집 내놓는 방법과 비용회수

오늘은 집 내놓는 방법과 비용 회수에 관해 자세히 알아보겠습니다. 집을 매매하거나 임대 시 주의할 점과 임차인의 비용회수(중개보수·유익비·장기수선충당금 등) 방법에 관해 알아보겠습니다.

 

"집 내놓기"

 

▣ 매매인 경우 : 집을 팔기 위해 내놓기 전 주변의 시세를 먼저 파악한 후 매매가를 정하는 것이 좋습니다.

※ 전국의 아파트, 다세대/연립, 단독/다가구의 매매가격 및 전월세 실거래가격에 대한 자세한 내용은 (국토교통부 실거래가 공개시스템【☞ 보러가기 ☜】)에서 확인하실 수 있습니다.

 

▣ 임대인 경우 : ① 임대인에게 연락하기 → 이사를 준비하게 되면 임대인에게 연락해 새로운 임차인을 구해야 한다는 사실을 알리고, 이후 이사 일정 등을 상의해야 합니다.

 

② 중개보수 부담자 확인하기 → 새로운 임차인을 구하기 위해 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하는 경우 임대인이 중개보수를 내야 합니다. (법제처 법령해석 09-0384【☞ 보러가기 ☜】참조)

 

계약기간이 만료되기 전에는 임차인이 내고, 계약기간이 만료된 후에는 임대인이 낸다는 관행이 있긴 했으나, 이는 옳지 않으니 유념하세요.

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※ 전세계약이 만료되었어요, 중개보수는 누가 내나요?

(질문) 전세계약이 만료되어 이사를 가려고 해요, 새로운 세입자가 들어와야 그 전세금을 받아 이사를 나갈 수 있는데, 개업공인중개사에게 의뢰한 중개보수는 임대인이 내나요, 아니면 임차인인 제가 내야 하나요?

(답변) 임대인이 내는 것입니다. 개업공인중개업자는 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받도록 되어 있는데(공인중개사법 제32조 제1항), 중개의뢰인은 임대인과 임차인 쌍방이 됩니다.

따라서 새로운 임차인을 구하는 임대인과 새로운 집을 구하는 임차인이 쌍방 의뢰인이 되므로 이사나가시는 분은 중개의뢰인으로 보지 않습니다. 그러므로, 전세계약이 만료된 경우 임대인이 중개보수를 부담합니다.

※ 임대차계약을 갱신한 후 이사를 나가려고 해요, 중개보수는 누가 내나요?

(질문) 전세계약기간 2년이 만료된 후 임대인이나 저나 별 말이 없이 계속 살았습니다. 1년 후에 지방으로 이사를 가야 하는 사정이 생겨서 새로운 임차인을 구해야 하는데 부동산 중개보수는 누가 내나요?

(답변) 임대인이 내는 것입니다. 임대차계약이 만료된 후 임대인이나 임차인 모두 별 다른 말이 없이 계속 임대차를 이어가는 경우를 “묵시의 갱신”이 되었다고 합니다.

묵시의 갱신이란 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 또는 ② 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 그런 통지를 하지 않는 경우에 임대차 기간이 끝나면 다시 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주되는 것을 말합니다. (주택임대차보호법 제6조 제1항)

그러나 묵시의 갱신이 이루어졌다 하더라도 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의2 제1항). 다만, 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생한다는 점 잊지 마세요. (주택임대차보호법 제6조의2 제2항)

하지만, 새로운 임차인을 구하는 중개의뢰인은 임대인과 새로운 임차인이므로 중개보수는 임대인이 부담해야 합니다.
※ 임대차계약 만료 전에 이사를 나가려고 해요, 중개보수는 누가 내나요?

(질문) 전세계약기간을 2년으로 계약했는데 1년 후에 갑자기 지방으로 이사를 가야 하는 사정이 생겼습니다. 집주인은 계약이 만료되기 전이므로 새로운 임차인을 구해서 이사를 가라고 합니다. 공인중개보수도 제가 내는 것이 관행이라고 하구요. 정말 보수를 제가 내야 하나요?

(답변) 임대인과의 협의가 필요합니다.

2009. 12. “임대계약기간 만료 전에 임차인이 중개보수를 부담해야 하는가”에 대해 국토해양부에서 법제처에 해석요청을 한 것이 있습니다.

이에 따르면 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 공인개업중개사가 실비를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로(공인중개사법 제32조 제3항 및 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항), 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다고 해석했습니다.

(【임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부】, 법제처 09-0384, 2009. 12. 24. 국토해양부 부동산산업과)

결론적으로 계약기간 중 임차인이 이사를 간다고 해서, 임차인이 중개보수를 부담할 법적인 의무는 없습니다. 그러나, 계약기간 중 임차인의 사정에 의해 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다는 특약을 약정하지 않았다면 임대인은 기간 종료시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.

기간 중 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면 결국 임대인과 잘 협의를 하는 것이 최선입니다.

※ 임대차계약의 갱신 등에 관한 더 자세한 사항은 제 블로그【주택임대차보호법 최우선변제권·묵시적갱신·대항력】 에서 확인하실 수 있으며, 임대차 분쟁에 관한 내용은【임대차분쟁조정위원회 신청 방법】에서 확인할 수 있습니다.

 

"비용회수하기"

 

▣ 유익비 상환 받기 : 유익비란 임차인이 주택을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말하는데(민법 제626조제2항 참조), 임차인의 주관적인 취미나 사업을 경영하기 위해 설치한 시설 개보수 비용 등 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. (【대법원 1991. 10. 8. 선고, 91다8029 판결】참조)

 

 

▣ 유익비상환청구권 : 임차인이 유익비를 써서 임차가 끝났을 때까지도 그 가치가 증가해 증가액이 있는 경우 임차인은 임대인에게 지출한 금액이나 그 증가액 만큼을 돌려주도록 청구할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제626조 제2항 및【대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결】)

※ 유익비를 돌려받을 수 있나요?

(질문) 전세로 입주한 후 오래 살 생각으로 반쯤 허물어졌던 벽을 새로 고치고, 마당에 콘크리트를 깔아 다니기 편하게 수리를 했습니다.

당시 집주인은 고치면 나중에 정산하자고 해 놓고 제가 이사를 가겠다고 수리비용을 달라고 하니 자신과는 상관없다고 합니다. 제가 수리한 것 때문에 집값이 많이 올랐는데 그래도 이 비용을 돌려받을 수 없나요?

(답변) 아닙니다. 유익비로서 돌려받을 수 있습니다. 유익비란 임차인이 임차물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말하는데 유익비를 돌려달라기 하기 위해서는 전세계약이 끝난 시점에도 유익비로 인한 가치가 존재해야 합니다.

또한 임차인이 자신의 사업을 경영하기 위해 설치한 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 유익비에 해당하지 않아 임대인에게 상환을 청구할 수 없습니다.

그러나 주택에서의 생활을 편리하게 하기 위한 목적으로 집을 수리해 집값이 올랐고 이로 인해 전세금도 더 받을 수 있는 상황이 되었다면 그 가치가 올랐고, 증가액도 현존한다고 볼 수 있습니다.

그러므로, 임대인은 임차인에게 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액 중 선택해서 돌려주어야 합니다. (【대법원 2002. 11. 22. 선고, 2001다40381 판결】참조)

※ 유익비상환청구에 관한 자세한 내용은 제 블로그 (유익비상환청구권·부속물매수청구권 요건)【☞ 보러가기 ☜】에서 확인하실 수 있습니다.

 

▣ 부속물 매수 청구하기 : 부속물이란 주택에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 주택의 구성부분은 아니지만 주택의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말합니다.

 

* 부속물매수청구권이란 : 임차인이 사용 편의를 위해 임대인의 동의를 얻어 그 임차물에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우 임차가 끝나면 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제646조 및 제647조)

※ 부속물로 인정받아 매수청구를 할 수 있나요?

(질문) 카페를 운영하기 위해 점포를 빌려 내부시설공사를 하고 지붕의 보수공사도 마쳤습니다. 아직 내부시설도 쓸만하고 지붕의 보수공사도 했으니 그 비용만큼 임대인에게 받아서 다른 곳으로 이사를 하고 싶은데, 임대인에게 부속물 매수 청구를 할 수 있나요?

(답변) 안 될 것 같습니다. 카페를 운영하기 위한 내부시설은 부속물로 인정이 되지 않으므로 매수 청구를 할 수 없기 때문입니다.

매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적(카페를 운영하기 위한 목적)에 사용하기 위해 부속된 것일 경우에는 부속물매수청구권의 대상이 되지 않습니다.

위와 같은 경우는 카페영업을 위한 시설물들일 뿐 건물이나 점포의 객관적인 편익을 가져오는 물건이라고 볼 수 없어 부속물로 인정받지 못해 매수청구를 할 수 없을 것으로 보입니다. (대법원 1991. 10. 8. 선고, 91다8029 판결【☞ 보러가기 ☜】참조)

※ 부속물매수청구에 관한 자세한 내용은 제 블로그 (유익비상환청구권·부속물매수청구권 요건)【☞ 보러가기 ☜】에서 확인하실 수 있습니다.

 

▣ 장기수선충당금 : 장기수선충당금이란 300세대 이상의 아파트, 승강기가 설치된 아파트 또는 중앙집중식 난방방식의 아파트 등의 관리자가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 것을 말합니다. (공동주택관리법 제29조 제1항 및 제30조 제1항)

 

▣ 장기수선충당금 반환 청구하기 : 보통 장기수선충당금은 아파트의 매월 관리비에 포함되어 청구되므로, 일반적인 경우 임차인은 매월 임대인을 대신해 장기수선충당금을 내고 있습니다.

 

아파트의 관리자는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 하므로(공동주택관리법 제30조 제1항), 장기수선충당금을 내야 할 의무가 없는 임차인이 매월 관리비로 납입한 장기수선충당금에 대해 임차인은 임대차가 종료하면 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제31조 제8항)

※ 장기수선충당금을 돌려받을 수 있나요?

(질문) 전세를 살고 있는데 이사를 가려고 합니다. 지인들이 그간 관리비에 포함되어 있던 장기수선충당금을 돌려받아 나가라고 하는데 정말 받을 수 있는 건가요?

(답변) 네, 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 자금을 해당 아파트의 소유자로부터 징수해 적립하는 것이므로(공동주택관리법 제30조 제1항), 임차인은 장기수선충당금을 내야 할 의무가 없습니다.

따라서, 이사하기 전 그간 냈던 장기수선충당금을 계산해 되돌려주도록 청구하면 임대인은 돌려주어야 합니다.

※ 장기수선충당금의 반환에 관한 자세한 내용은 제 블로그 (장기수선계획과 장기수선충당금 반환 및 계산)【☞ 보러가기 ☜】에서 확인할 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

여기까지 집을 내놓는 방법과 관련된 정보를 살펴보았습니다. 새로운 인연을 잘 맞이할 수 있도록 꼼꼼히 준비해 보세요! 감사합니다!

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이사갈 집 찾는 방법과 점검방법