부동산 매도 세금(양도소득세·지방소득세)

오늘은 부동산 매도 시 발생하는 세금에 관한 내용으로 포스팅을 준비했습니다. 부동산 거래 과정에서 발생하는 세금이 복잡하게 보일 수 있지만, 조금만 관심 두고 확인하면 세금 신고와 납부를 효율적으로 처리할 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 양도소득세와 지방소득세·농어촌특별세의 개념, 계산법, 신고 및 납부 절차를 자세히 살펴보겠습니다.

 

"양도소득세"

 

▣ 양도소득세의 개념 : 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전(양도)하여 발생하는 소득에 부과되는 세금을 말합니다(【소득세법】제4조 제1항 제3호 및 제88조 제1호)

 

▣ 양도소득세의 산정 : 양도소득세는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정합니다. (소득세법 제92조 제3항 제1호)

양도소득세 = ①양도소득 과세표준 × ②양도소득세율 ↓ [③양도소득금액 ④양도소득 기본공제(연간 250만원)] ↓ (⑤양도차익⑥장기보유특별공제액) ↓ ↓ [양도가액 (취득가액 + 그 밖의 필요경비)] (양도차익 × 장기보유특별공제율)

 

① 양도소득 과세표준 : 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 금액(소득세법 제92조 제2항)

 

② 양도소득세율 : 【소득세법 제104조】에 따른 세율

 

③ 양도소득금액 : 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액(소득세법 제95조 제1항)

 

④ 양도소득 기본공제 : 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제(소득세법 제103조 제1항)

 

⑤ 양도차익 : 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가격에서 취득에 소요된 실지취득가액과 그 밖의 필요경비를 합한 금액을 공제한 금액(소득세법 제100조 및 시행령 제166조)

 

⑥ 장기보유 특별공제액 : 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 대해 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액(소득세법 제95조 제2항)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 임차권·전세권·저당권·가등기·가처분·가압류 설정(뜻과 효력), ◈ 부동산종합공부 열람·발급, ◈ 부동산 매매계약서 작성법, ◈ 전입신고와 자동차 주소변경, ◈ 외국인 부동산 취득 절차

◈ 학교법인의 부동산 매도 절차, ◈ 부동산 매수 세금(취득세·농어촌특별세), ◈ 부동산 매매계약 법정해제·약정해제, ◈ 부동산 매매계약 위반 손해배상·계약해지, ◈ 저당권과 근저당권, ◈ 전세권과 임차권

▣ 양도소득 과세표준의 예정신고 및 납부 : ① 양도소득 과세표준의 예정신고 → 매도인이 부동산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호)

 

* 단, 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말함)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

 

양도소득과세표준예정신고 및 납부계산서 1) 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등, 2) 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본, 3) 자본적 지출액·양도비 등의 명세서, 4) 감가상각비명세서

 

② 양도소득 과세표준의 예정신고납부 → 매도인이 예정신고납부를 할 경우 다음에 의해 산출된 세액을 양도소득 과세표준예정신고서에 양도소득 과세표준예정신고 및 납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 예정신고납부를 해야 합니다. (소득세법 제106조 제1항, 제107조 제1항 및 시행령 제170조)

예정신고 산출세액 = [(양도차익 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제) × 양도소득세율]-조세특례제한법이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액

▣ 양도소득 과세표준의 확정신고 및 납부 : ① 양도소득 과세표준의 확정신고 → 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다. (소득세법 제110조 제1항)

 

* 단, 제105조 제1항 제1호 단서에 해당하는 경우 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말함)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지

 

1) 양도소득 과세표준확정신고 및 납부계산서, 2) 소득세법 시행령 제169조에 따른 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등

 

3) 소득세법 시행령 제169조에 따른 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본, 4) 자본적 지출액·양도비 등의 명세서

 

5) 감가상각비명세서, 6) 소득세법 시행령 제177조에 양도소득세 납세고지서 사본(예정신고를 하지 않은 경우 양도소득금액 계산명세서 첨부)

 

7) 소득세법 제101조에 따라 양도소득세를 내야 하는 거주자의 행위 또는 계산이 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산하는 경우 필요경비불산입 명세서

 

② 양도소득 과세표준의 확정신고납부 → 매도인은 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 확정신고납부를 해야 합니다. (소득세법 제111조 제1항)

▣ 가산세 : 부동산을 양도한 매도인이 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 않은 경우 그 신고로 납부하여야 할 세액의 20%가 가산세로 부과됩니다. (국세기본법 제47조의2 제1항 제2호)

 

* 국세기본법 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외함(무신고납부세액)

 

부동산을 양도한 매도인이 부정행위로 법정신고기한까지 양도소득 과세표준 신고를 하지 않는 경우 무신고납부세액의 40%가 가산세로 부과됩니다. (국세기본법 제47조의2 제1항 제1호)

 

양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세 납부기한까지 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함함)를 하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 다음의 금액을 합한 금액을 가산세로 합니다. (국세기본법 제47조의4 제1항)

 

1) 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외함) × 1일 10만분의 22

2) 초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 환급받은 날의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외함) × 1일 10만분의 22

 

3) 법정납부기한까지 납부하여야 할 세액(세법에 따라 가산해 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) 중 납부고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액 × 100분의 3(국세를 납부고지서에 따른 납부기한까지 완납하지 않은 경우에 한정함)

 

▣ 양도소득세의 비과세 : ① 1세대 1주택의 비과세 → 다음의 1세대 1주택 등의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호)

 

1) 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것, 2) 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것

 

3) 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유 기간에 거주기간이 2년 이상인 것]

다음의 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다. (소득세법 시행령 제155조 및 소득세법 시행규칙 제61조의4)

1세대 1주택 인정조건	1세대 1주택 인정시기
1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우	종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외}하는 경우 2년] 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각호의 사람을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 1) 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람 2) 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 3) 국민건강보험법 시행령 별표 2 제3호 가목 3), 같은 호 나목 2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)으로서 중증질환자, 희귀난치성질환자 또는 결핵환자 산정특례 대상자로 등록되거나 재등록된 사람	합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우	각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
1세대가 지정문화유산·국가등록문화유산 및 천연기념물 등에 해당하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우	일반주택을 양도하는 경우
1세대가 다음의 주택으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우 1) 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함) 2) 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 3) 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택(주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용됨)	일반주택을 양도하는 경우
1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우	부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우
장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 다음 요건을 충족하고 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정함) ※ 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택으로 등록하였거나 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정함)인 경우에는 직전거주주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 봄	다음의 요건을 충족하는 해당 거주주택을 양도하는 경우 1) 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이고, 거주주택의 양도일 현재 장기임대주택 사업자등록을 하고 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 2) 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이고, 거주주택의 양도일 현재 장기가정어린이집 사업자등록을 하고 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

다만, 1세대가 양도일 현재에 다음의 1부터 5까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며, 6에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않으므로 양도소득세가 부과되지 않습니다. (소득세법 시행령 제154조 제1항 단서)

 

1) 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)한 기간이 5년 이상인 경우

2) 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위해 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(이 경우 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존 주택 및 그 부수토지 포함)

 

3) 세대전원이 해외이주를 이유로 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

 

4) 세대전원이 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속해 국외에 거주하기 위해 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)

 

5) 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

6) 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우

 

② 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유하는 경우로서 주택양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다. (소득세법 제89조 제1항 제3호)

 

③ 양도소득세의 비과세 예외 → 미등기양도 부동산에 대해서는 양도소득세율이 70%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용되며 양도소득에 대한 비과세에 관한 규정이 적용되지 않습니다. (소득세법 제91조 제1항 및 제104조 제1항 제10호)

▣ 양도소득세의 감면 : ① 자경농지에 대한 감면 → 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 면제됩니다. (조세특례제한법 제69조 제1항 본문)

 

* 농지소재지에 거주하는 거주자란 : 8년 이상 다음 지역에 거주하면서 경작한 사람으로서 농지 양도일 현재 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람 포함)을 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제66조 제1항)

 

1) 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 행정시 포함)·군·구(자치구인 구) 안의 지역, 2) 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역, 3) 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역

 

* 직접 경작이란 : 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다.

 

 1) 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것, 2) 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것

② 축사용지에 대한 감면 →축산에 사용하는 축사와 이에 딸린 토지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지(1명당 1,650㎡ 한도)를 폐업을 위해 2025년 12월 31일까지 양도함에 따라 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 면제됩니다. (조세특례제한법 제69조의2 제1항 본문)

 

* 거주자는 8년 이상 다음 지역(축산 개시 당시에는 그 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 않게 된 지역 포함)에 거주한 사람으로서 축사용지 양도일 현재 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람 포함)을 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제66조의2 제1항)

 

1) 축사용지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 행정시)시·군·구(자치구인 구) 안의 지역, 2) 축사용지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역, 3) 해당 축사용지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역

 

* 직접 축산이란 : 다음에 해당하는 것을 말합니다.

 

1) 거주자가 그 소유 축사용지에서 가축의 사육에 상시 종사하는 것, 2) 거주자가 그 소유 축사용지에서 축산작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 수행하는 것

 

* 폐업이란 : 축산을 사실상 중단하는 것으로서 해당 축사용지 소재지의 시장·군수·구청장으로부터 축산기간 및 폐업 확인서에 폐업임을 확인받은 경우를 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제66조의2 제8항)

 

▣ 양도소득세의 중과세 : 비사업용 토지 양도소득세의 중과세 → 비사업용 토지는 양도소득세율이 16~55%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용됩니다. (소득세법 제104조 제1항 제8호)

▣ 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 : ① 거주자 또는 비거주자가 일정한 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억 원 이하이거나, 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85㎡ 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함)한 경우 다음과 같은 계산에 따라 양도소득세액가 감면됩니다(조세특례제한법 제99조의2 제1항 본문)

 

1) 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우 : 양도소득세 과세대상소득금액 신축주택을 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득금액

 

2) 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우 : 양도소득세 과세대상소득금액 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액

 

이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 합니다. (조세특례제한법 제99조의2 제1항 단서)

 

* 신축주택, 미분양주택이란 다음의 주택을 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제99조의2 제1항)

 

1) 주택을 공급하는 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

 

2) 사업계획승인(건축허가 포함)을 받아 해당 사업계획과 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정함)

3) 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 1과 2에 해당하는 사업주체 제외)가 공급하는 주택, 4) 주택도시보증공사가 매입하여 공급하는 주택

 

5) 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받아 공급하는 주택, 6) 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득하여 공급하는 주택, 7) 신탁업자가 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

 

8) 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(과세특례 취득기간)에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택(다음의 주택 제외)

 

가) 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말함)에 따라 취득하는 주택

 

나) 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

 

9) 오피스텔 중 건축허가를 받아 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 수의계약으로 공급하는 경우 포함)하거나 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(4부터 8까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔 포함)

 

② 다음의 신축주택 등은 제외합니다. (조세특례제한법 시행령 제99조의2 제2항)

 

1) 사업주체와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억 원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적)이 85㎡를 초과하는 신축주택 등(이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용 불포함)

 

2) 2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득 기간에 해제된 신축주택 등

 

3) 2에 따른 매매계약을 해제한 계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택 및 해당 계약자의 배우자[계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매 포함]가 과세특례 취득 기간에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택 등

4) 위의 9에 따른 오피스텔을 취득한 사람이 다음에 해당하지 않게 된 경우의 해당 오피스텔

 

가) 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 주민등록이 되어 있는 경우(이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 봄)

 

나) 공공주택사업자 또는 임대사업자(취득 후 임대사업자로 등록한 경우 포함)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우

 

* 1세대 1주택자의 주택이란 다음의 주택[주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율(도시지역 안의 토지 : 5배, 도시지역 밖의 토지 : 10배)을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 감면대상기존주택이라 함]을 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제99조의2 제3항 및 제4항)

 

1) 2013년 4월 1일 현재 주민등록법상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대라 함)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택을 소유하지 않고 2013년 4월 1일 현재 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 봄)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

 

2) 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(1에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 사람이 다른 주택을 취득하는 경우 포함)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정

③ 다음의 감면대상기존주택은 제외합니다. (조세특례제한법 시행령 제99조의2 제5항)

 

1) 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억 원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적)이 85㎡를 초과하는 감면대상기존주택(이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용 불포함)

 

2) 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매 포함]가 과세특례 취득 기간에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택

 

3) 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 4에 해당하지 않게 된 경우의 해당 오피스텔

 

* 조세특례제한법 시행령으로 정하는 자란 다음과 같습니다. (조세특례제한법 시행령 제99조의2 제6항)

 

1) 신축주택 등에 해당하는 주택 : 주택을 공급하는 사업주체, 주택건설사업자, 주택도시보증공사, 주택의 시공자, 기업구조조정부동산투자회사 등, 신탁업자, 주택을 건설한 자 및 분양사업자 또는 건축주

 

2) 1세대 1주택자의 주택에 해당하는 주택 : 감면대상기존주택 양도자

 

* 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 양도소득금액 또는 양도차익 중 다음 산식에 따라 계산한 금액을 말합니다. (조세특례제한법 제99조의2 제5항, 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제7항 및 제40조 제1항)

{양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가-취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가-취득당시의 기준시가)}

양도소득세의 과세특례를 적용받으려는 경우 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 신축주택 등 또는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 하며(조세특례제한법 제99조의2 제4항),

 

감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 감면대상 기존주택임을 확인하는 날인을 받아 그중 1부를 해당 매매계약자에게 교부해야 합니다. (조세특례제한법 시행령 제99조의2 제12항)

 

또한, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례는 2013년 5월 10일 공포·시행된 조세특례제한법이 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용합니다.

 

"지방소득세"

 

▣ 지방소득세의 개념 : 지방자치단체의 소득분(소득세분 및 법인세분)에 대해 부과되는 세금을 말합니다. (지방세법 제85조 참조)

 

▣ 지방소득세 납세의무자 : 소득분은 지방자치단체에서 소득세 및 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부해야 합니다. (지방세법 제86조 제1항)

 

▣ 지방소득세액 : 거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다.

 

이 경우 하나의 자산이 다음에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 합니다. (지방세법 제103조의3 제1항 및 제92조 제1항)

 

* 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 소득세법 제92조에 따라 계산한 소득세의 과세표준(조세특례제한법 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정과 관련된 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 소득세의 과세표준)과 동일한 금액으로 합니다. (지방세법 제103조 제2항)

개인지방소득세의 표준세율

다음의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지 포함)을 양도하는 경우 지방세법 제92조 제1항에 따른 세율에 2%(아래 3 또는 4에 해당하는 주택은 3%)를 더한 세율을 적용하고, 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 지방세법 제92조 제1항에 따른 세율에 2%(아래 3 또는 4에 해당하는 주택은 3%)를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액과 지방세법 제103조의3 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 세액을 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액으로 합니다. (지방세법 제103조의3 제10항 및 시행령 제100조 제13항·제14항·제15항·제16항)

 

1) 조정대상지역에 있는 소득세법 시행령 제167조의10에 따른 주택, 2) 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택(다만, 소득세법 시행령 제167조의11에 따른 주택은 제외함)

 

3) 조정대상지역에 있는 소득세법 시행령 제167조의3에 따른 주택

 

4) 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택(단, 소득세법 시행령 제167조의4에 따른 주택은 제외함)

 

▣ 지방소득세 과세표준과 세액의 신고 및 납부 : ① 지방소득세 과세표준과 세액의 예정신고 및 납부 → 거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 하며(지방세법 제103조의5 제1항), 거주자가 예정신고를 할 때에는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 지방세특례제한법이나 조례에 따른 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다. (지방세법 제103조의5 제3항)

 

② 지방소득세 과세표준과 세액의 확정신고 및 납부 → 거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고·납부해야 합니다. (지방세법 제103조의7 제1항)

 

"농어촌특별세"

 

▣ 농어촌특별세의 개념 : 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금을 말합니다. (농어촌특별세법 제1조)

 

▣ 농어촌특별세 납세의무자 : 조세특례제한법에 따라 양도소득세의 감면받은 자는 농어촌특별세를 납부해야 합니다. (농어촌특별세법 제3조 제1호)

 

▣ 농어촌특별세액 : 농어촌특별세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매도인은 조세특례제한법에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다. (농어촌특별세법 제2조 제2항 및 제5조 제1항 제1호)

 

▣ 농어촌특별세의 신고 및 납부 : 매도인은 감면받은 양도소득세를 신고·납부하는 때에 농어촌특별세를 함께 신고·납부해야 합니다. (농어촌특별세법 제7조 제1항)

 

자료출처 : 법제처

 

 

부동산 매매 시 세금은 큰 부분을 차지하는 요소입니다. 오늘 포스팅을 통해 유익한 정보 얻으셨기를 바라며, 포스팅 마칩니다. 감사합니다!

(학교법인의 부동산 매도 절차)【☞ 보러가기 ☜】

학교법인의 부동산 매도 절차