주택 전세계약 시 주의사항(시세확인·임대인확인)

오늘은 임대차계약 전 반드시 확인해야 할 시세 확인과 임대인 정보 검증 등, 전세계약에서 꼭 알아야 할 핵심 포인트를 차근차근 짚어보려 합니다. 안심하고 믿을 수 있는 계약을 위해 꼭 끝까지 함께해주세요!

 

"공시된 주택가격과 실제 주택가격의 비교"

 

▣ 주택 시세 확인 : 공시된 주택가격과 실제 주택가격의 차이로 인해 발생할 수 있는 깡통전세의 위험을 줄이기 위해 다음의 사이트를 통해 계약 전 주택의 실거래가를 확인해야 합니다.

 

① 국토교통부 실거래가 공개시스템【☞ 보러가기 ☜】: 아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등, ② 국토교통부 부동산 공시가격 알리미【☞ 보러가기 ☜】: 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등

 

③ 한국부동산원 부동산테크【☞ 보러가기 ☜】: 아파트(50세대 미만 아파트), 연립·다세대 등, ④ 홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회(국세청 홈택스 홈페이지【☞ 보러가기 ☜】-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조)

 

※ 매매시세, 등기변동 사항 등 전세계약에 필요한 사항에 관한 자세한 정보는 주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 안심전세 APP를 통해서도 빠르게 확인할 수있습니다.

아래에서 임대차 관련 다른 정보도 확인해 보세요!
▣ 주택임대차보호법 적용 대상	【☞ 보러가기 ☜】
▣ 전세사기 피해 사례	【☞ 보러가기 ☜】
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▣ 전세사기피해자 경매유예·긴급복지지원	【☞ 보러가기 ☜】

 

"주택 정보 확인"

 

▣ 등기부등본의 열람 : 주택 시세를 확인한 후 등기부등본을 열람하여 주택의 실소유주 등 계약 관련 정보를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소【☞ 보러가기 ☜】를 통해 확인할 수 있습니다.

 

※ 계약 당일 잔금을 치르기 전 등기부등본을 다시 확인하여 임대인 변경 등 계약과 관련한 중요한 사항을 미리 파악하는 것이 안전합니다.

 

▣ 무허가·불법건축물 여부 확인 : 다음의 사이트를 통해 건축물대장을 발급하여 허가받지 않은 건물인지 또는 불법적으로 건축된 건물인지 여부를 살피고 사전에 그로 인한 피해를 예방해야 합니다.

 

① 정부24【☞ 보러가기 ☜】-메인 자주찾는 서비스-건축물대장 등본(초본) 발급, ② 국토교통부 건축행정시스템 세움터 사이트【☞ 보러가기 ☜】-민원서비스-발급서비스-건축물대장발급

 

▣ 신탁원부의 확인(신탁부동산인 경우) : 신탁 건물인 경우 진짜 소유권은 임대인에게 없어 신탁등기가 된 집을 신탁회사의 동의 없이 계약한다면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

 

따라서 반드시 등기부등본과 함께 신탁원부를 확인해야 하며, 신탁원부는 인터넷등기소가 아닌 등기소에 직접 방문하는 방법으로만 발급받을 수 있습니다.

 

"임대인 관련 정보 확인"

 

▣ 신분증 등 계약 당사자 확인 : 임대인은 개인일 수도 있고, 법인일 수도 있으므로 계약체결 시 다음의 방법에 따라 반드시 임대인의 정보를 확인해야 합니다.

구분	확인 방법
개인인 경우	● 계약을 체결하는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 동일한지 확인 ※ 신분증 진위 확인 방법 : 주민등록증[☎ 1382 또는 정부24(https://www.gov.kr/) 홈페이지] 또는 운전면허증[경찰청 교통민원24 홈페이지(https://www.efine.go.kr/)] 확인 ● 주택의 소유자가 2명인 경우 소유자 전원과 계약을 맺을 것을 추천(전세보증금반환보증에 가입하려면 소유자 모두와 계약 체결 필요) ● 임대인이 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등 제한능력자가 아닌지 확인
법인인 경우	● 등기부등본을 확인해 법인이 임대할 자격이 있는지 확인 ● 법인 대표자의 신분증, 법인 인감증명서 구비되었는지 확인 ※ 법인 대표자가 아닌 사람과 계약할 때는 위임장도 반드시 확인

【대리인과 계약 시 확인사항】

대리인과 계약을 체결하는 경우 해당 주택의 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 정확히 위임받고 있는지 다음의 사항을 확인해야 합니다.

① 위임장에 적힌 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 보증금 등 계약조건, 위임의 범위 확인, ② 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지 확인

만약, 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장이라면, 본인서명사실확인서 또는 공증을 받은 위임장임을 확인하세요!

(관련 판례 : 서울고법 2014. 4. 18. 선고 2013나2011391 판결【☞ 보러가기 ☜】참조)

 

▣ 임대인의 채무관계 등 확인 : 계약을 체결하기 전 임대인이 집을 담보로 채무가 있지 않은지 등 소유권 외 권리관계를 확인해야 하며, 주택에 대한 채무관계 등 권리에 관한 사항은 등기부등본 을구를 통해 확인할 수 있습니다.

등기부등본 을구 확인 방법

① 순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시(권리간 우선순위 결정), ② 등기목적 : 등기의 내용 내지 종류 표시(예: 근저당권,전세권 설정 등)

 

③ 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하며 부여된 접수번호,  ④ 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자 표시(예: 매매, 설정 계약, 해지등), ⑤ 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리사항 표시

 ※ 그밖에 표제부 등 등기부등본을 확인하는 방법은 제 블로그 (상가건물 임대차계약 전 확인사항【☞ 보러가기 ☜】)에서 자세히 확인할 수 있습니다.

 

임대인은 임대차계약을 체결할 때 다음의 사항을 임차인에게 제시해야 하며, 임차인은 이를 통해 계약 주택과 관련한 채무 관계를 추가로 확인할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의6 및 제3조의7 참조)

 

① 주택임대차보호법 제3조의6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 같은 법 제4항에 따라 동의함으로써 갈음할 수 있음.

 

② 국세 및 지방세 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전 미납 국세와 체납액의 열람 및 미납 지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있음

 

※ 계약 후에는 임대인 동의 없이 가까운 세무서 또는 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr/)에서 미납 국세 등을 열람할 수 있습니다.

 

그밖에 개업공인중개사를 통해 계약 대상 주택과 관련한 다음의 사항을 확인·설명받을 수 있습니다. (공인중개사법 제25조 제1항 및 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 참조)

 

① 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, ② 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, ③ 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

 

④ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항, ⑤ 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역, ⑥ 관리비 금액과 그 산출내역

 

⑦ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항, ⑧ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태, ⑨ 벽면·바닥면 및 도배의 상태, ⑩ 일조·소음·진동 등 환경조건

 

⑪ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건, ⑫ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

⑬ 주택임대차보호법 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항, ⑭ 주민등록법 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항

 

⑮ 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 민간임대주택인 경우만 해당)

 

자료출처 : 법제처

 

 

오늘 포스팅 내용을 꼼꼼히 검토하여 깡통전세나 불법계약 등 불의의 피해를 예방하시길 바랍니다. 철저한 준비와 확인이 여러분의 소중한 보금자리를 지키는 첫걸음이 됩니다. 감사합니다!

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