부동산 매매시 권리관계 확인방법

오늘 포스팅에서는 부동산 매매계약 체결 시 꼭 확인해야 할 권리관계에 관해 알아보려고 합니다.

 

부동산 거래는 매매대금을 주고받는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 매도인의 소유권, 대리인의 대리권, 임차권이나 저당권의 설정 여부 등 여러 법적 사항을 꼼꼼히 검토해야 안전한 거래가 가능합니다.

 

이번 포스팅을 통해 필요한 확인 절차를 명확히 이해하시고, 안전한 부동산 거래를 진행하시길 바랍니다.

 

"매매 당사자"

 

▣ 매도인과 매수인 : 부동산 매매계약을 체결할 경우 매도인과 매수인이 매매계약의 당사자가 됩니다.

 

▣ 부동산 소유권자 확인 : 부동산 매매계약 시 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다.

 

매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 본인 부동산인 것처럼 매도하는 경우에는 권한 없는 사람의 처분행위가 되어 그 부동산 매매계약 자체가 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

 

▣ 부동산 명의신탁 금지 : 부동산의 명의신탁약정은 금지되므로 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다. (【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】제3조 및 제4조)

 

* 명의신탁약정 : 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함)는 그 타인의 명의로, 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함]을 말합니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 토지·건축물 종류와 뜻, ◈ 부동산 매매계약 절차, ◈ 부동산 규제(토지거래허가제·개발제한구역지정), ◈ 주택 규제(투기지역·투기과열지구·조정대상지역), ◈ 개발이익환수·재건축초과이익환수 대상

◈ 부동산매매 세금(양도소득세·종합부동산세·취득세·등록세), ◈ 부동산 매매 법률, ◈ 부동산 매물정보 확인방법과 중개사 선정 방법, ◈ 부동산 중개수수료 계산 방법

◈ 공인중개사 책임과 분쟁 해결 방법, ◈ 부동산 거래 허가사항(토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인), ◈ 부동산등기부·토지대장·임야대장·건축물대장·토지이용계획확인원 열람·발급 방법

"대리인"

 

▣ 대리인의 개념 : 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 말하며, 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시의 효과는 직접 본인에게 귀속합니다. (민법 제114조)

 

▣ 대리인의 선임 : 매매당사자는 대리인을 선임할 수 있으며, 대리인을 선임하여 매매계약을 체결할 경우 매매계약에 따른 매매 당사자의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매매 당사자에게 귀속됩니다.

 

▣ 대리권의 확인 : 매매 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.

 

계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

 

위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 하며, 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.

"임차권, 전세권 및 저당권의 설정 여부"

 

▣ 임차권의 설정 : ① 임차권의 개념 → 임차인이 임대인에게 차임을 지급할 것을 약정하고 임대인의 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리를 말합니다. (민법 제618조)

 

② 임차권의 설정 효력 → 임차인이 임대차 등기 등으로 대항력을 가지는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없으며, 임차권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주하여 임차보증금 반환 의무를 지게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제4항)

 

▣ 전세권의 설정 : ① 전세권의 개념 → 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 그밖에 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제303조)

 

② 전세권의 설정 효력 → 전세권이 설정된 부동산의 사용·수익할 권리는 전세권자에게 있으므로, 매도인과 매수인은 전세권자에게 퇴거를 요구할 수 없으며, 전세권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없습니다.

 

▣ 저당권의 설정 : ① 저당권의 개념 → 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. (민법 제356조)

 

② 저당권의 설정 효력 → 저당권자는 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 저당권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있으며, 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.

"가등기·가처분·가압류 등기의 설정 여부"

 

▣ 가등기의 설정 : ① 가등기의 개념 → 소유권 등의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우 및 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그밖에 장래에 확정될 것인 경우에 하는 등기를 말합니다. (부동산등기법 제88조)

 

② 가등기의 설정 효력 → 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급되므로 부동산 소유권을 보전하기 위해 가등기가 설정된 경우 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 성립된 매매계약에 의한 매수인의 소유권은 모두 실효되거나 후순위가 됩니다.

 

▣ 가처분의 설정 : ① 가처분의 개념 → 부동산의 매매 등으로 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 법원의 결정으로 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명하는 민사집행 절차를 말합니다. (민사집행법 제300조 및 305조)

 

② 가처분의 설정 효력 → 부동산 처분금지가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 기입된 이후 그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분등기가 말소되기까지 그 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없습니다. (대법원 1963. 4. 4. 선고 63다44 판결【☞ 보러가기 ☜】)

 

▣ 가압류의 설정 : ① 가압류의 개념 → 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 민사집행 절차를 말합니다. (민사집행법 제276조)

 

② 가압류의 설정 효력 → 가압류를 설정한 사람이 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 가압류가 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있으며, 가압류가 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.

"부동산등기부 확인"

 

▣ 부동산등기부의 개념 : 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 부동산 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다. (부동산등기법 제2조 제1호)

 

▣ 부동산등기부의 구성 : ① 토지등기기록과 건물등기기록 → 1) 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며, 부동산등기부를 편성할 때는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 1개의 등기기록을 두며 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. (부동산등기법 제14조 제1항 및 제15조)

 

2) 토지등기기록의 표제부 : 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항)

 

3) 건물등기기록의 표제부 : 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제13조 제1항)

 

4) 갑구 : 갑구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있으며, 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

5) 을구 : 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있으며, 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

 

② 구분건물등기기록 → 1) 1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 부동산등기부의 편성 시 1동의 건물에 속하는 전부에 1개의 등기기록을 두며 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부 및 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. (부동산등기법 제15조 및 부동산등기규칙 제14조 제1항)

 

2) 구분건물 1동의 건물의 표제부 : 1동의 건물의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번·건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있으며, 구분한 각 건물 중 대지권이 있는 건물이 있는 경우 1동의 건물의 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시를 위한 표시번호란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다. (부동산등기규칙 제14조 제2항)

 

3) 전유부분의 표제부 : 전유부분의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있으며, 구분한 각 건물 중 대지권이 있는 건물이 있는 경우 전유부분의 표제부에는 대지권의 표시를 위한 표시번호란, 대지권종류란, 대지권비율란, 등기원인 및 기타사항란을 둡니다.

 

4) 갑구 및 을구 : 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다.

▣ 부동산등기사항의 열람 : 누구든지 수수료를 내면 등기기록 사항의 전부 또는 일부를, 등기소를 방문하여 서면으로 열람하거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 열람하실 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항 및 부동산등기규칙 제26조 제1항, 제31조 제1항)

 

1) 등기소를 방문하여 등기기록을 열람하려는 경우 : 등·초본 발급업무 담당자에게 신청인의 성명, 주민등록번호 및 주소를 제출된 주민등록증 또는 운전면허증과 대조하여 본인과의 일치 여부를 확인한 후 신청순서에 따라 열람할 수 있으며, 1등기기록 또는 1사건에 관한 서류의 열람에 대한 수수료는 1,200원입니다.

 

* 시·도별 등기소 위치 및 정보에 대한 자세한 내용은 (대법원 인터넷등기소-등기소 소개-등기소 찾기)【☞ 보러가기 ☜】에서 확인하실 수 있습니다.

 

2) 대법원 인터넷등기소를 통해 등기기록을 열람하려는 경우 : 대법원 인터넷등기소 홈페이지【www.iros.go.kr】를 통해 365일 24시간 등기기록의 사항을 열람할 수 있으며 최초 열람 후 1시간 이내에는 재열람할 수 있습니다.

 

다만, 이때 서비스 시간이 종료되었으면 다음 업무일 서비스 개시 후 1시간 이내에 재열람을 할 수 있습니다.

등기사항전부증명서 형태로 열람하는 경우에는 등기기록에 기록된 모든 내용을 볼 수 있으나 열람 당시 효력이 있는 등기사항 및 그와 관련된 사항만을 볼 수 있습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제9조 제1호)

 

등기사항일부증명서 형태로 열람하는 경우에는 특정인지분·현재소유현황·지분취득이력 등의 특정부분의 내용만을 볼 수 있으며, 등기기록에 대한 등기기록의 열람에 대한 수수료는 700원입니다.

 

등기기록에 대한 등기사항전부증명서 형태 또는 등기사항일부증명서 형태의 열람은 각 1건으로 보며 수수료 결제일로부터 3개월이 경과하면 해당 등기기록을 열람할 수 없습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제11조)

 

▣ 등기사항증명서의 발급 : 누구든지 수수료를 내면 등기기록 사항의 전부 또는 일부를 등기소를 방문하거나 무인발급기 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 발급받을 수 있습니다. (부동산등기법 제19조 제1항 및 부동산등기규칙 제26조 제1항, 제27조 제1항, 제28조 제1항)

 

1) 등기소를 방문하여 등기사항증명서를 발급받으려는 경우 : 등기소를 방문해 등기사항증명서를 발급받으려면 해당 부동산의 종류, 소재지번, 신청통수, 발급받고자 하는 등기사항증명서의 종류 등을 신청서를 작성하여 제출해야 합니다. (부동산등기규칙 제26조 제1항 및 부동산등기사항증명서 발급처리지침 3. 가)

 

등기사항증명서의 발급에 대한 수수료는 1통에 대해 20장까지는 1,200원이나 1통이 20장을 초과하는 때에는 초과 1장마다 50원의 수수료를 추가로 납부해야 합니다. (등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조 제1항 본문)

2) 무인발급기를 이용하여 등기사항증명서를 발급받으려는 경우 : 무인발급기를 이용하여 발급받을 수 있는 등기사항증명서는 등기사항전부증명서에 한하며 등기사항증명서를 발급받으려면 해당 부동산의 종류, 소재지번, 신청통수 등을 직접 입력해야 합니다. (부동산등기규칙 제27조 제1항 및 부동산등기사항증명서 발급처리지침 6. 가)

 

등기사항증명서의 발급에 대한 수수료는 1통에 대해 1,000원입니다. (등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조 제2항)

 

3) 대법원 인터넷등기소를 통해 등기사항증명서를 발급받으려는 경우 : 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 365일 24시간 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제4조 제1호)

 

대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 발급받을 수 있는 등기사항증명서는 등기사항전부증명서·등기사항전부증명서(현재 유효사항)·등기사항일부증명서(특정인 지분)·등기사항일부증명서(현재 소유현황)·등기사항일부증명서(지분취득 이력)에 한하며 발급받으려면 해당 부동산의 종류, 소재지번, 신청통수, 발급받고자 하는 등기사항증명서의 종류 등을 직접 입력해야 합니다.

 

등기사항증명서의 발급에 대한 수수료는 1통에 대해 1,000원이며, 수수료 결제일로부터 3개월이 경과하면 해당 등기사항증명서를 발급받을 수 없습니다. (인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제11조의2 제6항)

 

※ 부동산등기부 사항 외에도 지적공부, 건축물대장 및 토지이용계획확인서 등의 사항을 함께 확인하고자 하는 경우 부동산종합공부를 열람하시거나 부동산종합증명서를 발급받으시는 것이 편리합니다.

"현장 조사"

 

▣ 실제 부동산과 등기부 등 기재된 사실과의 일치 여부 확인하기 : 부동산등기부와 토지·임야·건축물대장의 일치 여부를 확인한 뒤에는 실제 부동산이 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부 등 다음의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

 

1) 서류상의 지목과 실제로 사용되는 지목이 차이가 없는가?, 2) 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는가?, 3) 도로와 해당부지가 접하고 있는가?

 

4) 지적상의 대지경계선과 현장의 부지경계선이 일치하는가?, 5) 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는가?, 6) 감가상각은 진행정도는 어떤가?

 

▣ 토지와 건물의 소유 일치 여부 확인하기 : 대한민국에서 토지와 건물은 별도의 부동산으로 취급되므로, 부동산 매매 시 토지와 건물의 소유가 일치하는지를 확인하고, 일치하지 않는 경우에는 정당하게 건물을 사용할 수 있는 권리(임차권, 지상권 등)가 있는지를 확인해야 합니다.

 

▣ 계약 목적물 하자(보일러, 계량기, 일조량 등) 확인하기 : 계약 목적물이 주택일 경우에 보일러, 계량기, 일조량 등에 하자가 있는지 여부와 건축법상 불법사항이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

 

자료출처 : 법제처 

 

 

안전한 거래를 위해서는 매도인의 소유권을 비롯해 다양한 권리 설정 여부를 확인하는 것이 필수입니다. 이러한 절차를 잘 이해하고 준비한다면, 부동산 거래 과정에서 리스크를 줄일 수 있습니다. 감사합니다!

(부동산거래 허가 토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인)【☞ 보러가기 ☜】

부동산 거래 허가(토지거래허가구역·외국인부동산매매·학교법인)