부동산 규제(토지거래허가제·개발제한구역지정)

오늘은 토지 거래 및 이용에 관한 규제 내용을 알아보려고 합니다. 부동산을 거래할 때, 다양한 규제와 법적 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

이번 포스팅에서는 토지거래허가제, 토지이용규제, 지정지역규제, 개발제한구역지정, 부동산거래 신고제도와 관련한 사항들을 함께 알아보겠습니다.

 

"토지거래허가제"

 

▣ 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정 : 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역, 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음의 지역은 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다. (【부동산 거래신고 등에 관한 법률】제10조 제1항 및 시행령 제7조 제1항)

지역	구분
● 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역 ● 법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 따른 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 ● 법령에 따른 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역과 그 인근지역 ● 그밖에 시·도지사가 투기 우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역	● 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 : 국토교통부장관이 지정 ● 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우 : 시·도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등의 경우에는 국토교통부장관이 지정

※ 토지거래허가구역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】에서 확인할 수 있으며, 시·도에서 허가구역을 지정·관리하는 지역은 해당 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 토지·건축물 종류와 뜻, ◈ 부동산 매매계약 절차, ◈ 주택 규제(투기지역·투기과열지구·조정대상지역), ◈ 개발이익환수·재건축초과이익환수 대상, ◈ 부동산매매 세금(양도소득세·종합부동산세·취득세·등록세)

◈ 부동산 매매 법률, ◈ 부동산 매물정보 확인방법과 중개사 선정 방법, ◈ 부동산 중개수수료 계산 방법, ◈ 공인중개사 책임과 분쟁 해결 방법

◈ 부동산 거래 허가사항(토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인), ◈ 부동산 거래 권리관계 확인방법, ◈ 부동산등기부·토지대장·임야대장·건축물대장·토지이용계획확인원 열람·발급 방법

 

▣ 토지거래계약에 관한 허가 : 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리 포함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 전단)

 

허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항 전단, 시행령 제8조 제1항, 시행규칙 제9조 제1항 및 제2항)

 

① 다음의 사항을 기재한 토지거래계약허가신청서【부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제9호 서식】, 1) 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소), 2) 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황

 

3) 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항, 4) 이전 또는 설정하려는 권리의 종류, 5) 계약예정금액, 6) 토지의 이용에 관한 계획

 

7) 토지를 취득(토지에 관한 소유권·지상권 또는 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 이전하거나 설정하는 것을 말함)하는 데 필요한 자금조달계획

 

② 토지이용계획서(농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 농업경영계획서), ③ 토지취득자금조달계획서【부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제10호 서식】

 

경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제2항 제1호 및 시행령 제9조 제1항)

구분	대상지역	기준면적
도시지역 내의 지역	주거지역	60㎡
	상업지역	150㎡
	공업지역	150㎡
	녹지지역	200㎡
	용도지역의 지정이 없는 구역	60㎡
도시지역 외의 지역	기타	250㎡
	농지	500㎡
	임야	1,000㎡

 

▣ 토지거래계약의 불허 : 토지거래계약에 관한 허가신청이 다음에 해당하는 경우에는 허가를 받을 수 없습니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조)

 

1) 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우, 2) 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

3) 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 

4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

 

5) 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

6) 허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 행정시 포함)·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

7) 허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우

 

8) 도시·군계획이나 그밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우, 9) 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우, 10) 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

"토지이용규제"

 

▣ 지역·지구 등의 신설 제한 등 : ① 지역·지구 등의 개념 → 지역·지구·구역·권역·단지·도시·군계획시설 등 명칭과 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단의 토지(토지와 연접한 해수면으로서 토지와 같이 제한되는 경우에는 그 해수면 포함)를 말합니다. (토지이용규제 기본법 제2조 제1호)

 

② 지역·지구 등의 신설 제한 등 → 다음을 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없습니다. (토지이용규제 기본법 제5조 및 별표)

 

1) 토지이용규제 기본법 별표에 규정된 지역·지구 등, 2) 다른 법률의 위임에 따라 대통령령에 규정된 지역·지구 등으로서 토지이용규제 기본법 시행령 별표에 따른 지역·지구 등

 

3) 다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등으로서 국토교통부장관이 관보에 고시하는 지역·지구 등

 

③ 지역·지구 등의 지정 → 중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정(변경·해제 포함)하려면 다음의 경우를 제외하고 미리 주민의 의견을 들어야 합니다. (토지이용규제 기본법 제8조 제1항, 시행령 제6조 제8항 및 제9항)

 

1) 따로 지정 절차 없이 법령이나 자치법규에 따라 지역·지구 등의 범위가 직접 지정되는 경우, 2) 다른 법령 또는 자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차가 규정되어 있는 경우, 3) 국방상 기밀유지가 필요한 경우

 

4) 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 임시지정문화유산으로 지정하거나 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 임시지정천연기념물 또는 임시지정명승으로 지정하는 경우

 

5) 지역·지구 등의 면적을 축소하는 경우, 6) 지역·지구 등의 면적을 100분의 10 이내의 범위에서 확대하는 경우

 

중앙행정기관의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지적이 표시된 지형도에 지역·지구 등을 명시한 도면을 작성하여 관보에 고시하고, 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.

 

다만, 토지이용규제 기본법 시행령 제7조 제3항에서 정하는 바에 따라 지형도면을 작성·고시하지 아니하거나 지적도 등에 지역·지구 등을 명시한 도면을 작성하여 고시할 수 있습니다. (토지이용규제 기본법 제8조 제2항 및 시행령 제7조 제3항)

 

"토지 지정지역 규제"

 

▣ 지정지역(투기지역)의 개념 : 지정지역이란 국토교통부장관이 전국의 부동산 가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정 요청하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다. (소득세법 제104조의2 제1항 및 시행령 제168조의3 제1항 전단)

 

▣ 토지 지정지역(투기지역)의 지정 : 다음의 지역은 토지지정지역(투기지역)으로 지정됩니다. (소득세법 제104조의2 제1항 및 시행령 제168조의3 제1항 제2호, 제4호)

 

1) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 30%보다 높은 지역

 

2) 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

 

3) 택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

 

* 토지 지정지역(투기지역) 지정 현황 : 현재 토지 투기지역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다. [기획재정부 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】-정책-정책자료-정책게시판]

 

지정지역 : 서울특별시 용산구·성동구·노원구·마포구·양천구·강서구·영등포구·서초구·강남구·송파구·강동구·종로구·중구·동대문구·동작구 및 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정지역)

 

* 토지지정지역의 지정효력 : 토지지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다. (소득세법 시행령 제168조의3 제6항)

 

▣ 토지지정지역(투기지역)에 대한 중과세 : 지정지역 내에 있는 비사업용 토지 또는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 소득세법 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다.

 

이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 소득세법 제55조 제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 소득세법 제104조 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다. (소득세법 제104조 제4항 제3호 및 제4호)

 

"개발제한구역지정"

 

▣ 개발제한구역의 개념 : 국토교통부장관이 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되어 지정한 구역을 말합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조 제1항)

 

▣ 개발제한구역의 지정 : 다음의 지역을 개발제한구역으로 지정합니다. (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 및 시행령 제2조 제1항)

 

1) 도시가 무질서하게 확산하는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 

2) 도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 

3) 국가 보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역, 4) 도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

 

※ 개발제한구역의 지정 현황은 국토교통부 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】에서 확인할 수 있습니다.

 

"부동산거래 신고제도"

 

▣ 부동산거래 신고제도의 개념 : 실거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 다음에 해당하는 계약을 체결한 경우에는 실제 거래가격 등의 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제1조 및 제3조 제1항)

 

1) 부동산의 매매계약, 2) 택지개발촉진법, 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약, 3) 위 2에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약

 

4) 도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약

 

▣ 부동산거래신고 의무 : 다음에 따라 부동산 거래를 신고하면 됩니다. (부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제3조 제1항,【별표 1】및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제7항)

구분	내용
신고주체	● 거래당사자(매수인 및 매도인) ● 부동산 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하는 경우: 개업공인중개사
신고내용	1) 공통 ▪ 거래당사자의 인적사항 ▪ 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 ▪ 거래대상 부동산 등(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말함)의 소재지·지번·지목 및 면적 ▪ 거래대상 부동산 등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말함) ▪ 실제 거래가격 ▪ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 ▪ 매수인이 국내에 주소 또는 거소(잔금 지급일부터 60일을 초과하여 거주하는 장소를 말함)를 두지 않을 경우(매수인이 외국인인 경우로서 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우에는 그 체류기간 만료일이 잔금 지급일부터 60일 이내인 경우를 포함)에는 위탁관리인의 인적사항 ▪ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 다음의 사항 ⓛ 개업공인중개사의 인적사항, ② 개업공인중개사가 공인중개사법 제9조에 따라 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지 2) 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우 ▪ 법인의 현황에 관한 다음의 사항(거래당사자 중 국가등이 포함되어 있거나 거래계약이 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 제2호 또는 같은 항 제3호 가목에 해당하는 경우는 제외) ⓛ 법인의 등기 현황, ② 법인과 거래상대방 간의 관계가 다음의 어느 하나에 해당하는지 여부 가) 거래상대방이 개인인 경우 : 그 개인이 해당 법인의 임원이거나 법인의 임원과 친족관계가 있는 경우 나) 거래상대방이 법인인 경우 : 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 중 같은 사람이 있거나 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 간 친족관계가 있는 경우 ▪ 주택 취득 목적 및 취득 자금 등에 관한 다음의 사항(법인이 주택의 매수자인 경우만 해당) ① 거래대상인 주택의 취득목적 ② 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 자금의 조달계획을 증명하는 다음의 서류를 첨부해야 함(자금조달·입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 함) 1) 자금조달·입주계획서에 금융기관 예금액 항목을 적은 경우: 예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류 2) 자금조달·입주계획서에 주식·채권 매각대금 항목을 적은 경우: 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식·채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류 3) 자금조달·입주계획서에 증여·상속 항목을 적은 경우: 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류 4) 자금조달·입주계획서에 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우: 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 소득을 증명할 수 있는 서류 5) 자금조달·입주계획서에 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우: 부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류 6) 자금조달·입주계획서에 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우: 금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류 7) 자금조달·입주계획서에 임대보증금 항목을 적은 경우: 부동산 임대차계약서 8) 자금조달·입주계획서에 회사지원금·사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우 : 금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류 ③ 임대 등 거래대상 주택의 이용계획 3) 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(거래당사자 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외) ▪ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식. 이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 위 1) 부터 8) 까지의 서류를 첨부해야 함 ▪ 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획 4) 실제 거래가격이 다음의 구분에 따른 금액 이상인 토지를 매수(지분으로 매수하는 경우는 제외)하는 경우 ⓛ 수도권 등에 소재하는 토지의 경우 : 1억 원, ② 수도권 등 외의 지역에 소재하는 토지의 경우 : 6억 원 ▪ 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획 ▪ 거래대상 토지의 이용계획 5) 다음의 토지를 지분으로 매수하는 경우 ⓛ 수도권등에 소재하는 토지, ② 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지로서 실제 거래가격이 6억원 이상인 토지 ▪ 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획 ▪ 거래대상 토지의 이용계획
신고기간	부동산거래계약 체결일로부터 30일 이내
신고방법	부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인하여 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 제출 ∙ 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통한 신고

 

자료출처 : 법제처

 

 

부동산과 관련한 규제와 절차가 복잡하게 느껴질 수 있지만, 미리 알아두면 거래 과정에서 불필요한 문제를 방지할 수 있습니다. 감사합니다!

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