개발이익환수와 재건축초과이익환수 대상

오늘 포스팅에서는 개발이익과 재건축초과이익의 환수에 관해 알아보겠습니다. 부동산 개발과 관련된 이익을 공정하게 환수하는 제도는 도시 개발의 균형을 유지하고 사회적 공익을 증진하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

이번 포스팅을 통해 이러한 제도가 어떻게 작동하는지 이해할 수 있는 계기가 되길 바라며, 저와 함께 자세히 알아보겠습니다.

 

"개발이익 환수"

 

▣ 개발이익의 개념 : 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말합니다. (【개발이익 환수에 관한 법률】제2조 제1호)

 

▣ 개발이익의 환수 : 국가는 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로 징수해야 합니다. (개발이익 환수에 관한 법률 제3조, 제5조, 제6조, 제8조, 제11조, 제13조, 제18조 및 시행령 제4조, 제5조)

구분	내용
대상사업	1) 택지개발사업(주택단지 조성 사업 포함) 2) 산업단지개발사업 3) 관광단지조성사업(온천 개발사업 포함) 4) 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 5) 교통시설 및 물류시설용지조성사업 6) 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장·경정장 설치사업 포함) 7) 지목변경이 수반되는 사업으로서【개발이익 환수에 관한 법률 시행령 별표1】로 정하는 사업 8) 위의 사업과 유사한 사업으로서 개발이익환수에 관한 법률 시행령 별표 1로 정하는 사업 등
납부의무자	1) 위의 대상 사업의 사업시행자 2) 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자 3) 타인이 소유하는 토지를 임차해 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자 4) 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자 5) 다음의 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 개발부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 가) 주택조합, 나) 도시개발구역의 토지 소유자가 도시개발을 위해 설립한 조합, 다) 재개발사업조합
부과기준	1) 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액에서 다음의 금액을 뺀 금액 가) 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액 나) 부과 기간의 정상지가상승분 다) 개발비용(순 공사비, 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비 + 납부 의무자가 국가나 지방자치단체에 공공시설이나 토지 등을 기부채납하였을 경우에는 그 가액 또는 납부 의무자가 부담금을 납부하였을 경우에는 그 금액+ 해당 토지의 개량비, 각종 세금과 공과금, 보상비 및 그밖에【개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제12조】에 따른 금액)
부담률	1) 대상사업 1 ~ 6의 경우 : 개발이익 × 20/100 2) 대상사업 7 ~ 8 의 경우 : 개발이익 × 25/100 3) 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우 : 개발이익 × 20/100
납부	1) 개발부담금의 납부 의무자는 부과 일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부해야 함. 2) 현금 또는 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제21조의2 제1항에서 정하는 납부대행기관을 통하여 신용카드·직불카드 등으로 납부할 수 있음. 다만, 시장·군수·구청장은 토지(해당 부과 대상 토지 및 그와 유사한 토지를 말함) 또는 건축물로 하는 납부를 인정할 수 있음.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 토지·건축물 종류와 뜻, ◈ 부동산 매매계약 절차, ◈ 부동산 규제(토지거래허가제·개발제한구역지정), ◈ 주택 규제(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)

◈ 부동산매매 세금(양도소득세·종합부동산세·취득세·등록세), ◈ 부동산 매매 법률, ◈ 부동산 매물정보 확인방법과 중개사 선정 방법

◈ 부동산 중개수수료 계산 방법, ◈ 공인중개사 책임과 분쟁 해결 방법, ◈ 부동산 거래 허가사항(토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인)

◈ 부동산 거래 권리관계 확인방법, ◈ 부동산등기부·토지대장·임야대장·건축물대장·토지이용계획확인원 열람·발급 방법

"재건축초과이익 환수"

 

▣ 재건축초과이익의 개념 : 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 다목에 따른 재건축사업 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제3호 다목에 따른 소규모재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 다음의 어느 하나에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조에 의하여 산정된 금액을 말합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제2조 제1호)

 

1) 도시 및 주거환경정비법 제35조 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조에 따라 설립된 조합

 

2) 도시 및 주거환경정비법 제26조 제1항(같은 항 제1호는 제외) 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제18조 제1항(같은 항 제1호는 제외)에 따라 지정된 공공시행자

 

3) 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항 제3호 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제19조 제1항에 따라 지정된 신탁업자, 4) 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제22조 제1항에 따라 구성된 주민합의체

 

5) 조합원(사업시행자가 공공시행자 또는 주민합의체인 경우 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 나목 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제6호 나목에 따른 토지등소유자를 말하며, 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자를 말함)

▣ 재건축초과이익의 환수 : 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생하는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다. (재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조)

구분	근거조문	내용
대상사업	(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제5조)	● 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호 다목에 따른 재건축사업 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제3호 다목에 따른 소규모재건축사업(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제2조 제1호)
납부의무자	(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조)	● 도시 및 주거환경정비법 제16조에 따라 설립된 조합
		● 다만, 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산된 경우, 정비구역이 해제된 경우 또는 신탁이 종료된 경우에는 부과종료시점 당시의 조합원, 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 나목에 따른 토지등소유자 또는 위탁자를 말함)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2차 납부의무를 부담함 1) 조합이 해산된 경우 2) 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 3) 공공시행자의 재산으로 그 공공시행자가 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 4) 신탁이 종료된 경우 5) 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우
부과기준	(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제7조)	● 종료시점의 부과대상 주택의 가격 총액(종료시점 주택가액)에서 다음의 금액을 뺀 금액 (다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제9조 제3항에 따라 산정한 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 함) 1) 개시시점의 부과대상 주택의 가격 총액 2) 부과기간의 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 3) 【재건축초과이익 환수에 관한 법률 제11조】의 규정에 의한 개발비용 등
재건축부담금	(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조)	● 【재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조】에 따름
납부	(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제17조)	● 재건축부담금의 납부의무자는 부과 일부터 6개월 이내에 재건축부담금 납부

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 소개해 드린 개발이익과 재건축초과이익 환수에 관한 정보가 여러분에게 도움이 되셨길 바랍니다. 앞으로도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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