부동산 매매 법률

오늘은 부동산 매매와 관련된 법제를 알아보려고 합니다. 매매 과정에서 알아두어야 할 법률, 규제, 세금 등 다양한 사항을 미리 이해하시면 보다 안전하고 원활한 거래를 진행하실 수 있습니다.

 

그럼, 지금부터 중요한 법적 사항들을 하나하나 확인해 보겠습니다. 

"공인중개사법"

 

✅ 부동산 개업공인중개사 선정 : ① 부동산 개업공인중개사의 개념 → 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말합니다. (공인중개사법 제2조 제1호, 제3호 및 제4호)

 

② 중개보수 및 실비 지불 → 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 중개보수를 지불해야 합니다. (공인중개사법 제32조 제1항 본문)

 

✔️ 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요한 실비를 지불해야 합니다. (공인중개사법 제32조 제2항)

 

③ 부동산 개업공인중개사의 손해배상책임 → 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개행위 중 중개의뢰인이 입은 재산상의 손해에 대해 배상해야 합니다. (공인중개사법 제30조 제1항)

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"부동산 거래신고 등에 관한 법률"

 

✅ 부동산거래 신고 : 실거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 일정한 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등의 사항을 신고해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항)

 

✅ 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정 : 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 다음의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 및 시행령 제7조)

 

1) 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정

 

2) 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역은 국토교통부장관이 지정

 

✅ 토지거래계약에 관한 허가 : 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 전단)

 

✔️ 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제2항 및 시행령 제9조 제1항)

구분	대상지역	기준면적
도시지역 내의 지역	주거지역	60㎡
	상업지역	150㎡
	공업지역	150㎡
	녹지지역	200㎡
	용도지역의 지정이 없는 구역	60㎡
도시지역 외의 지역	기타	250㎡
	농지	500㎡
	임야	1,000㎡

"민법"

 

✅ 부동산 매매계약 : 부동산 매매계약이란 매도인은 재산권을 상대방에게 이전하고 매수인은 그 대금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. (민법 제563조)

 

✔️ 계약의 당사자 사이에 특별한 약정이 없으면 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 부동산을 이전해야 하고 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다. (민법 제568조)

 

"부동산등기법"

 

✅ 부동산등기부의 확인 : ① 부동산등기부의 개념 및 구성 → 부동산등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것으로 토지등기부와 건물등기부가 있습니다. (부동산등기법 제2조 제1호 및 제14조 제1항)

 

② 부동산등기사항의 열람 및 발급 → 누구든지 수수료를 내면 등기기록 사항의 전부 또는 일부를 등기소에서 서면으로 또는 대법원 인터넷등기소를 통해 전자적 방법으로 열람 및 발급받을 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항)

 

✅ 부동산 소유권이전등기 : 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. (부동산등기법 제23조 제1항 참조)

 

"부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률"

 

✅ 부동산 명의신탁 : ① 명의신탁의 개념 → 명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로, 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)을 말합니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호)

 

② 명의신탁약정 및 등기의 효과 → 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 됩니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항)

 

✔️ 명의신탁약정은 무효이므로 명의신탁약정에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항 및 제2항 본문)

 

"소득세법"

 

✅ 지정지역(투기지역)지정규제 : 국토교통부장관이 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정 요청하는 경우에 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정지역(투기지역)을 지정합니다. (소득세법 제104조의2 제1항 및 시행령 제168조의3 제1항)

 

✅ 양도소득세 : 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 이전되는 경우 부과되는 세금을 말하며, 매도인이 부동산을 매매한 경우 양도소득세를 납부해야 합니다. (소득세법 제88조 제1항)

 

"주택법"

 

✅ 투기과열지구규제 : 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정합니다. (주택법 제63조 제1항 전단)

 

"지방세법"

 

✅ 취득세 : 부동산의 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우 제외), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득에 대해 부과되는 세금을 말하며, 매수인이 부동산을 매매한 경우 취득세를 납부해야 합니다. (지방세법 제6조 제1호 및 제7조)

 

"토지이용규제 기본법"

 

✅ 지역·지구 등의 신설 제한 등 : 지역·지구 등이란 지역·지구·구역·권역·단지·도시·군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관해 제한하는 일단의 토지(토지와 연접한 해수면으로 토지와 같이 제한되는 경우에는 해수면 포함)를 말하며 일정한 경우를 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없습니다. (토지이용규제 기본법 제2조 제1호 및 제5조)

 

✅ 토지이용계획확인서 확인 : 토지이용계획확인서란 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류로서 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 확인할 수 있습니다. (토지이용규제 기본법 제10조)

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며....

 

부동산 거래는 중요한 재산을 다루는 만큼 철저한 준비와 법률 이해가 필요합니다. 오늘의 정보가 여러분의 부동산 거래에 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다!

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