주택 규제(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)

오늘은 주택 거래 및 이용에 관한 규제 내용을 함께 알아보는 시간을 가지려고 합니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 주택시장 안정과 관련한 규제가 어떻게 적용되는지에 관해 살펴보겠습니다.

 

부동산 시장은 빠르게 변하고 그에 따라 규제도 달라지기 때문에, 이런 내용을 미리 잘 숙지하시면 부동산 거래에 많은 도움이 될 거로 생각합니다.

 

"주택지정지역규제"

 

▣ 지정지역(투기지역)의 개념 : 지정지역이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정 요청하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다. (소득세법 제104조의2 제1항 및 시행령 제168조의3 제1항 전단)

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◈ 토지·건축물 종류와 뜻, ◈ 부동산 매매계약 절차, ◈ 부동산 규제(토지거래허가제·개발제한구역지정), ◈ 개발이익환수·재건축초과이익환수 대상

◈ 부동산매매 세금(양도소득세·종합부동산세·취득세·등록세), ◈ 부동산 매매 법률, ◈ 부동산 매물정보 확인방법과 중개사 선정 방법

◈ 부동산 중개수수료 계산 방법, ◈ 공인중개사 책임과 분쟁 해결 방법, ◈ 부동산 거래 허가사항(토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인)

◈ 부동산 거래 권리관계 확인방법, ◈ 부동산등기부·토지대장·임야대장·건축물대장·토지이용계획확인원 열람·발급 방법

▣ 주택지정지역(투기지역)의 지정 : 다음의 지역은 주택지정지역(투기지역)으로 지정됩니다. (소득세법 제104조의2 제1항 및 시행령 제168조의3 제1항 제1호, 제3호, 제4호)

 

1) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

 

2) 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

 

3) 개발사업(개발부담금을 부과하지 않는 개발사업을 포함) 및 주택재건축사업(개발사업 등)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업 등을 발표한 경우를 포함)으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역

 

4) 개발사업 등이 진행 중인 지역으로서 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 30%보다 높은 지역

 

5) 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

* 주택지정지역(투기지역) 지정효력 : 주택지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다. (소득세법 시행령 제168조의3 제6항 및 제9항 본문)

 

▣ 주택지정지역(투기지역)에 대한 중과세 : 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 소득세법 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다.

 

이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 소득세법 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 소득세법 제104조 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다. (소득세법 제104조 제4항 제4호)

 

"투기과열지구규제"

 

▣ 투기과열지구의 개념 : 투기과열지구란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부장관 또는 시·도지사가 주택가격의 안정을 위해 필요하다고 인정되는 경우 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다. (주택법 제63조 제1항)

▣ 투기과열지구의 지정 : 다음의 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있습니다. (주택법 시행령 제72조의2 제1항 및 시행규칙 제25조)

 

1) 투기과열지구지정직전월(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말함)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

 

2) 다음에 해당하는 지역으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 지역

 

가) 투기과열지구지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 30퍼센트 이상 감소한 지역, 나) 주택건설사업계획승인 건수나 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월간의 건수를 말함)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 지역

 

3) 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 다음에 해당하는 지역

 

가) 해당 지역이 속하는 시·도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 지역, 나) 해당 지역이 속하는 시·도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

 

다) 해당 지역 분양주택(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 연도의 직전 연도에 분양된 주택을 말함)의 수가 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자의 수보다 현저히 적은 지역

 

* 투기과열지구 지정 현황 : 투기과열지구 지정 현황 (국토교통부)【☞ 보러가기 ☜】

"조정대상지역"

 

▣ 조정대상지역의 지정 : 조정대상지역이란 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우 주택정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주택정책심의위원회)의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다. (주택법 제63조의2 제1항 및 시행규칙 제25조의2)

 

1) 과열지역(주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역) : 직전월부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

 

가) 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

 

나) 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말함. 이하 같음) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

 

2) 위축지역(주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역) : 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말합니다.

 

가) 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

 

나) 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말함)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

 

다) 시·도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균을 초과하는 지역

 

* 조정대상지역 지정 현황 : 조정대상지역 지정 현황 (국토교통부)【☞ 보러가기 ☜】

"공공임대주택의 매각 제한"

 

▣ 임대의무기간 : 공공임대주택은 다음의 기간이 지나지 않으면 매각할 수 없습니다. (공공주택 특별법 제50조의2 제1항 및 시행령 제54조 제1항)

임대주택 종류	임대의무 기간
영구임대주택	50년
국민임대주택	30년
행복주택	30년
통합공공임대주택	30년
장기전세주택	20년
위에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택	6년
위에 해당하지 않는 공공임대주택	6년

 

자료출처 : 법제처

 

 

지금까지 알아본 규제들은 안정적인 부동산 시장을 유지하기 위해 중요한 역할을 합니다. 오늘의 포스팅이 여러분의 부동산 거래에 도움이 되길 바라며, 앞으로도 다양한 정보를 제공해 드리겠습니다. 감사합니다!

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부동산 규제(토지거래허가제·개발제한구역지정)