전세사기 피해 사례

전세사기로 인해 소중한 재산 잃는 사례가 늘어나고 있습니다. 특히 깡통전세, 임대인의 대출 악용, 신탁회사의 동의 없는 계약 등 복잡한 방식으로 피해가 확산하고 있는데요.

 

오늘 포스팅에서는 이러한 전세사기 피해 유형을 구체적으로 살펴보고, 예방을 위한 팁과 유의사항을 공유하겠습니다.

소중한 재산을 지키기 위해 꼭 확인해야 할 정보, 지금 시작합니다!

 

"깡통전세로 인한 피해"

 

▣ 깡통전세란 : 임대차계약상 보증금과 선순위 근저당권, 선순위 조세채권 등 선순위채권의 가액을 합한 금액이 임차주택의 매매가격 또는 경·공매에 따른 매각대금을 초과하는 상태를 말합니다. (대한변호사협회, 전세사기 피해자 지원 특별법 해설서【☞ 보러가기 ☜】, 11면 및 12면 참조)

 

▣ 깡통전세 사례 : 깡통전세의 피해사례로 주로 무자본·갭투자에 해당하는 유형이 조사되고 있으며, 주요 사례는 다음과 같습니다. (국토교통부 보도자료(2022.12.20.), 주거안정 위협하는 전세사기 의심거래 106건 수사의뢰【☞ 보러가기 ☜】, 2면 참조)

 

① 임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례

 

② 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례

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"임대인의 대출 실행"

 

▣ 전입신고 당일 임대인의 대출 실행 사례 : 임대인이 임차인의 대항력 발생시점을 악용하여 피해를 주는 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다. (주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사【☞ 보러가기 ☜】참조)

 

임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례

 

"신탁회사의 동의를 받지 않은 임대차 계약"

 

▣ 신탁이란 : 신탁을 설정하는 사람(위탁자)이 신탁을 인수하는 사람(수탁자)에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 그밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말합니다. (신탁법 제2조 참조)

 

▣ 신탁회사의 동의 없는 계약 사례 : 신탁계약을 체결하면 신탁회사의 사전 승낙 및 합의 없이 계약을 맺을 때 계약 자체가 무효가 되는 문제가 발생할 수 있습니다. (주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털-전세사기 피해 예방-임대인 확인할 때-신탁회사의 동의 없는 계약 참조)

▣ 신탁회사의 동의 없는 임대차계약을 중개한 공인중개사는 책임이 없나요?

→ 신탁회사의 동의 없는 임대차계약을 중개한 공인중개사도 처벌을 받을 수 있습니다. 국토교통부가 진행한 전세사기 의심 3차 특별점검결과에 따르면, 수탁자인 신탁회사의 동의 없이 임대 권한이 없는 임대인(위탁자)을 거래당사자로 한 계약을 중개해 다수의 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추었음에도 재산상 피해가 발생하도록 한 중개인에게 업무정지 6개월 및 중개대상물 확인·설명 미비로 과태료 250만 원이 부과된 사례가 있습니다.

(출처 : 국토교통부 보도자료(2024.1.16.), 전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과【☞ 보러가기 ☜】, 7면 사례 6 참조)

 

※ 전세사기 관련 예방 방법과 피해자 대출에 관한 자세한 내용은 제 블로그 (전세사기예방법)【☞ 보러가기 ☜】, (전세사기 피해자 디딤돌 대출)【☞ 보러가기 ☜】, (전세사기피해자 최우선변제금 버팀목대출 조건)【☞ 보러가기 ☜】에서 확인할 수 있습니다.

 

"불법중개인의 중개행위"

 

▣ 깡통전세 모의사례 : 주택 소유자, 공인중개사, 중개보조원, 임대인 등이 공모하여 깡통전세 계약을 유도하는 다음과 같은 방식의 전세사기 사례가 여러 건 적발되고 있습니다. (국토교통부 보도자료(2024.1.15.), 전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과, 1면 및 붙임 2 사례 5 참조)

 

중개보조원 등이 매도인에게 접근하여 Up계약(실제 계약금액 보다 높은 거래금액으로 계약서를 작성하는 행위)을 유도하고, 공인중개사 등이 임차인을 유인하여 매매가와 동일 금액으로 전세 계약을 체결한 후 보증금을 지급할 능력이 없는 매수인에게 당사자 직거래 형식으로 임대차계약을 승계하여 보증금 반환을 어렵게 하고, 자신들은 실제 매매금과 임대차보증금의 차액을 서로 나눠 가진 것으로 추정되는 사례

 

▣ 등록되지 않은 중개업자의 중개행위 : 다음과 같이 폐업신고 후에도 다른 중개사의 등록증을 대여하여 중개사무소를 운영하는 등 무등록 중개업자의 중개행위로 인한 전세사기 피해도 다수 적발되고 있습니다. (국토교통부 보도자료(2024.1.15.), 전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과, 1면 및 붙임 2 사례 1·2·4 참조)

 

① 폐업한 중개사무소의 간판을 철거하지 않은 채 폐업신고 된 공인중개사의 상호 및 대표 명함을 소지하고, 폐업신고 된 공인중개사의 중개사무소등록증·공인중개사 자격증·사업자등록증 사본을 게시하여 무등록 중개행위를 하는 사례

 

② 폐업한 공인중개사가 인근 본인소유 건물에 중개사무소를 재개설하고 다른 공인중개사 명의로 서류상 이전 신고만 한 후 본인이 중개사무소를 운영하는 등 둘 이상의 사무소를 운영한 사례

 

③ 9억 5천만 원 상당의 부동산 매매계약 시, 다운계약서(실제 계약금액 보다 낮은 거래금액으로 작성한 계약서)를 작성하며 해당 명의는 공인중개사 A의 명의로, 중개대상물 확인·설명서 및 거래신고는 공인중개사 B의 명의로 하였으나, 실제 계약서 등의 작성은 공인중개사 A, B가 등록증을 대여하고 무등록자인 중개업자가 진행한 사례

 

자료출처 : 법제처

 

전세 계약을 앞두고 있다면, 신중히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 믿을 수 있는 계약과 정보를 통해 더 안전하고 평화로운 주거 생활을 만들어가시길 바랍니다. 감사합니다!

(주택임대차보호법 적용대상)【☞ 보러가기 ☜】

주택임대차보호법 적용 대상