농지매매 세금(취득세·양도소득세)

오늘 포스팅에서는 농지 매수인과 매도인 모두에게 중요한 세금 정보에 관해 알아보려고 합니다. 농지를 매매할 때는 다양한 세금이 부과되는데, 이를 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.

 

이번 포스팅에서는 매수인에게 부과되는 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세와 매도인에게 부과되는 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세, 인지세에 관해 설명해 드리겠습니다.

 

"취득세"

 

▣ 취득세의 개념 : 부동산의 취득에 대해 해당 부동산의 소재지인 지방자치단체(특별시·광역시·도)에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말하며, 취득세의 산정은 다음과 같습니다. (【지방세기본법】제8조,【지방세법】제7조 제1항 및 제8조 제1항 제1호)

취득세 = 농지의 취득 당시의 가액 Ⅹ 취득세의 표준세율

 

취득세는 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립하고(지방세기본법 제34조 제1항 제1호), 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함함)으로 합니다. (지방세법 제10조 제1항)

 

취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하며, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 지방세법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다. (지방세법 제10조 제2항)

 

매매를 통해 농지를 취득하는 경우 취득세의 표준세율은 취득 물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 30으로 하며(지방세법 제11조 제1항 제7호 가목), 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있습니다. (지방세법 제14조)

* 아래의 파란색 글자를 클릭하시면 관련 정보를 자세하게 볼 수 있으며, 우측 상단에 있는 검색(돋보기)을 통해 금융·정부지원금·부동산 관련 정보를 확인할 수 있습니다.

◈ 농지취득 조건, ◈ 농지소유상한과 처분명령, ◈ 농지취득 방법, ◈ 농지매매계약  확인사항, ◈ 농지매매계약서  작성법과 부동산실거래 신고, ◈ 농지매매계약 효력·의무, ◈ 농지취득자격증명 신청 조건

◈ 토지거래허가구역 농지매매 조건, ◈ 농지증여·교환 절차, ◈ 농지상속 절차, ◈ 농지교환 세금(취득세·양도소득세), ◈ 농지증여 세금(증여세·취득세), ◈ 농지상속 세금(상속세·취득세)

 

▣ 신고·납부하는 경우 : 취득세 과세물건을 취득한 사람은 농지를 취득한 날부터 60일 이내에 해당 시장·군수 또는 구청장에게 과세표준에 따라 산출한 세액을 신고하고 납부해야 합니다.

 

이때 그 취득이 상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월) 이내에 신고하고 납부하면 됩니다. (지방세법 제20조 제1항)

 

취득세를 신고하려는 사람은 취득세 신고서[주택 취득을 원인으로 신고하려는 경우에는 부표를 포함【지방세법 시행규칙 별지 제3호 서식】에 다음 ①의 서류 및 ②부터 ⑤까지의 서류 중 해당하는 서류를 첨부하여 납세지를 관할하는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. (지방세법 시행령 제33조 제1항 및시행규칙 제9조 제1항)

 

① 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부

 

② 지방세특례제한법 시행규칙 별지 제1호 서식의 지방세 감면 신청서 1부, ③ 지방세법 시행규칙 별지 제4호 서식의 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증 사본 1부

 

④ 지방세법 시행규칙 별지 제8호 서식의 취득세 비과세 확인서 1부, ⑤ 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부, ⑥ 사실상의 잔금 지급일을 확인할 수 있는 서류(사실상의 잔금 지급일과 계약상의 잔금 지급일이 다른 경우만 해당함) 1부

 

취득세를 납부하려는 사람은 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증(지방세법 시행규칙 별지 제4호 서식)으로 해당 지방자치단체의 금고 또는 지방세수납대행기관에 납부해야 합니다. (지방세법 시행령 제33조 제3항 및 시행규칙 제9조 제2항)

 

▣ 무신고·납부 지연 등에 대한 가산세 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 산출세액 또는 그 부족 세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지에 따른 무신고가산세 또는 과소신고가산세와 납부지연가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 부과·징수합니다. (지방세법 제21조 제1항)

 

① 취득세 납세의무자가 지방세법 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우, ② 지방세법 제10조 제5항부터 제7항까지의 규정에 따른 과세표준이 확인된 경우

 

"인지세"

 

▣ 인지세의 개념 : 국내에서 부동산 취득과 관련하여 계약서 그 밖의 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말하며, 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있습니다. (인지세법 제1조 제1항 및 제2항)

 

▣ 납부방법 : 국내 농지 취득과 관련한 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 증서의 기재금액별 인지세액에 해당하는 종이 문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다. (인지세법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 본문)

 

인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이 문서용 전자수입인지를 붙이는 것을 대신할 수 있습니다. (인지세법 제8조 제1항 단서)

 

▣ 인지세액 : 농지와 같은 부동산 소유권 이전에 대한 증서(소유권 이전에 관한 등기 또는 등록신청 시에 제출하는 계약서 등 등기원인 서류)의 기재금액별 인지세액은 다음과 같습니다. (인지세법 제3조 및 인지세법 시행규칙 제3조)

기재금액	세액
1천만원 초과~3천만원 이하	2만원
3천만원 초과~5천만원 이하	4만원
5천만원 초과~1억원 이하	7만원
1억원 초과~10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

※ 이때 부동산의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액은 그 이전(移轉)의 대가액을 말하며, 이전과 관련된 비용은 포함되지 않습니다. (인지세법 시행규칙 제8조 제1호)

 

"농어촌특별세·지방교육세"

 

▣ 농어촌특별세·지방교육세 : ① 지방세법·지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 감면을 받는 취득세의 감면세액에 100분의 20을 곱하여 계산한 금액과

 

② 지방세법 제11조에 따른 표준세율을 100분의 2로 적용하여 지방세법·지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 산출한 취득세액에 100분의 10을 곱하여 계산한 금액을 농어촌특별세로 납부합니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호 및 제6호)

 

취득세를 납부할 때는 지방세법 제151조에서 정한 과세표준과 세율에 따라 산출한 금액을 지방교육세로 납부해야 합니다. (지방세법 제150조 제1호 및 제151조)

 

"양도소득세"

 

▣ 양도소득세의 개념 : 자산의 양도로 인해 발생하는 소득에 부과되는 세금을 말합니다.

 

① 양도란 → 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며(소득세법 제88조 제1호 전단)

 

② 양도소득이란 → 매매·교환계약을 통한 재산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 말합니다. (소득세법 제94조)

 

납부의무의 성립 시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산(즉, 잔금을 완불)한 날로 합니다.

 

이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외합니다. (소득세법 제98조 및 시행령 제162조)

 

▣ 양도소득금액 : 양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 그 밖의 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 합니다. (소득세법 제95조 제1항)

 

① 양도차익을 산정함에 있어 양도가액이 실지 거래가액에 의할 때는 취득가액도 실지 거래가액에 따르고, 양도가액이 기준시가에 의할 때는 취득가액도 기준시가에 따릅니다. (소득세법 제100조 제1항)

 

② 그 밖의 필요경비란 → 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가하여 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외), 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다. (소득세법 제97조 제1항 참조)

 

③ 장기보유특별공제액이란 → 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음에 규정된 보유 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다. (소득세법 제95조 제2항 본문 및 표1)

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 6
4년 이상 5년 미만	100분의 8
5년 이상 6년 미만	100분의 10
6년 이상 7년 미만	100분의 12
7년 이상 8년 미만	100분의 14
8년 이상 9년 미만	100분의 16
9년 이상 10년 미만	100분의 18
10년 이상 11년 미만	100분의 20
11년 이상 12년 미만	100분의 22
12년 이상 13년 미만	100분의 24
13년 이상 14년 미만	100분의 26
14년 이상 15년 미만	100분의 28
15년 이상	100분의 30

 

※ 양도소득세의 필요경비 계산 특례 : 거주자가 양도일부터 소급하여 5년(등기부에 기재된 소유기간) 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 농지 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액으로 합니다.

이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입합니다. (소득세법 제97조의2 제1항·제3항)

그러나 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 농지를 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 특례규정이 적용되지 않습니다. (소득세법 제97조의2 제2항 제1호)

 

▣ 양도소득과세표준의 계산 : 양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만 원)를 한 금액으로 합니다. (소득세법 제92조 제2항 및 제103조 제1항)

※ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 : 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세 대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다. (조세특례제한법 제69조 제1항 본문)

농지소재지에 거주하는 거주자란 → 8년 이상 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함)를 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제66조 제1항)

① 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함)·군·구(자치구인 구) 안의 지역

② 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역, ③ 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

직접 경작이란 → 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다. (조세특례제한법 시행령 제66조 제13항)

① 거주자가 그 소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것, ② 거주자가 그 소유 농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

 

▣ 예정신고 후 또는 확정신고 후 납부하는 경우 : 부동산을 양도한 거주자는 양도소득과세표준을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 신고(양도소득과세표준 예정신고)해야 합니다. (소득세법 제105조 제1항 제1호 본문)

 

거주자가 예정신고를 할 때에는 소득세법 제107조에 따라 계산한 산출세액에서 조세특례제한법이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액을 뺀 세액을 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부해야 하며, 이를 예정신고납부라 합니다. (소득세법 제106조 제1항 및 제2항)

 

해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 해당 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지납세지 관할 세무서장에게 신고(양도소득과세표준 확정신고)해야 합니다.

 

이와 같은 내용은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용되며, 예정신고를 한 자는 위와 같은 규정에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 않을 수 있습니다. (소득세법 제110조 제1항 및 제4항)

 

거주자는 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 합니다. (소득세법 제111조 제1항)

 

▣ 분할납부 : 거주자로서 예정신고납부 또는 확정신고납부에 따라 납부할 세액이 각각 1천만 원을 초과하는 자는 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있으며, 이에 따라 분할납부할 수 있는 세액은 다음과 같습니다. (소득세법 제112조 및 소득세법 시행령 제175조)

 

① 납부할 세액이 2천만 원 이하인 때는 1천만 원을 초과하는 금액, ② 납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액

【양도소득세의 감면·비과세】

경작 상 필요에 따라 교환하는 농지(교환에 의하여 새롭게 취득하는 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한함)의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 다음의 요건을 갖추면 양도소득세를 과세하지 않습니다. (소득세법 제89조 제1항 제2호 및 시행령 제153조 제1항 제3호)

※ 농지의 분합이란 → 자기 소유 농지의 일부를 타인에게 주고 타인 소유 농지의 일부를 자기가 차지하는 것을 말합니다.

이때, 새로운 농지의 취득 후 3년 이내에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 것으로 봅니다. (소득세법 시행령 제153조 제5항)

새로운 농지 취득 후 3년 이내에 농지 소유자가 사망한 경우로서 상속인이 농지소재지에 거주하면서 계속 경작한 때에는 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 통산합니다. (소득세법 시행령 제153조 제6항)

다음의 경우에는 농지의 교환·분합·대토의 비과세 대상에서 제외됩니다. (소득세법 시행령 제153조 제4항 및 소득세법 시행규칙 제70조의2)

양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면 지역은 제외)·특별자치도 또는 시 지역에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역·상업지역 또는 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외됩니다.

① 사업지역 내의 토지소유자가 1천 명 이상이거나 사업 시행 면적이 100만 제곱미터 또는 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 또는 주택법에 의한 대지조성사업의 경우로서 해당 개발 사업 시행 면적이 10만 제곱미터 규모 이상인 개발 사업 지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상 지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우

② 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 공공기관의 운영에 관한 법률에 따라 지정된 공공기관과 지방공기업법에 따라 설립된 지방직영기업·지방공사·지방공단공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상이 지연된 경우로서 그 책임이 해당 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유에 해당하는 경우

해당 농지에 대하여 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지
【양도소득세의 중과세】

비사업용 토지의 경우 양도소득세율이 일반양도소득세율에 100분의 10을 더한 세율로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높습니다. (소득세법 제104조 제1항 제8호)

비사업용 토지란 농지로서 다음과 같은 요건을 갖춘 토지를 말하며(소득세법 제104조의3 제1항), 비사업용 토지의 기간 요건으로 해당 토지를 소유하는 기간 중 다음의 어느 하나의 기간에 해당하는 경우. 다만, 이 경우 기간의 계산은 일수로 함(소득세법 시행령 제168조의6)

① 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것

② 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것

③ 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간, 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 모두에 해당할 것

④ 토지의 소유기간이 2년 미만인 경우에는 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간에 해당할 것

비사업용 토지의 물적 요건으로 다음의 어느 하나에 해당하는 경우(소득세법 제104조의3 제1항)

① 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지(전·답 및 과수원), ② 특별시·광역시 및 시의 지역 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역 안의 농지

 

"지방소득세"

 

▣ 지방소득세 과세표준 : 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 양도소득세 과세표준에 따라 계산한 금액(조세특례제한법 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정과 관련한 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 금액)으로 합니다. (지방세법 제103조 제2항)

 

▣ 세액공제 및 세액감면 : 양도소득에 대한 개인지방소득세의 세액공제 및 세액감면에 관한 사항은 지방세특례제한법에서 정하며, 양도소득에 대한 개인지방소득세의 공제세액 또는 감면세액이 산출세액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 합니다. (지방세법 제103조의4)

 

▣ 지방소득세의 신고 및 납부 : ① 과세표준 예정신고와 납부 → 거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한에 2개월을 더한 날까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 합니다. (지방세법 제103조의5 제1항 전단)

 

거주자가 예정신고를 할 때에는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다. (지방세법 제103조의5 제3항)

 

② 과세표준 확정신고와 납부 → 거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고 기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고·납부해야 합니다. (지방세법 제103조의7 제1항 전단)

 

"농어촌특별세"

 

▣ 농어촌특별세 : 조세특례제한법에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액에 100분의 20을 곱하여 계산한 금액을 농어촌특별세로 납부해야 합니다. (농어촌특별세법 제2조 제2항 및 농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호)

※ 농지 취득과 관련하여 발생하는 국세는【국세상담센터】를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.

● 전화상담 : 전국 어디서나 국번 없이 126 (운영시간 평일 9:00~18:00)
● 인터넷 상담 : 【국세청 홈택스-상담/제보】

※ 농지 취득과 관련하여 발생하는 지방세는 【위택스】를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.

● 전화상담 : (정부민원안내콜센터) 전국 어디서나 국번 없이 110
● 인터넷 상담 : 【위택스 고객센터】

 

자료출처 : 법제처

 

오늘 포스팅을 통해 농지 매매와 관련된 다양한 세금에 관해 자세히 알아보았습니다. 그럼, 다음 포스팅에서 뵙겠습니다. 감사합니다!

2024.06.25 - [부동산정보/기타부동산정보] - 농지 상속(절차·순위·등기) 내용 확인해 보세요!

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