임차권·전세권·저당권·가등기·가처분·가압류 설정(뜻과 효력)

오늘은 부동산 거래에서 꼭 확인해야 하는 임차권, 전세권, 저당권, 가등기, 가처분, 가압류에 관한 개념과 그 효력에 관해 살펴보려고 합니다.

 

각각의 권리들이 부동산 거래에 어떤 영향을 미치는지 정확히 이해하고, 이를 통해 안전한 거래를 진행하시길 바랍니다.

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"임차권, 전세권 및 저당권의 설정 여부"

 

▣ 임차권의 설정 : ① 임차권의 개념 → 임차인이 임대인에게 차임을 지급할 것을 약정하고 임대인의 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제618조)

 

② 임차권의 설정 효력 → 임차인이 임대차 등기 등으로 대항력을 가지는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

 

임차권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주하여 임차보증금 반환 의무를 지게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제4항)

 

▣ 전세권의 설정 : ① 전세권의 개념 → 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 그밖에 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제303조)

 

② 전세권의 설정 효력 → 전세권이 설정된 부동산의 사용·수익할 권리는 전세권자에게 있으므로, 매도인과 매수인은 전세권자에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

 

전세권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없습니다.

▣ 저당권의 설정 : ① 저당권의 개념 → 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제356조)

 

② 저당권의 설정 효력 → 저당권자는 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 저당권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

 

저당권이 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.

 

"가등기·가처분·가압류 등기의 설정 여부"

 

▣ 가등기의 설정 : ① 가등기의 개념 → 소유권 등의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우 및 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그밖에 장래에 확정될 것인 경우에 하는 등기를 말합니다. (부동산등기법 제88조)

 

② 가등기의 설정 효력 → 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급되므로 부동산 소유권을 보전하기 위해 가등기가 설정된 경우 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 성립된 매매계약에 의한 매수인의 소유권은 모두 실효되거나 후순위가 됩니다.

▣ 가처분의 설정 : ① 가처분의 개념 → 부동산의 매매 등으로 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있을 경우에 법원의 결정으로 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명하는 민사집행절차를 말합니다. (민사집행법 제300조 및 305조)

 

② 가처분의 설정 효력 → 부동산 처분금지가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 기입된 이후 그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분등기가 말소되기까지 그 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없습니다. (대법원 1963. 4. 4. 선고 63 다 44 판결)

 

▣ 가압류의 설정 : ① 가압류의 개념 → 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 민사집행 절차를 말합니다. (민사집행법 제276조)

 

② 가압류의 설정 효력 → 가압류를 설정한 사람이 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 가압류가 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

 

자료출처 : 법제처

오늘 포스팅을 통해 부동산 거래 시 주의해야 할 사항을 잘 이해하셨길 바랍니다. 여러분의 부동산 거래가 성공적이길 바라며, 늘 행복한 일만 가득하시길 바랍니다. 감사합니다!

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