주택청약 거주의무기간·전매제한 기준

오늘은 주택청약의 거주의무기간과 전매제한에 관해 알아보겠습니다. 청약 당첨 후 일정 기간 동안 의무적으로 거주해야 하는 주택과, 다른 사람에게 매매나 증여할 수 없는 전매제한 규정은 각 주택 유형과 입지에 따라 다르게 적용됩니다.
 
오늘 포스팅에서는 각각의 기준과 예외 사항을 자세히 설명해 드리니, 청약을 준비 중이라면 꼭 확인해 보세요!
 

"거주의무대상 여부 확인"

 
▣ 거주의무대상 : 다음 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말함)에 입주해야 하고, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 일정기간 계속해서 해당 주택에 거주해야 합니다. (【주택법】제57조의2 제1항 본문)
 
① 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택, ② 토지임대부 분양주택
 

"유형별 거주의무기간 확인"

 
▣ 거주의무기간 : 거주의무기간은 해당 주택의 최초 입주가능일부터 다음 중 어느 하나에 해당하는 기간에 도달한 때를 말합니다. (주택법 제57조의2 제1항 본문 및 시행령 제60조의2 제1항)
 
①【주택법 제57조의2】제1항 제1호(위의 ①)에 따른 주택의 경우 → 1) 공공택지에서 건설·공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택 : 5년
 
2) 공공택지에서 건설·공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택 : 3년, 3) 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택 : 3년
 
4) 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만인 주택 : 2년
 
② 토지임대부 분양주택의 경우 : 5년

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"거주의무 예외사항"

 
▣ 거주의무기간의 예외 : 해외 체류 등 다음의 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다. 이 경우 ②부터 ⑧까지 해당하는지 여부는 한국토지주택공사(사업주체가 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말함)의 확인을 받아야 합니다. (주택법 제57조의2 제1항 단서 및 시행령 제60조의2 제2항)
 
① 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
 
1) 주택법 제57조의2 제1항 제1호에 따른 주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일 이후 3년이 되는 날부터 90일까지(최초 입주가능일부터 3년이 되는 날 전에 입주하는 경우에는 입주일 전날부터 역산하여 최초 입주가능일까지의 기간으로 하되, 90일을 한도로 함)로 함
 
2) 법률 제20393호 주택법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 주택법 제57조의2 제1항 제1호에 따른 주택에서 거주를 중단했다가 거주를 재개하기 위해 입주하는 경우로서 준비기간이 필요한 경우.
 
이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 거주를 중단한 날의 다음 날 이후 3년이 되는 날부터 90일까지(거주를 중단한 날의 다음 날부터 3년이 되는 날 전에 입주하는 경우에는 입주일 전날부터 역산하여 거주를 중단한 날의 다음 날까지의 기간으로 하되, 90일을 한도로 함)로 함
 
3) 토지임대부 분양주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 함

 

② 주택법 제57조의2 제1항에 따른 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우
 
③ 거주의무자가 주택의 특별공급(군인복지기본법 제10조에 따른 공급을 말함)을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말함)이 아닌 지역에 거주하는 경우
 
④ 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원의 근무·생업·취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우(다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외)
 
⑤ 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속·비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우
 
⑥ 가정어린이집을 설치·운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우(가정어린이집을 설치·운영하는 기간으로 한정)
 
⑦ 주택법 제64조 제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우(다만, 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 또는 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우는 제외)
 
⑧ 거주의무자의 직계비속이 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우(학기가 끝난 후 90일까지로 한정)

 

"전매제한대상 여부 확인"

 
▣ 전매제한대상 : 사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)를 포함]으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다. (주택법 제57조 제1항 제2호, 제64조 제1항 전단 및 시행령 제73조)
 
① 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
 
② 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택(다만, 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외)

 

③ 분양가상한제 적용주택(다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역 또는 광역시 중 도시지역이 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외
 
④ 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택(다만, 주택법 제57조 제2항 각호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외)
 
⑤ 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택(다만, 다음의 지역에 한정), 1) 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 주택법 제58조에 따라 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역
 
※ 위의 주택의 분양가격 제한 등에 관한 규정은 2024년 3월 27일 이후 입주자 모집공고를 하는 경우부터 적용됩니다. 【(주택법 부칙 제2조(법률 제19851호, 2023. 12. 26. 개정)】
 
⑥ 토지임대부 분양주택
 
이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있습니다. (주택법 제64조 제1항 후단)

 

"유형별 전매제한기간 확인"

 
▣ 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택 : 다음의 구분에 따른 기간 동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제1호, 시행령 제73조 제1항 및【별표 3】)
 
① 수도권 : 3년, ② 수도권 외의 지역 : 1년
 
▣ 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택 : ① 과열지역 → 다음의 구분에 따른 기간동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제2호, 시행령 제73조 제1항 및 별표 3)
 
1) 수도권 : 3년, 2) 수도권 외의 지역 : 1년
 
② 위축지역 → 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우 6개월 동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제3호, 시행령 제73조 제1항 및 별표 3)

 

▣ 분양가상한제 적용주택 : ① 공공택지에서 건설·공급되는 주택 → 다음의 구분에 따른 기간 동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제3호, 시행령 제73조 제1항 및 별표 3)
 
1) 수도권 : 3년, 2) 수도권 외의 지역 : 1년
 
② 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 → 다음의 구분에 따른 기간 동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제3호, 시행령 제73조 제1항 및 별표 3)
 
1) 투기과열지구 : 위 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택과 동일, 2) 투기과열지구가 아닌 지역 : 아래 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택과 동일
 
▣ 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 : 다음의 구분에 따른 기간 동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제4호, 시행령 제73조 제1항 및 별표 3)

구분		전매행위 제한기간
수도권	과밀억제권역	1년
	성장관리권역 및 자연보전권역	6개월
수도권 외의 지역	광역시 중【국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조】제1항 제1호에 따른 도시지역	6개월
	그밖의 지역	-

 

▣ 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택 : 위 분양가상한제 적용주택 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택과 동일한 기간동안 전매가 제한됩니다. (주택법 제64조 제1항 제5호, 시행령 제73조 제1항 및 별표 3)
 

"전매제한 예외사항"

 
▣ 전매제한기간의 예외 : 전매제한대상 주택(주택법 제1항 제6호는 제외)을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 다음의 경우 한국토지주택공사의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능합니다. (주택법 제64조 제2항 본문, 시행령 제73조 제4항)
 
① 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(다만, 수도권 안에서 이전하는 경우 제외)
 
② 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, ③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우, ④ 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우

 

⑤ 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함)로서 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 확인하는 경우
 
⑥ 분양가상한제 적용주택이나 공공택지 외의 택지, 공공재개발사업(분양가상한제 적용 지역에 한정)에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우
 
⑦ 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우, ⑧ 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
 
위의 동의를 받으려는 사람은 전매 동의신청서를 한국토지주택공사에 제출해야 합니다. 이 경우 한국토지주택공사는 해당 동의신청서를 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 신청인에게 통보해야 합니다. (주택법 시행령 제73조 제5항)
 
다만, 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다. (주택법 제64조 제2항 단서)
 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 내용이 여러분의 청약 준비에 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다!

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