주택 건축이 가능한 토지 종류 확인해 보세요!

오늘은 주택 건축이 가능한 토지 종류에 관해 알아보는 시간을 가지려고 합니다. 주택을 건축하려면 토지의 종류와 건축법을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅에서는 주택 건축이 가능한 다양한 토지 종류와 관련 법규를 살펴보겠습니다.

 

"대지"

 

▣ 건축법상의 대지 : 건축법에서 대지란 원칙적으로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말합니다. (건축법 제2조 제1항 제1호 본문), 대지를 지적공부상 대(垈)로 한정하지 않는 것은 지적공부에 잡종지·임야 등으로 되어 있는 토지라도 토지 형질변경 등 일정한 요건을 갖추면 주택을 지을 수 있는 대지가 될 수 있기 때문입니다.

 

택지개발촉진법에서의 택지란 택지개발촉진법에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지(택지개발촉진법 제2조 제1호)로서 아파트 건설 등 대규모 주택단지 건설사업에서 주로 사용되는 용어입니다. 대지는 실제로 주택을 건축할 때 건폐율·용적률 등의 건축기준과 건축규모의 산정기준이 됩니다.

 

* 필지란 : 토지(土地)의 단위를 말하며, 토지는 1필지마다 등기부에 기재되어 지번이 붙여집니다. 또한, 1필지의 토지를 복수로 나누면 각각 1필지의 토지가 되며, 반대로 복수 필지의 토지를 1개로 하면 1필지의 토지가 됩니다.

 

▣ 1필지 1대지의 원칙 및 예외 : 다음의 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있습니다. (건축법 제2조 제1항 제1호 단서 및 건축법 시행령 제3조)

 

① 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지 → 1) 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 : 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

 

2) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제80조 제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 어느 하나에 해당하는 경우 : 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외합니다.

 

가) 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우, 나) 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우, 다) 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 않은 경우

 

3) 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지

 

4) 건축법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외합니다.

 

② 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지 → 1) 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 도시계획시설이 결정·고시된 경우 : 그 결정·고시된 부분의 토지, 2) 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 농지법 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우 : 그 허가받은 부분의 토지

 

3) 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 산지관리법 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우 : 그 허가받은 부분의 토지, 4) 하나 이상의 필지의 일부에 대해서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우 : 그 허가받은 부분의 토지

 

5) 건축법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 : 그 필지가 나누어지는 토지

 

"공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목과 대지"

 

▣ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목의 종류 : 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분해서 정해집니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조 제1항)

 

* 구거란 : 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속 시설물의 부지로서 하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 말합니다.

 

* 유지란 : 일정한 구역 내에 물이 고이거나 상시로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 양어장 등의 토지나 배수가 잘되지 않는 토지를 말합니다.

 

▣ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 대 : 영구적 건축물 중 주거시설과 이에 접속된 정원 및 부속 시설물의 부지를 대(垈)라 하므로(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조 제2항), 주택을 건축하기 위해서는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 지목이 원칙적으로 대(垈) 이어야 합니다.

 

▣ 지목의 변경 : 지목이 전·답·임야 등으로 되어 있는 토지에는 영구적인 건축물을 건축할 수 없지만, 각각 농지법 제34조에 따른 농지전용허가, 산지관리법 제14조에 따른 산지전용허가 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가를 받으면 주택을 건축할 수 있습니다.

 

그리고 번잡한 행정절차를 피하기 위해 건축법 제11조 제1항에 따른 건축허가를 받으면 농지법 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의, 산지관리법 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 봅니다. (건축법 제11조 제5항 제3호·제5호 및 제7호)

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"농지 및 산지의 전용"

 

▣ 농지의 전용 : 농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생(多年生)식물의 재배 외에 용도로 사용하는 것을 말하며(농지법 제2조 제7호), 통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다.

 

농지를 전용하려는 사람은 그 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림축산식품부장관 또는 그 권한을 위임받은 시·도지사 및 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. (농지법 제34조 제1항 및 제51조 제1항)

농지전용 절차

 

▣ 산지의 전용 : 산지전용(山地轉用)이란 산지를 다음의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위해서 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다. (산지관리법 제2조 제2호)

 

① 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채·굴취, ② 토석 등 임산물의 채취, ③ 산지일시 사용

 

산지전용을 하려는 사람은 그 용도를 정하여 산림청장 등 관할 행정청의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 변경 허가를 받아야 합니다. (산지관리법 제14조 제1항 본문)

산지전용 절차

 

주택 건축을 계획하시는 분들께 유익한 정보가 되었길 바라며, 앞으로도 유용한 정보를 제공할 수 있도록 노력하겠습니다. 감사합니다!

2024.06.30 - [부동산정보/기타부동산정보] - 주택의 종류와 건축의 종류 내용 확인해 보세요!

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