건축제한 용도지구

오늘 포스팅에서는 용도지구 내 건축 제한에 관해 알아보겠습니다. 용도지구는 건축물의 용도와 규모 등을 제한하여 도시의 기능을 유지하고 안전과 경관을 보호하는 역할을 합니다.

 

주택 건축을 계획 중이시라면 용도지구에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다. 저와 함께 용도지구에 관해 알아보고 건축 계획에 도움이 되는 정보를 확인해 보세요.

 

"용도지구의 지정"

 

▣ 용도지구 : 국토교통부장관, 시·도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장이 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진하고 경관·안전 등을 도모하기 위해서 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. (【국토의 계획 및 이용에 관한 법률】제2조 제16호)

 

도시·군관리계획 결정으로 용도지구를 경관지구·미관지구·고도지구·방재지구·보존지구·시설보호지구·취락지구 및 개발진흥지구 등으로 나누고 이를 각각 다음 표와 같이 세분해서 지정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항·제2항 및 시행령 제31조 제1항)

용도지구 구분	내용
1. 경관지구	경관의 보전·관리 및 형성을 위하여 필요한 지구
1-1. 자연경관지구	산지·구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구
1-2. 시화경관지구	지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
1-3. 특화경관지구	지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존 가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
2. 고도지구	쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
3. 방화지구	화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
4. 방재지구	풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
4-1. 시가지방재지구	건축물·인구가 밀집된 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
4-2. 자연방재지구	토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
5. 보호지구	국가유산기본법 제3조에 따른 국가유산, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말함) 및 문화적·생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
5-1. 역사문화환경보호지구	국가유산·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
5-2. 중요시설물보호지구	중요 시설물(제1항에 따른 시설물을 말함)의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구
5-3. 생태계보호지구	야생동식물 서식처 등 생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
6. 취락지구	녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
6-1. 자연취락지구	녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
6-2. 집단취락지구	개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
7. 개발진흥지구	주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
7-1. 주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
7-2. 산업·유통개발진흥지구	공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
7-3. 관광·휴양개발진흥지구	관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
7-4. 복합개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
7-5. 특정개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
8. 특정용도제한지구	주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
9. 복합용도지구	지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구

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◈ 주택종류와 건축종류, ◈ 건축가능한 토지, ◈ 건축가능여부 확인 방법, ◈ 건축제한 용도지역, ◈ 건축제한 용도구역, ◈ 건축제한 법률, ◈ 건축비용 지원(농촌주택개량자금·신재생에너지설비)

◈ 용도지역 건폐율·용적률, ◈ 일조등의 확보를 위한 건축물 높이 제한, ◈ 건축선 기준, ◈ 조경과 부설주차장 설치기준, ◈ 개인하수처리시설(정화조) 설치기준, ◈ 건축허가·신고 절차

◈ 건축허가 위반 처벌대상, ◈ 착공신고와 토지굴착, ◈ 소음·진동 규제기준, ◈ 구조내력·경계벽·방화벽 설치기준, ◈ 건축분쟁조정 신청(건축분쟁전문위원회), ◈ 건축물 사용승인 절차

◈ 주택 용도변경 절차, ◈ 신축주택 취득세(과세표준·세율) 신고·납부, ◈ 소유권보존등기 절차, ◈ 건축물 하자보수 담보책임 기준, ◈ 멸실·해체 신고 절차

"용도지구에서의 건축 제한"

 

▣ 용도지구에서의 건축 제한 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조에 따라 지정된 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제2항)

 

▣ 용도지구별 건축 제한 : ① 경관지구 안에서의 건축 제한 → 경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전·관리에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제2항 및 시행령 제72조 제1항 본문)

 

다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 지구의 지정 목적에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제2항 및 시행령 제72조 제1항 단서)

 

경관지구 안에서 건축물의 건폐율·용적률·높이·최대 너비·색채 및 대지의 조경 등에 관해서는 그 지구의 경관의 보호·형성에 필요한 범위에서 도시·군계획조례로 정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제2항 및 시행령 제72조 제2항)

② 고도지구 안에서의 건축 제한 → 고도지구 안에서는 도시·군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제74조)

 

③ 방재지구 안에서의 건축 제한 → 방재지구 안에서는 풍수해·산사태·지반 붕괴·지진이나 그밖에 재해예방에 장애가 된다고 인정하여 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제75조 본문)

 

다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정 목적에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제75조 단서)

 

④ 보존지구 안에서의 건축 제한 → 보호지구 안에서는 다음의 구분에 따른 건축물에 한해서 건축할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제76조 본문)

 

1) 역사문화환경보호지구 : 국가유산기본법의 적용을 받는 국가유산을 직접 관리·보호하기 위한 건축물과 문화적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것

 

2) 중요시설물보호지구 : 중요 시설물의 보호와 기능 수행에 장애가 되지 아니하는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것

 

3) 생태계보호지구 : 생태적으로 보존 가치가 큰 지역의 보호 및 보존을 저해하지 않는 건축물로서 도시·군계획조례가 정하는 것

다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 지구의 지정 목적에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정해서 관계 행정기관의 장과의 협의 및 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제76조 단서)

 

⑤ 취락지구 안에서의 건축 제한 → 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제5항 제1호에 따라 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물은【국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 23】과 같습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제78조 제1항)

 

집단취락지구 안에서의 건축 제한에 관해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따릅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제78조 제2항)

 

⑥ 개발진흥지구 안에서의 건축 제한 → 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제5항 제1호의2에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하는 개발진흥지구에서는 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획에 위반하여 건축물을 건축할 수 없으며,

 

지구단위계획 또는 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구의 계획적 개발에 위배되지 않는 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 건축물을 건축할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제79조 제1항)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제5항 제1호의2에 따라 지구단위계획 또는 관계 법률에 따른 개발계획을 수립하지 아니하는 개발진흥지구에서는 해당 용도지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제79조 제2항)

 

⑦ 특정용도제한지구 안에서의 건축 제한 → 특정용도제한지구 안에서는 주거기능 및 교육환경을 훼손하거나 청소년 정서에 유해하다고 인정해서 도시·군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제80조)

 

⑧ 그 밖의 용도지구 안에서의 건축 제한 → 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제72조부터 제80조에 규정된 용도지구 외의 용도지구 안에서의 건축 제한에 관해서는 그 용도지구 지정의 목적 달성에 필요한 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제82조)

 

▣ 용도지구별 건축 제한의 예외 : 다음 어느 하나에 해당하는 경우의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항부터 제4항까지의 규정에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제5항)

1) 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제8호 라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

 2) 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

3) 자연환경보전지역 중 자연공원법에 따른 공원구역, 수도법에 따른 상수원보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 지정문화유산과 그 보호구역, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 천연기념물 등과 그 보호구역,

 

해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 자연공원법, 수도법, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률 또는 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에서 정하는 바에 따릅니다.

 

4) 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 수산자원관리법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

▣ 위반 시 제재 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(제5항 제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지구에서의 건축 제한 등을 위반한 사람에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제133조 제1항 제8호)

 

또한, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(제5항 제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지구에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조 제4호)

 

자료출처 : 법제처

 

 

각 용도지구의 규제를 준수하여 안전하고 효율적인 건축을 계획하는 데 이번 포스팅이 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다!

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