규 주택이 모두 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년) 내에 종전 주택(이 경우 신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함)을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우

 

* 무신고가산세【지방세기본법 제53조 제1항】 : 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 하지 않은 경우 그 신고로 납부하여야 할 세액에 대한 가산세 부과

 

* 과소신고가산세【지방세기본법 제54조 제1항 참조】 : 납세의무자가 법정신고기한까지 과세표준 신고를 한 경우로서 신고하여야 할 납부세액보다 납부세액을 적게 신고하거나 지방소득세 과세표준 신고를 하면서 환급받을 세액을 신고하여야 할 금액보다 많이 신고한 경우에는

 

과소신고한 납부세액과 초과환급신고한 환급세액을 합한 금액(지방세기본법과 지방세관계법에 따른 가산세와 가산하여 납부하여야 할 이자상당액이 있는 경우 그 금액은 제외)에 대한 가산세 부과

* 납부지연가산세【지방세기본법 제55조 제1항 참조】 : 납세의무자(연대납세의무자, 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함함)가 납부기한까지 지방세를 납부하지 않거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부한 경우 또는 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 지방세기본법 제55조 제1항 각호에 따라 산출한 금액에 대한 가산세 부과

 

▣ 취득세의 감면 : 유상거래를 원인으로 다음에 해당하게 된 경우에는 주택 취득 가액에 따라 4%의 세율(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목)을 적용하여 산출한 취득세를 다음과 같이 경감하며, 9억 원 이하의 주택을 아래의 일시적 2주택 사유로 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 1주택으로 되지 않으면 경감된 취득세를 다음에 따라 추징합니다. (지방세특례제한법 제40조의2)

 

1) 1주택이 되는 경우, 2) 이사, 근무지의 이동, 본인이나 가족의 취학, 질병의 요양, 그 밖의 사유로 인하여 다른 주택을 취득하였으나 종전의 주택을 처분하지 못하여 일시적 2주택이 되는 경우

사례별 취득세 경감률

* 2013. 1. 1. ~ 2013. 6. 30.까지 9억 원 이하의 주택 취득 후 일시적 2주택이 되어 취득세를 경감받은 후 정당한 이유 없이 그 취득일로부터 3년 이내에 1주택이 되지 않은 경우에는 경감된 취득세의 3분의 1 이 추징됩니다. (지방세특례제한법 제40조의2 제1항 단서)

 

* 2013. 7. 1. ~ 2013. 12. 31.까지 9억 원 이하의 주택 취득 후 일시적 2주택이 되어 취득세를 경감받은 후 정당한 이유 없이 그 취득일로부터 3년 이내에 1주택이 되지 않은 경우에는 경감된 취득세가 추징됩니다. (지방세특례제한법 제40조의2 제2항 단서)

 

"농어촌특별세"

 

▣ 농어촌특별세의 개념 : 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위해 필요한 재원을 확보하고자 부과되는 세금을 말합니다. (농어촌특별세법 제1조)

 

▣ 농어촌특별세 납세의무자 : 지방세법, 지방세특례제한법에 따라 취득세를 감면받은 자는 농어촌특별세를 납부해야 합니다. (농어촌특별세법 제3조 제1호)

 

▣ 농어촌특별세액 : 농어촌특별세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매수인이 납부해야 할 농어촌특별세의 과세표준과 세율은 다음과 같습니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 및 제6호)

과세표준	세율
조세특례제한법·관세법·지방세법 또는 지방세특례제한법에 따라 감면받는 취득세액의 감면세액	20%
지방세법 제11조의 표준세율을 2%로 적용하여 조세특례제한법·지방세법 및 지방세특례제한법에 따라 산출한 취득세액	10%

* 전용면적이 85㎡ 이하인 주택의 매수인에게는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다. (농어촌특별세법 제4조 제11호 및 농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항)

 

▣ 농어촌특별세의 신고 및 납부 : 매수인은 감면받은 취득세 또는 취득세를 신고·납부하는 때에 농어촌특별세를 함께 신고·납부해야 합니다. (농어촌특별세법 제7조 제1항 및 제4항)

"지방교육세"

 

▣ 지방교육세의 개념 : 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 드는 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금을 말합니다. (지방세법 제149조)

 

▣ 지방교육세 납세의무자 : 부동산 취득에 대한 취득세의 납세의무자는 지방교육세를 납부해야 합니다. (지방세법 제150조 제1호)

 

▣ 지방교육세액 : 지방교육세는 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매수인이 납부해야 할 지방교육세는 다음과 같습니다. (지방세법 제151조 제1항 제1호)

취득세 감면 여부	지방교육세 산정
취득세를 감면하지 않은 경우	1) [취득세의 과세표준 × (취득세의 세율 – 20/1000)] × 20/100 2) 지방세법 제11조 제1항 제8호의 경우에는 해당 세율에 50/100을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액 × 20/100 3) 지방세법 제13조 제2항·제3항·제6항 또는 제7항에 해당하는 경우 : 위 1의 계산방법으로 산출한 지방교육세액 × 100분의 300(다만, 법인이 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 취득하는 경우에는 아래 4를 적용함) 4) 지방세법 제13조의2에 해당하는 경우 : 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 × 100분의 20
취득세를 감면한 경우	1) 지방세감면법령에서 취득세의 감면율을 정하는 경우 : 위의 계산방법으로 산출한 지방교육세액을 해당 취득세 감면율로 감면하고 남은 금액 2) 지방세감면법령에서 지방세법과 다른 취득세율을 정하는 경우 : 위의 계산방법으로 산출한 지방교육세 3) 위 1과 2 외에 지방세감면법령에서 지방세법과 다른 취득세율을 정하는 경우 : 해당 취득세율에도 불구하고 위 "취득세를 감면하지 않은 경우"의 1의 계산방법으로 산출한 지방교육세액(다만, 세율을 1천분의 20으로 정하는 경우에는 과세대상에서 제외)

▣ 지방교육세의 신고 및 납부 : 매수인은 취득세를 신고·납부하는 때에 지방교육세를 함께 신고·납부해야 합니다. (지방세법 제152조 제1항)

 

▣ 가산세 : 지방교육세 납세의무자(연대납세의무자, 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함함)가 납부의무를 다하지 않은 경우에는 다음의 방법으로 산정한 가산세를 부담해야 합니다. (지방세법 제153조 제2항, 지방세기본법 제55조)

 

납세고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(지방세관계법에 따라 가산해 납부해야 할 이자상당액이 있는 경우 그 금액을 더하고, 가산세는 제외함) × 100분의 3

 

다음 계산식에 따라 납세고지서에 따른 납부기한이 지난 날부터 1개월이 지날 때마다 계산한 금액 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(지방세관계법에 따라 가산해 납부해야 할 이자상당액이 있는 경우 그 금액을 더하고, 가산세는 제외함) × 1일 10만분의 22의 이자율

 

이 경우 가산세는 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분(납부해야 할 금액에 미달하는 금액) 세액의 75%에 해당하는 금액을 한도로 합니다. (지방세기본법 제55조)

 

자료출처 : 법제처

 

 

부동산 매수 시 발생하는 세금, 정확한 신고와 납부를 통해 불필요한 가산세 부담을 피할 수 있으며, 세금 감면 혜택도 놓치지 마세요. 감사합니다!

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