부동산등기부·토지대장·임야대장·건축물대장·토지이용계획확인원 열람·발급 방법

오늘 포스팅에서는 부동산등기부, 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원의 열람 및 발급 방법에 관해 알아보려고 합니다.

 

부동산 거래 과정에서 이 서류들은 중요한 역할을 합니다. 매매 전에 소유권과 권리관계를 명확히 확인하고, 해당 부동산의 법적·행정적 상태를 점검하는 것은 필수입니다.

"부동산등기부 확인"

 

✅ 부동산등기부의 개념 : 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 부동산 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다. (부동산등기법 제2조 제1호)

 

✅ 부동산등기부의 구성 : ① 토지등기기록과 건물등기기록 → 1) 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다. 부동산등기부를 편성할 때는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 1개의 등기기록을 두며 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. (부동산등기법 제14조 제1항 및 제15조)

 

2) 토지등기기록의 표제부 : 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항)

 

3) 건물등기기록의 표제부 : 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항)

 

4) 갑구 : 갑구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있으며, 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

 

5) 을구 : 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있으며, 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

 

② 구분건물등기기록 → 1) 1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 부동산등기부의 편성 시 1동의 건물에 속하는 전부에 1개의 등기기록을 두며 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부 및 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. (부동산등기법 제15조 및 부동산등기규칙 제14조 제1항)

 

2) 구분건물 1동의 건물의 표제부 : 1동의 건물의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번·건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있으며, 구분한 각 건물 중 대지권이 있는 건물이 있는 경우 1동의 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시를 위한 표시번호란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. 

 

3) 전유부분의 표제부 : 전유부분의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있으며, 구분한 각 건물 중 대지권이 있는 건물이 있는 경우 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시를 위한 표시번호란, 대지권종류란, 대지권비율란, 등기원인 및 기타사항란을 둡니다.

 

4) 갑구 및 을구 : 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다.

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✅ 부동산등기사항의 열람 : 누구든지 수수료를 내면 등기기록 사항의 전부 또는 일부를, 등기소를 방문하여 서면으로 열람하거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 열람하실 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항 및 부동산등기규칙 제26조 제1항, 제31조 제1항)

 

1) 등기소를 방문하여 등기기록을 열람하려는 경우 : 등·초본 발급업무 담당자에게 신청인의 성명, 주민등록번호 및 주소를 제출된 주민등록증 또는 운전면허증과 대조하여 본인과의 일치 여부를 확인한 후 신청순서에 따라 열람할 수 있으며, 1등기기록 또는 1사건에 관한 서류의 열람에 대한 수수료는 1,200원입니다.

 

2) 대법원 인터넷등기소를 통해 등기기록을 열람하려는 경우 : 대법원 인터넷등기소 홈페이지【www.iros.go.kr】를 통해 365일 24시간 등기기록의 사항을 열람할 수 있으며 최초 열람 후 1시간 이내에는 재열람할 수 있습니다. 다만, 이때 서비스 시간이 종료되었으면 다음 업무일 서비스 개시 후 1시간 이내에 재열람을 할 수 있습니다.

 

✔️ 등기사항전부증명서 형태로 열람하는 경우에는 등기기록에 기록된 모든 내용을 볼 수 있으나 열람 당시 효력이 있는 등기사항 및 그와 관련된 사항만을 볼 수 있습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제9조 제1호)

 

✔️ 등기사항일부증명서 형태로 열람하는 경우에는 특정인지분·현재소유현황·지분취득이력 등의 특정부분의 내용만을 볼 수 있으며, 등기기록에 대한 등기기록의 열람에 대한 수수료는 700원입니다.

 

✔️ 등기기록에 대한 등기사항전부증명서 형태 또는 등기사항일부증명서 형태의 열람은 각 1건으로 보며 수수료 결제일로부터 3개월이 경과하면 해당 등기기록을 열람할 수 없습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제11조)

 

✅ 등기사항증명서의 발급 : 누구든지 수수료를 내면 등기기록 사항의 전부 또는 일부를 등기소를 방문하거나 무인발급기 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 발급받을 수 있습니다.

 

1) 등기소를 방문하여 등기사항증명서를 발급받으려는 경우 : 등기소를 방문해 등기사항증명서를 발급받으려면 해당 부동산의 종류, 소재지번, 신청통수, 발급받고자 하는 등기사항증명서의 종류 등을 신청서를 작성하여 제출해야 합니다. (부동산등기규칙 제26조 제1항 및 부동산등기사항증명서 발급처리지침 3. 가)

 

✔️ 등기사항증명서의 발급에 대한 수수료는 1통에 대해 20장까지는 1,200원이나 1통이 20장을 초과하는 때에는 초과 1장마다 50원의 수수료를 추가로 납부해야 합니다. (등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조 제1항 본문)

 

2) 무인발급기를 이용하여 등기사항증명서를 발급받으려는 경우 : 무인발급기를 이용하여 발급받을 수 있는 등기사항증명서는 등기사항전부증명서에 한하며 등기사항증명서를 발급받으려면 해당 부동산의 종류, 소재지번, 신청통수 등을 직접 입력해야 하며, 등기사항증명서의 발급에 대한 수수료는 1통에 대해 1,000원입니다.

 

3) 대법원 인터넷등기소를 통해 등기사항증명서를 발급받으려는 경우 : 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 365일 24시간 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제4조 제1호)

 

✔️ 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 발급받을 수 있는 등기사항증명서는 등기사항전부증명서·등기사항전부증명서(현재 유효사항)·등기사항일부증명서(특정인 지분)·등기사항일부증명서(현재 소유현황)·등기사항일부증명서(지분취득 이력)에 한하며 발급받으려면 해당 부동산의 종류, 소재지번, 신청통수, 발급받고자 하는 등기사항증명서의 종류 등을 직접 입력해야 합니다.

 

✔️ 등기사항증명서의 발급에 대한 수수료는 1통에 대해 1,000원이며, 수수료 결제일로부터 3개월이 경과하면 해당 등기사항증명서를 발급받을 수 없습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제11조의2 제6항)

 

"토지대장 및 임야대장 확인"

 

✅ 토지대장 및 임야대장의 개념 : ① 토지대장이란 → 모든 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장을 말합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제19호 및 제64조 제1항)

 

② 임야대장이란 → 토지의 지목이 임야인 경우에 그 토지의 필지마다 그 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표 등을 조사·측량하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장을 말합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제19호 및 제64조 제1항)

 

✅ 토지대장 및 임야대장의 열람 및 등본 발급 : ① 적소관청 또는 읍·면·동사무소를 방문하여 열람 및 그 등본을 발급받으려는 경우 →

 

✔️ 지적소관청 또는 읍·면·동사무소를 방문하여 토지대장 및 임야대장을 열람하거나 그 등본을 교부받으려면(지적공부 부동산종합공부열람·발급 신청서【☞ 보러가기 ☜】를 작성하여 제출해야 합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제75조 제1항 및 시행규칙 제74조 제1항, 별지 제71호 서식)

 

➡️ 지적소관청이란 : 지적공부를 관리하는 특별자치시장, 시장(제주특별자치도의 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장은 제외)·군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)을 말합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제18호)

 

✔️ 토지대장 및 임야대장을 열람하는 경우 수수료는 토지 1필지에 대해 300원이며 그 등본을 발급하는 경우 수수료는 토지 1필지에 대해 500원입니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제71호 서식 참고)

 

② 정부 24 홈페이지(www.gov.kr)를 통해 열람 및 그 등본 발급받으려는 경우 → 정부 24 홈페이지【www.gov.kr】을 통해 토지대장 및 임야대장을 열람하거나 그 등본을 교부받으려면 온라인 신청서를 작성하여 제출해야 합니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제75조 제1항)

 

✔️ 토지임야대장등본교부신청서 인터넷을 통해 토지대장 및 임야대장을 열람·발급하는 경우 수수료는 무료입니다. (공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제71호 서식 참고)

 

"건축물대장 확인"

 

✅ 건축물대장의 개념 : 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축 정책의 기초 자료로 활용하기 위해 건축물의 사용승인서를 내준 후에 건축물과 그 대지의 현황 및 지하수위, 기초형식, 설계지내력, 구조설계 해석법, 내진설계 적용 여부, 내진능력, 특수구조물 해당 여부, 특수구조건축물의 유형 등 건축물의 구조내력에 관한 정보를 적어서 보관하는 대장으로 해당 건축물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는지 여부에 따라 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉩니다. (건축법 제38조 제1항 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조 제2호·제3호)

 

✅ 건축물대장의 열람 및 등·초본의 발급 : ① 직접 방문하여 열람 및 등·초본을 발급받으려는 경우 → 직접 방문하여 건축물대장을 열람하거나 등·초본을 발급받으려면 건축물대장의 표제부, 표제부의 전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하면 됩니다.

 

✔️ 건축물대장을 열람하는 경우 수수료는 1건에 대해 300원이고 그 등·초본을 발급하는 경우 수수료는 1건에 대해 500원입니다.

 

② 정부 24 홈페이지(www.gov.kr)를 통해 열람 및 등·초본을 발급받으려는 경우 → 정부 24 홈페이지를 통해 건축물대장을 열람하거나 등·초본을 발급받으려면 건축물대장의 표제부, 표제부의 전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 온라인 신청서를 작성하여 제출해야 합니다.

 

✔️ 건축물관리대장 등, 초본 발급 신청 건축물대장을 열람 및 그 등·초본을 발급하는 경우 수수료는 무료입니다.

 

"토지이용계획확인서 확인"

 

✅ 토지이용계획확인서의 개념 : 지역·지구 등의 지정내용, 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류로서 토지이용계획확인서를 통해 해당 부동산의 용도지역·용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 확인할 수 있습니다. (토지이용규제 기본법 제10조)

 

✅ 토지이용계획의 열람 : 토지이음 홈페이지【http://www.eum.go.kr】를 통해 토지이용계획을 열람하실 수 있습니다.

 

✅ 토지이용계획확인서의 발급 : ① 직접 방문하여 발급받으려는 경우 → 토지이용계획확인서의 직접 방문하여 발급받으려면 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게(토지이용계획확인신청서【☞ 보러가기 ☜】)(전자문서로 된 신청서 포함)를 제출해야 합니다. (토지이용규제 기본법 시행령 제9조)

 

② 정부 24 홈페이지(www.gov.kr)를 통해 발급받으려는 경우 → 정부 24 홈페이지(www.gov.kr)를 통해 토지이용계획확인신청을 할 수 있습니다.

 

👉 토지이용계획확인서 사항 외에도 지적공부 및 건축물대장 등을 함께 확인하려는 경우 부동산종합공부를 열람하거나 부동산종합증명서를 발급받는 것이 편리합니다.

 

자료출처 : 법제처

 

✍️ 마무리하며...

 

오늘 알아본 서류는 부동산 거래 시 필수적인 서류인 만큼, 꼼꼼히 확인하여 안전한 거래를 진행하시길 바랍니다. 앞으로도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!

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부동산 매매시 권리관계 확인방법