건축가능 여부 확인방법

오늘은 주택 건축 가능 여부를 확인하는 방법에 관해 알아보겠습니다.

 

주택 건축을 계획 중이라면, 먼저 해당 토지의 건축 가능 여부를 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 국토교통부 토지이음과 관련한 다양한 정보 확인 방법을 소개해 드리겠습니다.

 

"국토교통부 토지이음의 이용"

 

▣ 국토교통부 토지이음 : 토지이음 인터넷 홈페이지【http://www.eum.go.kr/】에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다.

 

① 토지이용계획 열람 : 토지이용계획 열람은 해당 토지의 관할 시, 군, 구에서 발급하는 토지이용계획확인서의 내용 중 전산 발급되는 사항으로서 지역·지구의 지정 현황과 행위 제한 내용을 확인할 수 있습니다.

 

이와는 별도로 토지이용계획확인서 등본을 발급받으려는 사람은 해당 시·군·구청에 발급을 신청하거나 정부24 홈페이지【https://www.gov.kr/】에서 발급신청을 할 수 있습니다.

 

② 지역·지구별 행위 제한 : 지역·지구별 행위제한정보는 법령 및 자치법규에 용도지역·지구별로 규정된 행위제한사항의 조문 내용을 서비스하며, 더불어 구체적인 토지이용행위의 제한 내용에 대한 확인이 가능하도록 부가 정보를 제공하고 있습니다.

 

③ 규제안내서 열람 : 주택을 건축하기 위해 관계 법령에 따라 받아야 하는 인가, 허가 등의 기준, 절차, 구비서류 등을 기재한 안내서로서 사업단계별 절차와 구비서류를 확인할 수 있습니다.

 

④ 지형고시도면 열람 : 용도지역·지구의 지정 또는 변경 시 지정권자가 지형도면 고시 절차에 따라 관보 또는 공보에 고시하고 인터넷 홈페이지에 게재하여 이를 열람할 수 있도록 하고 있습니다.

※ 국토교통부 토지이음 바로가기【http://www.eum.go.kr/】
※ 정부24 홈페이지 바로가기【https://www.gov.kr/】

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 주택종류와 건축종류, ◈ 건축가능한 토지, ◈ 건축제한 용도지역, ◈ 건축제한 용도지구, ◈ 건축제한 용도구역, ◈ 건축제한 법률, ◈ 건축비용 지원(농촌주택개량자금·신재생에너지설비)

◈ 용도지역 건폐율·용적률, ◈ 일조등의 확보를 위한 건축물 높이 제한, ◈ 건축선 기준, ◈ 조경과 부설주차장 설치기준, ◈ 개인하수처리시설(정화조) 설치기준, ◈ 건축허가·신고 절차

◈ 건축허가 위반 처벌대상, ◈ 착공신고와 토지굴착, ◈ 소음·진동 규제기준, ◈ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준, ◈ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회), ◈ 건축물 사용승인 절차

◈ 주택 용도변경 절차, ◈ 신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부, ◈ 소유권보존등기 절차, ◈ 건축물 하자보수 담보책임 기준, ◈ 멸실·해체 신고 절차

 

"입지와 규모의 사전 결정"

 

▣ 입지와 규모의 사전 결정 : 건축법 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물의 건축에 관하여 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다. (【건축법】제10조 제1항)

 

① 해당 대지에 건축하는 것이 건축법이나 관계 법령에서 허용되는지 여부

 

② 건축법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모, ③ 건축허가를 받기 위하여 신청자가 고려하여야 할 사항

 

* 건축이란 : 건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다. (건축법 제2조 제1항 제8호)

 

▣ 사전결정의 신청 및 첨부서류 : 사전결정을 신청하는 사람은 사전결정 신청서에 다음의 도서를 첨부해서 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다. (건축법 제10조 제5항, 건축법 시행규칙 제4조 및【별지 제1호의2 서식】)

 

① 건축법 시행령 제5조의5 제6항 제2호 자목에 따라 제출되어야 하는 간략설계도서, ② 도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향평가서의 검토를 위하여 같은 법에서 제출하도록 한 서류

 

③ 환경정책기본법에 따른 사전환경성검토를 위하여 같은 법에서 제출하도록 한 서류, ④ 건축법 제10조 제6항 각호의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 한 서류

 

⑤ 건축법 시행규칙 별표 2 중 건축계획서(에너지절약계획서, 노인 및 장애인을 위한 편의시설 설치계획서는 제외한다) 및 배치도(조경계획은 제외한다)

 

▣ 사전결정 통지를 받은 경우 신고·협의의 의제 : 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장으로부터 사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의한 것으로 봅니다. (건축법 제10조 제6항)

 

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가, ② 산지관리법 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고(보전산지인 경우에는 도시지역만 해당)

 

③ 농지법 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의, ④ 하천법 제33조에 따른 하천점용허가

 

사전결정을 하려면 미리 관계 행정기관의 장과 협의해야 하며, 협의를 요청받은 관계 행정기관의 장은 요청받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출해야 합니다. (건축법 제10조 제7항)

 

관계 행정기관의 장이 15일(민원 처리에 관한 법률 제20조제2항에 따라 회신기간을 연장한 경우에는 그 연장된 기간을 말함) 내에 의견을 제출하지 않으면 협의가 이루어진 것으로 봅니다. (건축법 제10조 제8항)

 

▣ 사전결정 효력의 상실 : 사전결정 신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축법 제11조에 따른 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다. (건축법 제10조 제9항)

【토지 관련 행정 서류의 검토】

● 토지 등기사항증명서 : 토지 등기사항증명서는 토지의 권리관계를 나타내는 문서로서 토지의 가압류, 근저당, 지상권, 전세권 등의 설정 여부를 확인할 수 있습니다.

● 토지대장(임야대장) : 토지(임야)에 대한 현황을 파악하기 위한 공적장부로서 토지(임야)의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등이 표시되어 있는 공적장부입니다.

● 지적도(임야도) : 지적도(임야도)는 공적장부로서 토지(임야)의 소재, 지번, 지목, 경계 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

국토교통부 토지이음과 다양한 행정 서류를 통해 정확한 정보를 확인하시고, 여러분의 주택 건축 계획이 순조롭게 진행되길 바랍니다. 감사합니다!

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