부동산 매매계약 위반 손해배상·계약해지

오늘은 부동산 매매계약 위반 시 손해배상과 계약해지에 관해 이야기해 보려고 합니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 계약의 이행이 중요합니다.
 
그러나 거래 중에 문제가 발생할 수 있고, 이때 매도인의 담보책임이 중요한 역할을 합니다. 계약 이행 중에 발생할 수 있는 여러 상황과 법적 대응 방안을 정확히 이해하면, 보다 안전한 부동산 거래를 진행할 수 있습니다. 
 

"매도인의 담보책임 개요"

 
▣ 매도인 담보책임의 개념 : 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결이 있는 때에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말합니다.
 
▣ 담보책임과 동시이행 : 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다. (민법 제583조 및 제536조)
 
▣ 담보책임면제의 특약 : 매도인과 매수인이 민법에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다. (민법 제584조)

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"소유권에 흠결이 있는 경우"

 
▣ 소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우 : ① 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우 → 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다. (민법 제569조)
 
② 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우 → 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있으며(민법 제570조),
 
매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제571조 제1항)
 
③ 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우 → 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못하며(민법 제570조),
 
매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제571조 제2항)

▣ 소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우 : ① 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우
 
→ 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제572조 제1항 및 제3항)
 
잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때는 계약 전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. (민법 제572조 제2항 및 제3항)
 
* 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제573조)
 
② 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우 → 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제572조 제1항)
 
* 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제573조)

▣ 당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우 : ① 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우
 
→ 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제574조)
 
잔존한 부분만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때는 계약 전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다. (민법 제574조)
 
* 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제574조)
 
② 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우
 
→ 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. (민법 제575조 제1항 및 제2항)
 
▣ 부동산의 소유권이 부동산을 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 경우 : ① 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우
 
→ 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 매수인이 이에 따라 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제575조 제1항 및 제2항)

매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이거나 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있다고 하더라도 매수인이 이에 따라 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. (민법 제575조 제1항 및 제2항)
 
* 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 합니다. (민법 제575조 제3항)
 
② 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우
 
→ 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. (민법 제575조 제1항 및 제2항)
 
▣ 저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우 : 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제576조 제1항)

가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 집니다. (대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결)
 
매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있습니다. (민법 제576조 제2항)
 
* 매수인이 손해를 본 때에는 그 배상을 청구할 수 있습니다. (민법 제576조 제3항)
 

"부동산에 흠결이 있는 경우"

 
▣ 부동산에 흠결이 있는 경우 : ① 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우 → 매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제580조 제1항 및 제575조 제1항 전단)
 
매매의 목적 부동산에 흠결이 있더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. (민법 제580조 제1항 및 제575조 제1항 후단)
 
* 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. (민법 제582조)
 
② 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우 → 매매의 목적 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. (민법 제580조 제1항, 제575조 제1항 및 제2항)

▣ 부동산을 종류로 지정한 경우 특정된 부동산에 흠결이 있는 경우 : ① 매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 모른 경우
 
→ 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. (민법 제581조 제1항)
 
매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. (민법 제581조 제1항 및 제2항)
 
* 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. (민법 제582조)
 
또한, 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 않고 흠 없는 부동산을 청구할 수 있습니다. (민법 제581조 제2항)
 
② 매수인이 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못한 경우 → 매매계약 당시 종류를 지정한 부동산에 흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다. (민법 제581조 제1항)
 

자료출처 : 법제처

 

성공적인 부동산 거래를 위해선 계약서 작성 시 세부사항을 꼼꼼히 확인하고, 법적 책임에 대한 충분한 이해가 필요합니다. 감사합니다!

2024.09.11 - [부동산정보/기타부동산정보] - 부동산 매매계약 법정해제·약정해제

부동산 매매계약 법정해제·약정해제