전세사기 피해자 요건과 유형

최근 많은 분이 전세사기로 인해 소중한 보증금을 잃고 어려움을 겪고 있습니다. 이번 포스팅에서는 전세사기 피해자 요건과 다양한 유형을 알아보고, 피해를 보았을 때 받을 수 있는 지원 내용과 대응 방법을 정리해 보았습니다.

 

오늘 포스팅을 통해 스스로를 지키고 혹시 모를 피해에 대비하는 데 도움이 되기를 바랍니다.

 

"전세사기피해자 유형"

 

▣ 전세사기피해자의 구분 및 요건 : 법률상 전세사기피해를 입은 피해자는 다음과 같이 구분합니다. (【전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법】제2조 제3호·제4호, 대한변호사협회, 전세사기피해자 지원 특별법 해설서【☞ 보러가기 ☜】56면 및 57면 참조)

구분	요건
유형 1	다음의 요건을 모두 갖춘 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인 ① 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 봄) 확정일자를 갖출 것(임차권 등기를 마친 경우 또는 전세권이 설정된 경우 포함) ② 임차보증금이 5억 원 이하일 것(다만, 임차보증금 상한액은 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억 원의 범위에서 상향 조정될 수 있음) ③ 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2명 이상의 임차보증금반환채권을 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것 ④ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 사람에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우 ① 또는 ③의 요건은 제외함
유형 2 (유형 1의 일부 요건 충족)	위 유형 1의 ①, ③ 및 ④의 요건을 모두 충족하는 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인
유형 3 (유형 1의 일부 요건 충족	위 유형 1의 ② 및 ④의 요건을 모두 충족하고 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 않은 사람과 임대차계약이 체결된 주택 포함)을 인도(과거에 인도받았거나 인도가 불가능했던 경우 포함)받았으며, 전입신고를 하고 확정일자를 받은 사람으로서 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인

※ 이하 (유형 1)에만해당하는 사람을 "전세사기피해자"라 하며, (유형 2) 및 (유형 3)에 해당하는 사람 모두를 "전세사기피해자등"이라 합니다.

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▣ 전세사기피해자등에서 제외되는 경우 : 다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 위 적용대상에서 제외됩니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항)

 

① 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

 

② 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

 

③ 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

 

▣ 전세사기피해자 유형별 피해지원 프로그램 목록 : 전세사기피해에 대한 지원을 받고자 하는 사람은 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내에 피해지원 프로그램을 신청해야 합니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한특별법 제14조의2)

 

다만, 경매 또는 공매절차의 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 내에 신청할 수 없는 경우 경매 또는 공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내

 

각 유형에 따라 지원받을 수 있는 전세사기피해지원 프로그램은 다음과 같습니다. (주택도시보증공사 안심전세포털【☞ 보러가기 ☜】및 전세사기피해자 지원 특별법 해설서, 56면부터 58면까지 참조)

구분		지원내용	지원 유형
			유형1	유형2	유형3
법률지원	법률상담	다양한 분야의 전문가를 통한 피해자별 맞춤형 법적 대응 방안을 무료 상담하는 제도	●	●	●
	소송대리 및 법률구조	전세피해자 중 법률조치(소송 등)이 필요한 사람에게 전세피해에 대한 소송대리 등의 법률지원 및 수임료를 지원하는 제도	●	●	●
	집행권원 확보 비용지원	전세사기피해자가 임차보증금반환채권 관련 임대인에 대한 지급명령신청, 전세보증금반환소송 등 집행권원확보 조치를 위해 지출한 비용을 지원하는 제도	●	●	●
경제적지원	금융지원	전세피해임차인을 대상으로 신규임차자금, 기존 전세자금 저리대환 등 복합적인 금융지원을 하는 제도	●	●	●
	국세 또는 지방세의 우선 징수에 대한 특례	임대인의 국세 또는 지방세 체납으로 강제징수 또는 경매절차 등을 진행하려 할 때 우선 징수해야 하는데도 불구하고 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수하는 제도	●	●
	세금 감면 등의 혜택	전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 취득세 등을 감면하거나 재산세를 경감하는 등의 혜택을 부여하는 제도	●	●	●
주거지원	공공임대	전세사기피해로 인해 긴급하게 퇴거 위기에 처한 피해자를 대상으로 임대주택을 제공하거나 전세사기피해주택을 매입하는 등 다양한 주거혜택을 제공하는 제도	●	●	●
경매·공매 절차 지원	경매·공매 유예정지	전세사기피해주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 경우 법원에 매각기일의 지정을 보류하거나 지정된 매각기일의 취소 및 변경 등을 신청할 수 있는 제도	●
	경매·공매 완료 임차인 지원	전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행 직전 2년 내 경매·공매가 종료된 경우, 전세사기피해자로 인정하여 지원하는 제도	●
	우선매수권의 부여	전세사기피해주택이 경매·공매가 되는 경우, 전세사기피해자에게 최소매수신고가격 등으로 우선 매수할 수 있는 권한을 부여하는 제도	●
긴급복지	긴급복지 지원	전세사기피해를 긴급복지지원법에 따른 ‘위기상황’으로 인정하여 생계비 등을 지원하는 제도	●		●
심리치료	심리치료 지원	전세사기피해자(피해주택 동거인 포함) 중 심리치료지원이 필요한 사람을 대상으로 심리상담 및 치료를 지원하는 제도	●	●	●

 

"전세사기피해자등 결정 절차"

 

▣ 임차인의 신청 : 전세사기피해자등의 결정을 신청하려는 임차인은 다음의 서류를 첨부하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 제출해야 합니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 제3조 제1항)

 

① 전세사기피해자등 결정신청서(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 별지 제1호 서식【☞ 보러가기 ☜】), ② 임대차계약서 사본, ③ 주민등록표 초본(행정정보의 공동이용을 통한 초본 확인에 동의하지 않은 경우 제출)

 

④ 다음의 어느 하나에 해당하는 경매·공매 개시 관련 서류, 1) 민사집행법 제84조에 따른 최고서, 2) 국세징수법 제75조 또는 지방세징수법 제80조에 따른 공매통지서, 3) 국세징수법 시행령 제66조 또는 지방세징수법 시행령 제91조의2에 따른 공매대행 통지서, 4) 그밖의 경매·공매 개시 관련 서류

 

⑤ 판결정본 또는 지급명령 등 집행권원을 확인할 수 있는 서류, ⑥ 그밖에 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항 각호의 요건을 갖추었음을 증명할 수 있는 서류

 

⑦ 개인정보 수집·이용 동의서(신청인이 동의한 경우만 해당), ⑧ 신청인이 법정대리인임을 증명하는 가족관계증명서 등 증명서류(법정대리인이 신청한 경우만 해당)

 

⑨ 신청인이 유족임을 증명하는 가족관계증명서 등 증명서류(본인이 사망하여 유족이 신청한 경우 해당), ⑩ 위임장(신청인이 본인이 직접 신청하기 어려워 선임한 대리인인 경우 해당)

 

신청인 본인이 미성년자인 경우 법정대리인이 신청을 대리할 수 있으며, 본인이 사망한 경우에는 그 유족(민법에 따른 재산상속 순위에 따르되, 같은 순위의 유족이 2명 이상인 경우 그중에서 선정된 유족 대표)이 신청해야 합니다. (전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 제3조 제2항)

 

신청에 흠이 있는 경우 14일 이내의 기간을 정하여 보완 요청을 받을 수 있고, 이 경우 신청서의 보완에 걸린 기간은 피해사실의 조사기간에 산입하지 않습니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행규칙 제3조 제5항)

 

▣ 피해사실의 조사 : 국토교통부장관은 신청이 있는 경우 전세사기피해자등 결정을 위하여 임차주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있습니다. (전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 제13조 제1항)

 

▣ 전세사기피해자등 결정 및 이의신청 : 조사가 완료되면 전세사기피해지원위원회를 통해 요건 충족 여부 등을 심의·의결하며, 그 결과에 따라 전세사기피해자등이 결정됩니다. (전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조 참조)

 

다만, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우 위원회의 심의·의결을 거치지 않고 전세사기피해자등에 해당하지 않는 것으로 결정될 수 있음. (전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조 제5항 단서)

 

결정에 관하여 이의가 있는 신청인은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있습니다. (전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제15조 제1항·제2항 참조)

 

▣ 전세사기피해자등 결정의 취소 : 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 전세사기피해자등 결정이 취소 또는 철회될 수 있습니다. 다만, 1 또는 3에 해당하는 경우에는 결정을 취소합니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제15조의2 제1항 참조)

 

1) 거짓이나 그밖에 부정한 방법으로 결정을 받은 경우

 

2) 임차보증금 전액을 회수한 경우(주택임대차보호법에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사, 임차보증금반환채권의 변제, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 지원액을 합하여 임차보증금 전액을 회수한 경우 포함)

 

3) 결정을 받은 사람이 임대인등에 해당하는 경우, 4) 결정을 받은 사람이 임차보증금 전액을 회수하는 등의 사유로 결정 철회를 신청하는 경우, 5) 그밖에 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법으로 정하는 사항을 위반한 경우

※ 그밖에 전세사기피해자등 결정 절차에 관한 자세한 사항은 (국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(https://jeonse.kgeop.go.kr/)-전세사기피해자등 결정신청【☞ 보러가기 ☜】)에서 확인할 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

전세사기 피해는 누구에게나 일어날 수 있는 문제입니다. 미리 대비하고 정확한 정보를 아는 것이 가장 큰 예방책이 될 수 있습니다. 감사합니다!

(허위·하자 전세사기 사례)【☞ 보러가기 ☜】

허위·하자 전세사기 사례