하자보수 절차와 책임기간 종료

오늘은 아파트나 공동주택에서 발생할 수 있는 하자보수 절차와 담보책임기간에 관해 알아보려고 합니다. 작은 문제도 놓치지 않고 꼼꼼히 점검하여 여러분의 공간을 더욱 안락하게 만들어보세요!

 

"하자의 청구"

 

▣ 하자보수 청구권자 : 전유부분에 대한 하자보수 청구권자는 입주자 또는 공공임대주택의 임차인입니다. (【공동주택관리법】제37조 제1항 및 시행령 제38조 제2항 제1호)

 

* 전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호)

 

공용부분에 대한 하자보수 청구권자는 입주자대표회의, 공공임대주택의 임차인대표회의, 관리주체(관리사무소장) 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단입니다. (공동주택관리법 제37조 제1항 및 시행령 제38조 제2항 제2호)

 

* 공용부분 : 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말합니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제4호)

 

* 관리단 : 1동의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립절차가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되는 단체입니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 및 제23조 제1항)

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하자보수보증금의 청구

▣ 사업주체가 하자보수를 이행하지 않는 경우에 입주자가 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있나요? → 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다. 그러나 하자보수보증금의 예치명의자는 입주자대표회의이며, 하자보수보증금은 입주자대표회의가 자신의 권리로 보증기관에 청구할 수 있을 뿐이므로, 하자보수보증금을 사용하여 보수하고자 하는 입주자로서는 직접 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 없으며, 입주자대표회의를 통해 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. (출처 : 하자관리정보시스템【☞ 보러가기 ☜】-민원센터-자주묻는질문)

 

▣ 하자보수 절차

구분	내용
청구	입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제38조 제1항)
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통보 및 보수	사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 서면 통보하고 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면(전자문서 및 전자거래 기본법 제2조 제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함한다)으로 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제38조 제3항)
↓
결과통보	하자보수가 완료되면 사업주체는 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제38조 제4항)

하자보수계획서에는 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간(동일한 하자가 2세대 이상에서 발생한 경우 세대별 보수 일정을 포함한다), 담당자 성명·연락처나 그밖에 보수에 필요한 사항을 기재합니다. (공동주택관리법 시행령 제38조 제3항)

※ 아파트 하자보수청구 절차에 대한 자세한 사항은 (하자심사분쟁조정위원회 하자관리저오시스템【☞ 보러가기 ☜】)에서 확인하실 수 있습니다.

 

"하자보수 종료"

 

▣ 담보책임기간의 만료 전 절차 : 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 공동주택의 입주자대표회의(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단을 말함) 또는 해당 공공임대주택의 임차인대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제1항 전단)

* 사업주체 : 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고, 주택법 제2조 제10호에 따른 자, 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택관리법 제35조 제1항 제2호에 따른 행위와 주택법 제66조 제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다. (주택법 제2조 제10호 및 공동주택관리법 제36조 제1항)

이때 하자보수 절차에 따라 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에서 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용과 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실을 함께 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제1항 후단)

 

통보를 받은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의는 다음과 같이 조치해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제2항)

전유부분에 대한 조치	공용부분에 대한 조치
담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자 또는 공공임대주택의 임차인에게 개별통지하고 공동주택단지 안에 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시	담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 

사업주체는 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 통보해야 합니다.

 

다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재하여 서면으로 통보해야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제3항)

 

▣ 이의제기 : 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에 이의를 제기할 수 있습니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제4항)

 

▣ 담보책임 종료 절차 : 사업주체는 하자보수가 끝난 때에는 다음 구분에 따라 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 하며, 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성할 수 없습니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제5항)

전유부분	공용부분
입주자	입주자대표회의의 회장(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리인)

 

공용부분 담보책임 종료확인서 작성은 다음 구분에 따른 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 제6항)

구분	내용
1) 개별통지 및 게시판(20일 이상 게시)	① 담보책임기간이 만료된 사실 ② 완료된 하자보수의 내용 ③ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서
2) 입주자대표회의 의결	전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 의결할 수 없습니다.

하자담보책임 종료

▣ 하자보수보증금을 지급한 경우에 하자담보책임이 종료되었다고 할 수 있나요? → 사업주체(일괄도급 받은 시공자 포함)는 하자보수보증금을 예치하여야 하지만 하자보수보증금을 사용하고도 보수가 완료되지 못한 하자가 있는 경우에는 사업주체에 하자보수책임이 있으므로 하자담보책임이 종료되었다고 할 수 없습니다.

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 알아본 하자보수 절차와 담보책임기간에 대한 정보가 여러분의 주거 생활에 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다!

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