용도지역과 주택 건축 제한 내용 확인해 보세요!

오늘은 주택 건축을 계획하고 계신 분들에게 유용한 정보를 제공해 드리기 위해 용도지역과 주택 건축 제한에 관해 알아보는 시간을 갖겠습니다. 주택 건축을 진행하기 전에 확인해야 할 사항에 관해 알아보고, 이를 통해 여러분의 건축 계획이 순조롭게 진행될 수 있기를 바랍니다.

 

"용도지역의 지정"

 

▣ 용도지역의 지정 : 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해서 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제15호)

 

* 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다. (건축법 제55조)

 

* 용적률 : 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다. (건축법 제56조)

 

용도지역은 크게 4가지(도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역)로 나누고, 도시지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 세분화하여 도시·군관리계획으로 결정합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항·제2항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제30조)

용도지역	용도지역의 세분
도시 지역	● 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해서 필요한 지역	● 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역	● 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역
			● 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해서 필요한 지역
		● 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역	● 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역 ● 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역 ● 제3종일반주거지역 : 중고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해서 필요한 지역
		● 준주거지역 : 주거 기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 기능 및 업무기능을 보완하기 위해서 필요한 지역
	● 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위해서 필요한 지역	● 중심상업지역 : 도심·부도심의 상업 기능 및 업무기능의 확충을 위해서 필요한 지역 ● 일반상업지역 : 일반적인 상업 기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위해서 필요한 지역 ● 근린상업지역 : 근린 지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해서 필요한 지역 ● 유통상업지역 : 도시 내 및 지역간 유통기능의 증진을 위해서 필요한 지역
	● 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위해서 필요한 지역	● 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해서 필요한 지역 ● 일반공업지역 : 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위해서 필요한 지역 ● 준공업지역 : 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거 기능·상업 기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
	● 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해서 녹지의 보전이 필요한 지역	● 보전녹지지역 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 ● 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위해서 개발을 유보할 필요가 있는 지역 ● 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해서 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해서 제한적인 개발이 허용되는 지역
관리지역		● 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해서 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해서 관리하기가 곤란한 지역
		● 생산관리지역 : 농업·임업·어업 생산 등을 위해서 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해서 관리하기가 곤란한 지역
		● 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려해서 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역
자연환경보전지역

 

"용도지역에서의 주택 건축 제한"

 

▣ 용도지역별 주택 건축 제한 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 주택 종류별 제한은 아래 표와 같습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항·제5항 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 2부터 별표 23까지)

구분	건축이 가능한 용도지역	건축이 제한되는 용도지역
단독주택 및 다중주택	● 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역 ·농림지역·자연환경보전지역 안에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 범위에서 건축하는 농어가주택	● 유통상업지역, ● 전용공업지역 ● 중심상업지역(건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택으로서 다른 용도와 복합된 것에만 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음) ● 일반상업지역·일반공업지역·준공업지역·보전녹지지역은 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음
다가구 주택	● 제2종전용주거지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 관리지역 ·농림지역·자연환경보전지역 안에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는 범위에서 건축하는 농어가주택	● 유통상업지역, ● 전용공업지역, ● 보전녹지지역 ● 중심상업지역(건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택으로서 다른 용도와 복합된 것에만 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음) ● 제1종전용주거지역, 일반상업지역·일반공업지역·준공업지역은 도시·군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있음

 

※ 위 규정 중 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구는 4층 이하 범위에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 15부터 별표 20까지 및 별표 23)

 

▣ 용도지역별 건축 제한의 예외 : 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제1항부터 제4항까지의 규정에서의 주택 종류별 건축 제한에도 불구하고 다음에서 정하는 바에 따릅니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 제5항)

 

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제6호에 따른 취락지구에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 23에 따릅니다. ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제7호에 따른 개발진흥지구에서는 개발진흥지구의 지정 목적 범위에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령으로 따로 정합니다.

 

③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제37조 제1항 제9호에 따른 복합용도지구에서는 복합용도지구의 지정 목적 범위에서 대통령령으로 따로 정합니다.

 

④ 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제8호 라목에 따른 농공단지에서는 같은 법에서 정하는 바에 따릅니다. ⑤ 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

⑥ 자연환경보전지역 중 자연공원법에 따른 공원구역, 수도법에 따른 상수원보호구역, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 지정문화유산과 그 보호구역, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 지정된 천연기념물 등과 그 보호구역, 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에 따른 해양보호구역인 경우에는 각각 자연공원법, 수도법, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률, 자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률 또는 해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률에서 정하는 바에 따릅니다.

 

⑦ 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 수산자원관리법에서 정하는 바에 따릅니다.

 

▣ 위반 시 제재 : 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(제5항 제2호부터 제4호까지의 규정은 제외)에 따른 용도지역에서의 건축 제한 등을 위반한 사람에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제133조 제1항 제8호)

 

또한, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(제5항 제2호부터 제4호까지는 제외)에 따른 용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조 제4호)

 

"건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치"

 

▣ 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 : 대지가 건축법이나 다른 법률에 따른 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외) 또는 구역에 걸치는 경우에는 그 건축물과 대지의 전부에 대해서 대지의 과반(過半)이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 건축법을 적용받으려는 사람은 해당 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출 포함)해야 합니다. (건축법 제54조 제1항 및 건축법 시행령 제77조)

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▣ 대지가 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우 : 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대해서 방화지구 안의 건축물에 관한 건축법이 적용됩니다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대해서는 그렇지 않습니다. (건축법 제54조 제2항)

 

▣ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 : 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 건축법이 적용됩니다. (건축법 제54조 제3항 본문)

 

건축법 제54조 제1항에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역·지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변 여건상 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 적용 방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다. (건축법 제54조 제4항)

 

자료출처 : 법제처

 

주택을 건축할 때는 해당 토지의 용도지역을 정확히 파악하고, 그에 따른 건축 제한 사항을 준수하는 것이 중요합니다. 이를 통해 법적인 문제를 방지하고, 안전하고 효율적인 건축을 진행할 수 있습니다. 감사합니다!

2024.06.30 - [부동산정보/기타부동산정보] - 주택 건축 가능 여부 확인 방법 확인해 보세요!

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